Skødet skal indeholde den erhvervelseserklæring, som passer til køberens faktiske grundlag, eller være ledsaget af en nødvendig tilladelse. Før anmeldelsen skal du derfor afklare, om køber har fast bopæl, mindst fem års tidligere bopæl, et relevant EU/EØS-grundlag eller en konkret tilladelse. En standardformulering kan ikke bruges på tværs af sporene.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Skødet skal bruge den erklæring, der passer til køberens faktiske grundlag, eller være ledsaget af en nødvendig tilladelse. Grundlaget bør afklares før underskrift, så en forkert standarderklæring ikke udløser en frist.
- Kontrollér hver købers bopælsgrundlag særskilt.
- Afklar ejendommens faktiske anvendelse.
- Vælg det korrekte erklæringsspor.
- Vedhæft en nødvendig konkret tilladelse.
- Brug den dokumenttype, tinglysningssvaret kræver.
Vælg først køberens retlige spor
Efter erhvervelseslovens hovedregel kræver en person som udgangspunkt tilladelse til at få adkomst til fast ejendom, hvis personen hverken har bopæl i Danmark eller tidligere har haft bopæl her i sammenlagt fem år. Reglen omfatter også udenlandske selskaber og andre sammenslutninger, men deres grundlag vurderes efter lovens formulering om hjemsted.
Skødets erklæring skal derfor vælges ud fra en konkret afklaring af køberen. De mest almindelige spor er:
- Køber har sit faste og varige hjem i Danmark.
- Køber har tidligere boet i Danmark i mindst fem år i alt.
- Køber er omfattet af et særligt EU/EØS-grundlag, eksempelvis som lønmodtager eller selvstændig.
- Køber har fået en egentlig tilladelse til den konkrete erhvervelse.
- Erhvervelsen falder under en særlig undtagelse, eksempelvis visse overtagelser ved arv eller deling af fællesbo.
Statsborgerskab, folkeregisteradresse og ejendommens anvendelse er forskellige oplysninger. Et dansk pas beviser ikke i sig selv fem års bopæl, og et EU/EØS-pas viser ikke alene, at betingelserne for en bestemt EU/EØS-erklæring er opfyldt. Grundlaget skal passe til den enkelte køber på anmeldelsestidspunktet.
Hvad skal erklæringen dokumentere?
Tinglysningsrettens vejledning om erhvervelsesloven beskriver flere erklæringer til forskellige situationer. Ved fast bopæl skal anmeldelsen forklare den tilknytning, der viser, at Danmark er køberens faste og varige hjem. En nylig folkeregistertilmelding er ikke nødvendigvis tilstrækkelig uden en beskrivelse af de faktiske forhold.
Har køber tidligere boet i Danmark i mindst fem år i alt, kan erklæringen om tidligere bopæl anvendes. Perioderne behøver efter myndighedens vejledning ikke at være sammenhængende. Har køber været kortvarigt udrejst, men ikke reelt flyttet sit faste og varige hjem, skal anmeldelsen i stedet forklare udrejsetidspunkter, formål og den samlede bopælstid.
EU/EØS-sporet er opdelt efter det konkrete grundlag. En erklæring for en lønmodtager indeholder andre faktiske oplysninger end en erklæring for en selvstændig eller et selskab. Afhængigt af sporet kan statsborgerskab, arbejdsgiver, virksomhed, ejendommens anvendelse og bestemte bilag være nødvendige. Vælg derfor ikke erklæring alene efter køberens nationalitet.
En tilladelse er et bilag
Hvis køber ikke kan støtte erhvervelsen på en relevant erklæring eller undtagelse, skal den nødvendige myndighedstilladelse foreligge og vedhæftes anmeldelsen. Tilladelsen skal angå den konkrete erhvervelse og reelt give køber lov til at få adkomst.
Et brev, som alene oplyser, at en anden myndighed ikke mener, at tilladelse er nødvendig, er ikke det samme som en tilladelse. Tinglysningsretten foretager sin egen kontrol af, om betingelserne for tinglysning er opfyldt. Hvis brevet ikke indeholder en tilladelse, skal køber stadig kunne dokumentere et andet gyldigt grundlag.
Sondringen har praktisk betydning ved udarbejdelsen af skødet: En erklæring afgives som en del af adkomstdokumentet, mens en tilladelse vedhæftes som dokumentation. De to dele kan ikke uden videre erstatte hinanden.
Hvem skal afgive erklæringen?
Erhvervelseserklæringen afgives af køberen under strafansvar. Hvis flere købere får adkomst, bør hver købers grundlag derfor kontrolleres særskilt. Den ene købers fem års tidligere bopæl eller EU/EØS-grundlag kan ikke automatisk overføres til den anden.
Erklæringen skal indeholde de faktiske oplysninger, som det valgte spor kræver, og den relevante køber skal underskrive. Det er især vigtigt, når en erklæring tilføjes efter en frist, fordi en ny påtegning både skal indeholde den manglende erklæring og køberens underskrift.
Et adkomstdokument registrerer, hvem der får ejendomsretten. Erhvervelseserklæringen er ikke en generel oplysning om handlen, men dokumentation knyttet til netop den person eller virksomhed, der skal registreres som ejer.
Påtegning eller forevisning ved en frist?
Hvis Tinglysningsretten mangler de oplysninger, der skal bruges til kontrollen, kan skødet blive tinglyst med en frist. Næste handling afhænger af, hvad der mangler:
- En manglende eller utilstrækkelig erhvervelseserklæring suppleres normalt med dokumenttypen “Påtegning Adkomst”. Påtegningen skal indeholde den korrekte erklæring og køberens underskrift.
- En allerede udstedt tilladelse forevises normalt med dokumenttypen “Forevis Dokumentation”.
- En uddybende forklaring eller relevant dokumentation om bopælsforhold kan efter myndighedens vejledning også forevises som dokumentation.
Følg altid ordlyden i det konkrete tinglysningssvar. En frist er ikke blot en opfordring til at sende flere papirer; den angiver, hvilken mangel der skal afhjælpes, og inden hvornår det skal ske. Forkert dokumenttype kan betyde, at fristen ikke bliver opfyldt.
Kontrollér skødet før anmeldelsen
En praktisk forhåndskontrol kan gennemføres i denne rækkefølge:
- Identificér alle købere og deres individuelle bopæls- eller hjemstedsforhold.
- Afklar ejendommens faktiske anvendelse, herunder om der er tale om helårsbolig eller fritidsbrug.
- Vælg den erklæring eller undtagelse, som passer til de dokumenterede forhold.
- Kontrollér, at alle nødvendige fritekstoplysninger og bilag er med.
- Sørg for, at den rette køber afgiver og underskriver erklæringen.
- Kontrollér, at en nødvendig tilladelse vedrører den konkrete erhvervelse og er vedhæftet.
Ved den efterfølgende tinglysning af skødet bliver køberens grundlag vurderet sammen med anmeldelsens oplysninger og bilag. Hvis de tre dele peger i forskellige retninger, er risikoen for en frist større. Den sikre næste handling er derfor at afklare grundlaget, før skødet sendes til underskrift.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på den gældende erhvervelseslov og Tinglysningsrettens officielle vejledning om erklæringer, tilladelser og rettelse af adkomstdokumenter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: