En skødekonto ved en hushandel er en deponeringskonto, hvor købesummen eller restkøbesummen står, mens handlen bliver gennemført. Pengene er indbetalt, men sælger har ikke fri rådighed over dem, før købsaftalens betingelser for frigivelse er opfyldt. Kontoens rente, gebyrer og øvrige bankvilkår følger den konkrete aftale.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En skødekonto er den deponeringskonto, hvor købesummen eller restkøbesummen står, mens hushandlen bliver gennemført. Sælger får først fri rådighed over nettobeløbet, når de aftalte frigivelsesbetingelser er opfyldt.
- Kontoen er en betalingsmekanisme, ikke skødet eller et ejerregister.
- En bankgaranti kan blive afløst af kontant deponering omkring overtagelsesdagen.
- Den aftalte berigtiger eller depositar kontrollerer frigivelsen.
- Gæld, restancer, refusionssaldo og sælgerudgifter kan blive betalt før nettobeløbet frigives.
- Kontrollér beløb, frister, frigivelsesvilkår samt kontoens rente og gebyrer.
Hvad bruges skødekontoen til?
Skødekontoen holder pengene adskilt fra sælgers frie midler, indtil betalings- og tinglysningsforløbet er nået til det aftalte punkt. Ordet er en praktisk betegnelse for deponeringskontoen, ikke navnet på et offentligt register eller et kontoprodukt med ens vilkår i alle banker.
Ved en forbrugerhandel med ejendomsmægler skal købsaftalen efter formidlingsbekendtgørelsen beskrive den gensidige sikkerhed: Sælger skal have købesummen eller sikkerhed for den, før ejendomsretten afgives, mens sælger først får rådighed over pengene, når købers ret er sikret som aftalt. Kontoen hører derfor til handelens betalingsspor. Den er ikke i sig selv bevis for, at køber er registreret som ejer.
Hvordan kommer pengene ind på kontoen?
Betalingen kan bestå af flere trin. Den første udbetaling kan blive deponeret hos ejendomsmægleren eller i sælgers pengeinstitut. Restkøbesummen bliver i en almindelig formidlet kontanthandel først sikret ved en uigenkaldelig bankgaranti. Garantien er bankens betalingsløfte og er derfor ikke penge, der allerede står på skødekontoen.
På overtagelsesdagen bliver garantien efter standardforløbet erstattet af kontant deponering i sælgers pengeinstitut. Ligger overtagelsesdagen ikke på en bankdag, angiver standardgarantien, at deponeringen skal ske senest bankdagen før. Er betingelserne for frigivelse allerede opfyldt, kan direkte udbetaling træde i stedet. Boligejer.dk beskriver det samlede berigtigelsesforløb fra den første udbetaling til frigivelsen.
Den første deponering og den senere restkøbesum kan altså have forskellige modtagere, tidspunkter og funktioner. Du bør ikke antage, at en kvittering for udbetalingen dokumenterer, at hele købesummen er deponeret.
Hvornår må købesummen frigives?
Det er den, der står for berigtigelsen, eller den aftalte depositar, som kontrollerer frigivelsen. Sælger kan ikke ensidigt hæve beløbet. Efter standardgarantien kan nettobeløbet først frigives, når det endelige skøde er tinglyst uden retsanmærkninger, der skader købers ret, de nødvendige betalinger er gennemført, og overtagelsesdagen er nået.
Der kan være aftalt andre eller supplerende vilkår i købsaftalen. Ved formidlede forbrugerhandler skal en fravigelse af standardgarantien fremgå udtrykkeligt og konkret. Du skal derfor læse købsaftalen, garantien og bankens deponeringsinstruks sammen i stedet for kun at se på kontonavnet.
Hvad betales før sælger får resten?
Skødekontoen kan fungere som et kontrolleret afviklingssted. Den, der berigtiger handlen, eller depositaren skal efter standardgarantien kunne bruge deponerede midler til aftalte betalinger, før resten bliver frigivet til sælger. Det kan blandt andet være:
- pantegæld, som køber ikke skal overtage
- restancer og beløb, som sælger skal betale efter købsaftalen
- en forfalden saldo i købers favør fra refusionsopgørelsen
- sælgers andel af handlens omkostninger og aftalte modregninger
Saldoen på kontoen er derfor ikke nødvendigvis det samme som sælgers endelige salgsprovenu. Nettobeløbet viser sig først, når de dokumenterede betalinger og eventuelle aftalte tilbageholdelser er håndteret. Rente og bankgebyrer for selve kontoen følger derimod sælgers aftale med pengeinstituttet og bør kontrolleres særskilt.
Hvad er skødekontoen ikke?
En skødekonto, en bankgaranti og et skøde løser tre forskellige opgaver. Garantien giver sikkerhed for betaling. Skødekontoen indeholder de deponerede penge. Skødet er det officielle dokument, som tinglyses som købers ejendomsret.
Indbetalingen ændrer ikke i sig selv den registrerede ejer, og tinglysning frigiver ikke automatisk pengene uden kontrol af de aftalte vilkår. Betalingssporet og ejerskabssporet skal derfor kontrolleres hver for sig, før handlen kan anses for færdigberigtiget.
Hvad bør du kontrollere i købsaftalen?
Kontrollér betalingsbestemmelserne, før et beløb overføres eller frigives. Sammenhold mindst følgende oplysninger:
- hvem der modtager den første udbetaling og restkøbesummen
- hvilke beløb og datoer der gælder for garanti, deponering og eventuel direkte betaling
- hvem der er berigtiger eller depositar og kan godkende frigivelsen
- hvilke tinglysningsresultater, betalinger og dokumenter der skal foreligge
- hvilke beløb der må betales eller tilbageholdes før frigivelsen til sælger
- hvilke rente- og gebyrvilkår sælgers pengeinstitut har fastsat for kontoen
Hvis købsaftalen, garantien og bankens instruktion ikke beskriver samme beløb, dato eller frigivelsesvilkår, skal forskellen afklares skriftligt. En kontooverførsel kan ikke i sig selv udfylde et manglende eller uklart aftalevilkår.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på de aktuelle regler og standardvilkår for deponering, berigtigelse og tinglysning ved køb af fast ejendom.
- Retsinformation: bekendtgørelse om formidling ved salg af fast ejendom
- Boligejer.dk: berigtigelse af handlen
- Standardgaranti ved køb af eksisterende fast ejendom
- Tinglysningsretten: skøder
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: