Uden en samejeoverenskomst er I stadig medejere efter det ejergrundlag, der kan dokumenteres, og de tinglyste ejerandele er det centrale udgangspunkt over for omverdenen. Problemet er, at I ikke på forhånd har aftalt, hvordan skæve indskud, løbende udgifter, brug, forbedringer, overtagelse og salg skal håndteres. En senere uenighed må derfor løses ud fra skødet, øvrige dokumenter, almindelige formueretlige regler og konkrete beviser.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Uden en samejeoverenskomst følger ejerskabet fortsat skødet og det dokumenterede ejergrundlag, mens skæve indskud, udgifter, brug og ophør ikke er aftalt på forhånd. En intern aftale ændrer ikke automatisk ejerandelene eller hæftelsen for boliglånet.
- Kontrollér skøde, Tingbog, lånedokumenter og beviser for betalinger.
- En større betaling ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel.
- I kan indgå en aftale senere, hvis alle ejere er enige om vilkårene.
- Ved uenighed skal salg, udkøb, fortsat sameje og den retlige proces holdes adskilt.
- Ved ejerskifte skal bank, skøde og efterkontrol håndteres som separate trin.
Hvad er allerede fastlagt uden en aftale?
Start med skødet og Tingbogen. Her kan du se, hvem der er registreret som ejer, og hvilke andele ejerne har. De registrerede ejerandele i skødet ændres ikke alene, fordi den ene har betalt en større udbetaling, flere afdrag eller flere udgifter til boligen.
Betalingerne kan stadig få betydning for et muligt indbyrdes krav, hvis der findes et retligt grundlag og tilstrækkelig dokumentation. Det er et andet spørgsmål end ejerskabet. En samejeoverenskomst ændrer heller ikke i sig selv ejerandelene; en aftalt ejerændring skal gennemføres i det relevante dokument- og tinglysningsspor.
Illustrativt eksempel: I står registreret som ejere med halvdelen hver, men den ene betalte størstedelen af udbetalingen. Den betaling gør ikke automatisk ejerandelene til 70/30, og den giver heller ikke uden videre ret til at få et bestemt beløb først ved salg. Hvis en underskrevet købsaftale, et gældsbrev eller en anden klar aftale beskriver betalingen, kan vurderingen af jeres indbyrdes opgørelse blive en anden.
Lån og pant er et tredje spor. Hæftelsen følger lånedokumenterne og de aftaler, der er indgået med långiveren, ikke ejerbrøken alene. En intern aftale mellem jer frigør derfor ikke automatisk en låntager eller ændrer et tinglyst panteforhold.
Hvilke spørgsmål står åbne mellem jer?
Når I ikke har en samejeoverenskomst, mangler der på forhånd fastsatte svar på de beslutninger, som kræver fælles handling. Det kan blandt andet være:
- hvem der må bruge boligen, hvis kun den ene bor der i en periode
- hvordan renter, afdrag, drift, vedligeholdelse og forbedringer fordeles
- hvilke arbejder der kræver begge ejeres godkendelse
- hvordan boligen værdiansættes, hvis den ene vil overtage den
- hvilke frister og vilkår der gælder ved udkøb eller salg
- hvordan dokumenterede ulige betalinger skal indgå i den indbyrdes opgørelse
Ingen af jer kan alene disponere over hele boligen på den andens vegne. Et salg af hele ejendommen, en fælles belåning eller en samlet overdragelse kræver derfor, at de relevante ejere og eventuelle långivere medvirker. Boligen er ikke umiddelbart omsættelig som helhed, hvis den anden ejer ikke vil deltage, selv om en ejerandel fortsat har en økonomisk værdi.
Fraværet af en aftale betyder ikke, at alle resultater automatisk bliver lige. Det betyder, at resultatet ikke er fastlagt på forhånd. Skøde, købsaftale, lånedokumenter, betalingsspor og korrespondance kan få betydning, og et krav om tilbagebetaling eller kompensation skal vurderes særskilt i stedet for at blive udledt direkte af, hvem der betalte mest.
Kan I indgå en aftale efter købet?
I kan indgå en skriftlig samejeoverenskomst senere, hvis alle ejere er enige. Aftalen bør skelne mellem dokumenterede forhold fra tiden før aftalen og de regler, der skal gælde fremover. Ellers kan en ny formulering skabe tvivl om, hvorvidt den beskriver en tidligere aftale eller først får virkning fra underskriften.
En senere aftale kan blandt andet fastlægge brug, betaling, beslutningsregler, værdiansættelse, forkøbsret, frister og fremgangsmåden ved salg eller udkøb. Den kan derimod ikke alene ændre de tinglyste ejerandele eller låneaftalen. Hvis ejerforholdet skal ændres, skal I normalt bruge et skøde. Hvis en person skal ud af gælden, skal låne- og panteforholdet håndteres særskilt.
Det er også nødvendigt at skelne mellem aftalens interne virkning og tinglysning af samejeoverenskomsten. Tinglysningsrettens vejledning viser, at dokumentet anmeldes som en servitut, og at de bestemmelser, som ønskes tinglyst, skal fremgå af servitutteksten. Ikke enhver intern regel om betaling eller fordeling kan tinglyses som en ret over ejendommen. Derfor kan samme dokument rumme vilkår, der kun gælder mellem jer, og vilkår, som efter deres indhold kan registreres på ejendommen.
Hvordan finder I en løsning, hvis I er uenige?
En praktisk afklaring begynder med dokumenterne og slutter først, når både ejerforhold og lån er kontrolleret. Rækkefølgen kan se sådan ud:
- Hent en aktuel tingbogsattest, skødet, købsaftalen, lånedokumenterne og eventuelle skriftlige aftaler.
- Saml dokumentation for indskud, afdrag, større forbedringer og andre betalinger, som en af jer mener skal indgå i opgørelsen.
- Afklar, om målet er fortsat sameje, udkøb eller salg, og aftal midlertidigt hvem der bruger boligen og betaler hvilke udgifter.
- Få boligen værdiansat efter en metode, som begge kan acceptere. Ved udkøb skal långiveren samtidig afklare boliglånet ved samlivsophør og en mulig frigørelse af den ejer, der træder ud.
- Beskriv pris, overtagelsesdag, udgifter, refusioner og betingelser skriftligt. En ejerændring gennemføres derefter med et skøde ved samlivsophør.
- Kontrollér efter gennemførelsen både Tingbogens ejeroplysninger og långiverens skriftlige bekræftelse af debitorforholdet.
Forløbet kan medføre udgifter til værdiansættelse, dokumentudarbejdelse, bankbehandling og tinglysning. Beløbene afhænger af den valgte løsning og de dokumenter, der skal ændres. En manglende fælles værdiansættelse, en långiver der ikke frigør en debitor, eller uenighed om et påstået tilbagebetalingskrav er objektive stoppunkter, som skal afklares, før et udkøb kan afsluttes sikkert.
Hvornår kan Skifteretten behandle uenigheden?
Ugifte samlevende får ikke automatisk den samme bodelingsproces som ægtefæller. Efter ægtefælleskiftelovens § 1 kan Skifteretten behandle opløsning af ugifte samlevendes sameje om flere aktiver i forbindelse med samlivets ophør. Hvis uenigheden kun handler om ét aktiv, nemlig boligen, er sagen ikke omfattet af netop denne kompetenceregel.
Skellet mellem ét og flere fælles aktiver bør afklares, før du vælger retlig proces. Det samme gælder, om tvisten handler om ejerskab, et betalingskrav, brugen af boligen eller selve opløsningen af samejet. Uden en samejeoverenskomst kan de spørgsmål kræve forskellige krav og forskellig dokumentation; de bliver ikke samlet til én automatisk bodeling, blot fordi parterne har boet sammen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og officielle vejledninger om ejerregistrering, sameje, pant og behandling af samlivsophør.
- Tinglysningsloven om rettigheder over fast ejendom, tinglysning og pantegæld
- Tinglysningsrettens vejledninger om Tingbogen, servitutter, samejeoverenskomst og debitorskifte
- Ægtefælleskifteloven om Skifterettens kompetence ved ugifte samlevendes sameje om flere aktiver
- Ankestyrelsens principmeddelelse 23-23 om omsættelighed af fast ejendom i sameje
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
