Servitutter i skødet er en almindelig betegnelse for begrænsede rettigheder, som er tinglyst på ejendommen. De står ikke nødvendigvis med fuld ordlyd i skødet: Skødet registrerer ejerændringen, mens Tingbogens servitutafsnit og selve servitutdokumentet viser vilkårene. En tinglyst servitut kan derfor fortsat begrænse eller give rettigheder efter et ejerskifte.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Servitutter i skødet er tinglyste rettigheder eller begrænsninger, som skal læses adskilt fra selve ejerregistreringen. Tingbogsattestens korte oversigt er ikke nok; den fulde servituttekst, senere påtegninger og et eventuelt rids viser, hvad der gælder for ejendommen.
- Et nyt skøde fjerner ikke automatisk tinglyste servitutter.
- Kontrollér både den tjenende og en eventuel herskende ejendom.
- Den påtaleberettigede har betydning ved ændring eller aflysning.
- En gammel eller manglende akttekst er ikke i sig selv bevis for ophør.
- Lokalplaner og andre offentlige begrænsninger skal undersøges særskilt.
Hvad kan en servitut bestemme?
En servitut kan give en anden ret til at bruge ejendommen på en bestemt måde eller begrænse ejerens råden. Tinglysningsretten nævner blandt andet færdselsret, jagtret, aftægtsret og forkøbsret. Den konkrete tekst kan også afgrænse, hvilket areal retten gælder for, og om den har en slutdato.
Privatretlige servitutter stiftes mellem private parter. Offentligretlige servitutter har en myndighed som rettighedshaver eller bygger på et offentligt grundlag. En servitut er derfor ikke nødvendigvis kun en byrde: Den samme ordning kan belaste én ejendom og give en anden ejendom eller en bestemt rettighedshaver en fordel.
Hvor står servitutterne egentlig registreret?
Skødet er dokumentet om adkomst, altså hvem der overtager ejendomsretten. Den aktuelle tingbogsattest har et særskilt servitutafsnit, der viser, hvilke servitutter der er tinglyst på ejendommen. Den korte registrering er et indeks, ikke en sikker gengivelse af alle vilkår.
En kontrol bør derfor omfatte flere dokumentlag:
- servituttens tinglysningsdato, løbenummer og registrerede overskrift
- den fulde servituttekst i det digitale dokument eller den indskannede akt
- senere påtegninger og tinglysningssvar, som kan have ændret eller præciseret retten
- et eventuelt rids, der viser den geografiske placering
Det afgørende svar findes i materialet samlet. En overskrift som “Dok om færdselsret” fortæller ikke alene, hvem der må færdes, hvor retten ligger, eller hvilke betingelser der gælder.
Hvem har retten, og hvilken ejendom rammes?
Den ejendom, som servitutten ligger på, kaldes den tjenende ejendom. Hvis retten tilkommer ejeren af en anden ejendom, kaldes den anden ejendom den herskende ejendom. Den påtaleberettigede er den person, forening, myndighed eller ejerrolle, som kan håndhæve servitutten og normalt skal medvirke ved ændring eller aflysning.
Efter tinglysningslovens § 10 skal et nyt servitutdokument blandt andet angive den påtaleberettigede, en eventuel tidsbegrænsning, den geografiske udstrækning og den herskende ejendom. Hvis retten kun rammer en del af ejendommen, kræver Tinglysningsrettens proces en stedfæstelse i et rids. Ved ældre dokumenter skal du læse den historiske tekst og de senere påtegninger i stedet for at forudsætte, at alle nutidige felter findes.
Forsvinder servitutten, når skødet skifter ejer?
Et ejerskifte fjerner ikke i sig selv en tinglyst servitut. Tinglysningslovens § 1 beskytter tinglyste rettigheder mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Det nye skøde ændrer adkomsten, men servitutsporet består, indtil retten er ændret, aflyst eller slettet på et dokumenteret grundlag.
En ret, der skal gælde ud over den nuværende ejers ejertid, kan tinglyses som servitut, når den opfylder lovens krav. Oprettelse eller ændring sker derfor gennem særskilt tinglysning af en servitut, ikke blot ved at skrive en bemærkning i et nyt skøde.
Hvad gør du, hvis servitutteksten mangler?
Tinglysningsrettens vejledning skelner mellem nyere digitale dokumenter og ældre servitutter i indskannede akter. Hvis teksten ikke åbner fra den første registrering, kan du følge dokumentets dato og løbenummer til akten og kontrollere, om servitutten er tinglyst på flere ejendomme.
- Notér dato, løbenummer, akthenvisning og eventuel tillægstekst fra tingbogsattesten.
- Åbn den fulde akt og alle senere påtegninger, og kontroller et eventuelt rids.
- Søg i feltet med øvrige oplysninger, hvis der ikke er en direkte akthenvisning.
- Kontakt Tinglysningsretten, hvis dokumentet stadig ikke kan findes. Meget gamle dokumenter kan skulle findes gennem Rigsarkivet.
En notering om, at servitutten ikke findes, betyder ifølge Tinglysningsrettens officielle vejledning ikke i sig selv noget for tinglysningens gyldighed. Den manglende tekst er derfor et dokumentproblem, der skal undersøges, ikke bevis for at retten er væk.
Hvornår kan en gammel servitut slettes?
Alder alene dokumenterer ikke, at en servitut er ophørt. Ordinær aflysning kræver normalt medvirken fra den påtaleberettigede eller andre relevante rettighedshavere. Hvis retten kun skal fjernes fra en del af det berørte areal, kan processen i stedet være en relaksation.
Tinglysningslovens § 20 giver Tinglysningsretten adgang til at slette rettigheder, der åbenbart er ophørt, og indeholder et særskilt indkaldelsesforløb for visse rettigheder, som sandsynligvis har mistet betydning. Den regel er ikke det samme som, at en ejer selv kan se bort fra en gammel formulering. Servituttekst, rettighedshavere og det faktiske ophørsgrundlag skal afklares først.
Skal du også kontrollere lokalplanen?
En privat servitut og en lokalplan er forskellige regelsæt. Nye lokalplaner og byplanvedtægter registreres ikke længere som tinglyste planer, men findes i Plandata. Et bygge- eller anvendelsesprojekt kan derfor kræve kontrol af både de private rettigheder i Tingbogen og de offentlige planer.
Nogle offentligretlige begrænsninger kan desuden gælde uden tinglysning. En tingbogsattest uden en bestemt servitut er derfor ikke i sig selv dokumentation for, at ejendommen er fri for alle offentlige begrænsninger.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle dokumentvejledninger.
- Tinglysningsloven, LBK nr. 285 af 31. januar 2026
- Tinglysningsretten om servitutter
- Tinglysningsrettens vejledninger om tingbogsattester, servitutdokumenter, påtegninger og aflysning
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: