Købesummen i skødet er den samlede værdi, som køberen yder eller påtager sig for at få ejendommen overdraget. Beløbet kaldes også ejerskiftesummen. Det er derfor ikke nødvendigvis det samme som den kontante betaling til sælger eller det beløb, der bliver overført på overtagelsesdagen.
Ved en almindelig handel svarer ejerskiftesummen ofte til den aftalte pris i købsaftalen. Hvis køberen derudover overtager gæld, restancer eller andre betalingsforpligtelser som en del af handlen, kan de også skulle regnes med. Skødets prisoplysninger skal derfor afspejle hele modydelsen og ikke kun den synlige kontantbetaling.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Købesummen i skødet er den samlede ejerskiftesum og ikke nødvendigvis kun det beløb, der betales kontant. Beløbet skal afspejle den faktiske modydelse og stemme med parternes aftale.
- Kontant betaling, kontantomregnet overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser kan tælle med.
- Et nyt lån, der finansierer en allerede medregnet kontantbetaling, må ikke tælles med to gange.
- Refusionsposter, køberens egne handelsudgifter og dokumenteret særskilt løsøre hører normalt ikke til ejerskiftesummen.
- Kontrollér pris, handelstype, ejerandel og eventuelle senere prisændringer sammen med de underliggende aftaler.
Hvilke værdier tæller med?
Tinglysningsrettens vejledning om skøder beskriver købesummen som den samlede ejerskiftesum. Den kan bestå af flere dele:
- den kontante del af prisen
- kontantværdien af pantegæld, som køberen overtager
- overtagne restancer, forfaldne anlægsbidrag eller andre ydelser
- værdien af en anden ejendom eller naturalier, som sælgeren modtager
- gave- eller arvebeløb, når overdragelsen helt eller delvist sker på den måde
- andre betalingsforpligtelser, som køberen påtager sig som led i ejerskiftet
Listen betyder ikke, at alle poster findes i enhver handel. Den viser, at betalingsformen ikke afgør, om en værdi hører til købesummen. Det afgørende er, om værdien eller forpligtelsen udgør en del af det, sælgeren modtager for ejendommen.
Kan købesummen være uden kontant betaling?
Ja. Hvis en ejendom eksempelvis overdrages mod, at køberen overtager eksisterende pantegæld, skal skødet stadig indeholde en samlet købesum. Tinglysningsafgiftslovens § 3 angiver, hvilke værdier der indgår i den kontante ejerskiftesum.
Et forenklet, fiktivt eksempel er en kontant betaling på 600.000 kr. og overtaget pantegæld med en kontantværdi på 1.400.000 kr. Hvis der ikke er andre ydelser, er den samlede ejerskiftesum 2.000.000 kr.
Et nyt banklån, som køberen optager for at finansiere den kontante betaling, skal derimod ikke lægges oven i den samme betaling en gang til. Lånet forklarer, hvor pengene kommer fra; det er ikke en ekstra modydelse til sælgeren. Man skal derfor skelne mellem finansiering af købet og overtagelse af en eksisterende forpligtelse som en del af købet.
At overtaget pantegæld indgår i prisopgørelsen, afgør heller ikke i sig selv, om køberen er blevet personlig debitor over for långiveren, eller om sælgeren er frigjort. Den del skal afklares særskilt med långiveren. Læs også om gældsovertagelse.
Hvad hører normalt ikke til?
Køberens egne udgifter ved at gennemføre handlen er som udgangspunkt ikke betaling til sælgeren og hører derfor ikke til ejerskiftesummen. Det kan eksempelvis være udgifter til bank, egne rådgivere og selve tinglysningen.
Poster i en refusionsopgørelse skal også holdes adskilt fra købesummen. Refusionsopgørelsen fordeler typisk løbende udgifter mellem parterne omkring overtagelsesdagen. Den ændrer ikke prisen på ejendommen, blot fordi den medfører en efterbetaling fra den ene part til den anden. Forskellen er uddybet i artiklen om skøde og refusionsopgørelse.
Løsøre kan holdes uden for ejerskiftesummen, når det reelt overdrages som løsøre, og aftalen tydeligt angiver en særskilt og underbygget værdi. En samlet løsørepost uden forklaring bør ikke bruges til at flytte en del af prisen væk fra ejendommen.
Deponering, bankgaranti og senere frigivelse af købesummen er heller ikke selvstændige prisdele. De beskriver, hvordan den aftalte betaling sikres og gennemføres.
Kan afgiftsgrundlaget være et andet beløb?
Købesummen og grundlaget for tinglysningsafgiften er beslægtede oplysninger, men de er ikke altid identiske. Ved en almindelig handel mellem uafhængige parter vil den oplyste ejerskiftesum normalt være central. Ved andre overdragelser kan reglerne kræve, at afgiften beregnes på et andet grundlag.
Derfor skal skødets handelstype og prisoplysninger udfyldes efter hver sin funktion. En gave, familieoverdragelse eller anden ikke-fri handel må ikke beskrives som et almindeligt salg alene for at få felterne til at passe. Artiklen om handelstype i skødet forklarer dette skel nærmere.
Skødets købesum er altså ikke en vurdering af, hvad ejendommen kunne sælges for på markedet. Den beskriver den konkrete modydelse i den overdragelse, som skødet dokumenterer. Et eventuelt andet afgiftsgrundlag skal håndteres i de relevante afgiftsoplysninger uden at omskrive den faktiske aftale.
Sådan kontrollerer du beløbet
- Sammenhold skødet med købsaftalens pris og vilkår om betaling.
- Opdel modydelsen i kontanter, overtaget gæld og andre forpligtelser.
- Kontrollér, at samme beløb ikke er talt med både som finansiering og betaling.
- Hold refusionsposter, køberens egne handelsudgifter og dokumenteret løsøre adskilt.
- Kontrollér handelstype, ejerandel og hvilke ejendomme den samlede pris omfatter.
- Få uoverensstemmelser rettet, før parterne underskriver og anmelder skødet.
Hvis flere selvstændige ejendomme overdrages som ét samlet ejerskifte, kan der være særlige krav til, hvordan den samlede købesum og ejendommenes identifikation fremgår af de enkelte adkomstdokumenter. Det bør afklares, før dokumenterne anmeldes.
Hvad hvis prisen ændres bagefter?
En senere ændring af parternes samlede modydelse kan også få betydning for de oplysninger og den afgift, der allerede er anmeldt. Gem derfor den aftale eller det tillæg, som dokumenterer ændringen, og vurder både skødet og afgiftsberegningen på ny.
Skattestyrelsens juridiske vejledning om ejerskiftesummen beskriver, at afgiften skal genberegnes, når købesummen efterfølgende ændres. Hvis ændringen forhøjer afgiftsgrundlaget, skal forholdet meddeles, så en eventuel yderligere afgift kan blive beregnet. En prisændring bør derfor ikke kun behandles som et privat regnestykke mellem køber og sælger.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsretten: Skøder
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven
- Skattestyrelsen: Hvad henregnes til ejerskiftesummen? og Hvad henregnes ikke til ejerskiftesummen?
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: