Købesummen i skødet er den værdi, der registreres som grundlag for ejerskiftet. Den skal vise mere end den kontante betaling, hvis køber også overtager gæld eller andre ydelser.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Købesummen i skødet viser den økonomiske værdi, der registreres som grundlag for ejerskiftet. Den kan omfatte mere end kontant betaling, hvis køber overtager gæld eller andre ydelser som led i handlen.
- Købesummen skal afspejle den samlede ejerskiftesum.
- Overtaget pantegæld, restancer eller andre forpligtelser kan indgå i beløbet.
- Købesummen kan have betydning for tinglysningsafgiften, men afgiften afhænger af den konkrete overdragelse.
- Refusionsopgørelsen fordeler løbende udgifter og er ikke det samme som skødets købesum.
- Skøde, købsaftale og dokumentation bør stemme, før handlen tinglyses.
Hvorfor står købesummen i skødet?
Skødet skal registrere, at ejendomsretten går fra sælger til køber. Købesummen viser, hvilket økonomisk grundlag ejerskiftet sker på, og den bruges blandt andet i tinglysningsprocessens behandling af oplysninger om handlen.
Du bør derfor læse købesummen som en del af skødets dokumentation. Den fortæller ikke hele økonomien i boligkøbet, men den skal stemme med den del af aftalen, der har betydning for ejerskiftet.
Er købesummen det samme som det, du betaler kontant?
Nej, ikke altid. Den kontante betaling kan være en del af købesummen, men skødet kan også skulle tage højde for andre ydelser, som køber påtager sig som led i overdragelsen.
Tinglysningsretten beskriver i sin vejledning om skøder, at købesummen skal angives som den samlede ejerskiftesum. Det betyder, at betalingen ikke kun vurderes ud fra det beløb, der overføres kontant.
Hvilke ydelser kan indgå i ejerskiftesummen?
Ejerskiftesummen kan omfatte flere økonomiske elementer. Det kan for eksempel være kontant købesum, overtagelse af pantegæld, overtagne restancer eller andre betalingsforpligtelser, som køber accepterer som led i handlen.
Hvis du køber en ejendom, hvor en del af betalingen sker ved, at du overtager en gældspost, bør den del derfor ikke behandles som om handlen er uden betaling. Den økonomiske realitet skal kunne ses i skødets oplysninger.
Hvordan påvirker købesummen tinglysningsafgiften?
Købesummen kan have betydning for den variable del af tinglysningsafgiften, fordi afgiftsgrundlaget ved et ejerskifte tager udgangspunkt i handlens værdi efter de regler, der gælder for den konkrete overdragelse.
Denne artikel beregner ikke afgiften, fordi købesummens dokumentfunktion er hovedspørgsmålet. Hvis du skal forstå selve afgiftsberegningen, er den særskilt behandlet i artiklen om tinglysningsafgift ved skøde.
Hvad hvis køber overtager gæld i stedet for at betale kontant?
Hvis køber overtager gæld som en del af handlen, skal den økonomiske værdi behandles som en del af ejerskiftet. Skødet bør derfor ikke kun vise en lav kontant betaling, hvis køber samtidig overtager en forpligtelse, der reelt er betaling for ejendommen.
Det ændrer ikke i sig selv, hvem banken kan kræve betaling af. Gældsovertagelse og frigørelse af en tidligere debitor kræver et særskilt låne- eller bankspor. Skødet viser ejerskiftet; låneaftalen regulerer den personlige hæftelse.
Hvad hvis der ikke er tale om en almindelig fri handel?
Nogle skøder oprettes i situationer, hvor betalingen ikke ligner et almindeligt køb mellem uafhængige parter. Det kan for eksempel være familieoverdragelse, overdragelse mellem ægtefæller, arv, gaveelementer eller en delvis overdragelse.
Du bør i de situationer holde tre ting adskilt: Hvad der overdrages, hvilken økonomisk værdi der angives i skødet, og hvilke særregler eller dokumenter der gælder for netop den type overdragelse. Skødet må ikke skjule, at en del af betalingen ligger i et andet dokument eller en overtaget forpligtelse.
Hvad er forskellen på købesum og refusionsopgørelse?
Købesummen er handlens værdi for selve ejerskiftet. Refusionsopgørelsen fordeler udgifter og indtægter mellem køber og sælger omkring overtagelsesdagen, for eksempel forudbetalte udgifter eller løbende ejerudgifter.
En refusionsopgørelse kan derfor ændre, hvad parterne skal betale til hinanden ved overtagelsen, uden at den nødvendigvis ændrer den købesum, der skal stå i skødet.
Hvordan hænger købesum og overtagelsesdato sammen?
Overtagelsesdatoen viser, hvornår køber efter aftalen overtager ejendommen praktisk og økonomisk. Købesummen viser den økonomiske værdi af selve ejerskiftet. Begge oplysninger bør passe sammen med købsaftalen og den øvrige dokumentation.
Hvis parterne aftaler ændringer efter købsaftalen, bør de afklare, om ændringen kun påvirker betalingstidspunkt, refusion eller praktisk overtagelse, eller om selve købesummen i skødet også skal ændres.
Hvilke fejl kan give frist eller behov for rettelse?
En ufuldstændig eller misvisende købesum kan skabe problemer, hvis skødets oplysninger ikke hænger sammen med resten af dokumentationen. Det kan også give behov for supplerende forklaring, hvis der står en lav kontant købesum, men køber samtidig overtager gæld eller andre ydelser.
Fejlen kan være praktisk, afgiftsmæssig eller dokumentmæssig. Derfor bør du kontrollere, om skødet viser den samlede økonomiske aftale på en måde, der kan forstås uden at gætte på parternes hensigt.
Hvad skal du gemme som dokumentation?
Du bør gemme de dokumenter, der forklarer købesummen og dens sammensætning. Det kan være købsaftale, tillæg, gældsovertagelsesdokumenter, opgørelse over restancer, familielån eller anden aftale om betaling.
Hvis købesummen senere skal forklares, er det en fordel, at dokumenterne viser, hvorfor skødets beløb ser ud, som det gør. Dokumentationen bør især være klar, når betalingen ikke kun består af en almindelig kontant købesum.
Hvordan kontrollerer du, at handlen er registreret korrekt?
Efter tinglysning bør du kontrollere, at Tingbogen viser den rigtige køber, den rigtige ejerandel og det forventede resultat af skødet. Købesummen er ikke det eneste kontrolpunkt, men den bør stemme med de dokumenter, der ligger bag handlen.
Hvis du opdager en fejl, bør den vurderes som enten en oplysningsfejl, en betalingsmæssig uoverensstemmelse eller en egentlig ændring af handlen. De tre situationer kan kræve forskellige dokumenter og forskellige næste skridt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om skøder, købesum og tinglysningsafgift ved overdragelse af fast ejendom.
- Danmarks Domstole og Tinglysningsrettens vejledning om skøder.
- Retsinformation om tinglysning og afgift ved tinglysning af ejerrettigheder.
- Skattestyrelsens juridiske vejledning om tinglysningsafgift som afgiftsfaglig kilde.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: