Et adkomstdokument er den skriftlige dokumentation for, at en person har erhvervet en ejendom med lovlig adkomst. Dokumentet er grundlaget for, at man senere kan få tinglyst sin ejendomsret i tingbogen. Uden et gyldigt adkomstdokument kan man ikke blive anerkendt som ejer i juridisk forstand, selv om man har overtaget ejendommen i praksis. Det er derfor centralt i enhver ejendomshandel eller ejendomsoverdragelse, at der findes et korrekt og fuldstændigt adkomstdokument.
Adkomstdokumenter kan være af forskellig karakter, afhængigt af hvordan ejendommen er erhvervet. De mest almindelige typer er skøde, skifteretsattest, gavebrev og auktionsskøde. Fælles for dem er, at de dokumenterer den retmæssige overdragelse af ejendomsretten fra en tidligere ejer til en ny. Der kan også være tale om overdragelse inden for familien, hvor adkomstdokumentet typisk vil være et skøde i forbindelse med en familieoverdragelse eller et arveudlæg.
Skal boligen skifte ejer?
Det er vigtigt, at adkomstdokumentet opfylder en række formelle krav. Dokumentet skal være dateret, underskrevet og skal tydeligt identificere både ejendommen og de involverede parter. Hvis dokumentet senere skal anvendes til tinglysning, skal det desuden opfylde særlige krav til form og indhold, herunder matrikeloplysninger, købesum eller overdragelsesgrundlag, samt overensstemmelse med den faktiske ejendomssituation.
Et adkomstdokument bliver ofte opbevaret sammen med ejendommens øvrige papirer, fx tidligere skøder, pantebreve og servitutter. Ved fremtidige overdragelser vil det nye adkomstdokument skulle fremvise, hvilken adkomst den nuværende ejer har haft. Derfor fungerer det også som led i den historiske kæde af ejerskaber, som samlet udgør ejendommens adkomsthistorik.
Hvornår bruges et adkomstdokument?
Et adkomstdokument bruges i enhver situation, hvor ejendomsretten til fast ejendom skifter hænder. Det gælder både ved frivillige handler og ved overdragelser, der sker som led i en tvangsauktion, et dødsbo eller ved gave. Dokumentet er nødvendigt som bevis på, at man har ret til at disponere over ejendommen som ejer, og det danner samtidig grundlag for tinglysning i tingbogen.
Et af de mest typiske scenarier er køb af en ejerbolig. Når køber og sælger har indgået en købsaftale, udarbejdes der et skøde, som herefter fungerer som adkomstdokument. Før dette skøde kan tinglyses, skal det være underskrevet af begge parter og opfylde de formkrav, som tinglysningssystemet stiller. Hvis køber ønsker at blive anerkendt som juridisk ejer, er det afgørende, at skødet bliver tinglyst.
Der kan også være tale om andre situationer:
- Hvis en person arver en ejendom, fungerer skifteretsattesten som adkomstdokument.
- Ved tvangsauktioner udarbejdes der et auktionsskøde, som viser, at ejendommen er overdraget til højstbydende.
- I tilfælde af gave mellem nærtstående parter, benyttes et gavebrev som dokumentation.
Uden et korrekt adkomstdokument er det ikke muligt at dokumentere sin ret over ejendommen. Det kan have alvorlige konsekvenser, hvis man fx ønsker at sælge ejendommen, optage lån med pant i ejendommen eller afvise urigtige krav fra andre personer.
Hvad skal et adkomstdokument indeholde?
Indholdet af et adkomstdokument varierer afhængigt af typen, men visse oplysninger skal altid fremgå for at opfylde kravene til gyldighed. Først og fremmest skal dokumentet entydigt angive ejendommen, som overdrages. Det sker ved brug af matrikelnummer og beliggenhedsadresse, så der ikke kan opstå tvivl om, hvilken ejendom det vedrører.
Dernæst skal både overdrager og erhverver identificeres med navn og adresse. CPR-numre eller CVR-numre vil blive anført. Overdragelsesgrundlaget skal tydeligt fremgå – fx køb, arv eller gave – ligesom der normalt skal oplyses en købesum eller værdifastsættelse.
Et typisk adkomstdokument vil derfor indeholde følgende elementer:
- Ejendommens fulde identifikation (matrikel og adresse)
- Oplysninger om både tidligere og ny ejer
- Dato for overdragelsen
- Overdragelsesgrundlag (handel, arv, gave m.m.)
- Eventuel købesum eller gaveværdi
- Parternes underskrifter
- Erklæring om overdragelsens vilkår
Hvis dokumentet skal anvendes til tinglysning, er der yderligere krav, som fx tinglysningsafgiftens beregning og digital signatur via MitID. Det er derfor vigtigt, at dokumentet udformes korrekt fra starten, da fejl kan føre til afvisning i Tinglysningsretten og forsinkelse af ejerskiftet.
Hvad er forskellen på adkomst og tinglysning?
Adkomst og tinglysning er to forskellige begreber, selv om de ofte bruges i samme kontekst. Adkomst handler om selve retten til en ejendom – altså det at man faktisk ejer den. Tinglysning handler derimod om at få denne ret registreret offentligt, så den er beskyttet mod tredjemand og har retsvirkning over for omverdenen.
Man kan godt have adkomst til en ejendom uden at være tinglyst ejer, fx hvis man lige har købt en bolig og skødet endnu ikke er blevet registreret. Men det giver en usikker situation, da man ikke har nogen offentlig bevisførelse for sin ret. Risikoen er, at en anden person kunne få rettigheder, som strider mod ens ejerskab – fx et udlæg, pant eller en ny tinglyst ejer.
Når tinglysningen er sket, bliver man anerkendt som officiel ejer i tingbogen. Det er her adkomstdokumentet kommer ind i billedet, for det er netop det dokument, der bruges til at dokumentere den ejendomsret, man ønsker at få tinglyst. Uden det, kan man ikke blive registreret.
Kort sagt:
- Adkomst = ejendomsret
- Tinglysning = registrering af ejendomsretten i tingbogen
Disse to hænger uløseligt sammen i enhver ejendomsoverdragelse. Det ene er grundlaget, det andet er den offentlige registrering, som skaber retsbeskyttelse.
Hvordan påvirker adkomstdokumentet en senere ejendomshandel?
Et adkomstdokument er ikke blot vigtigt ved erhvervelsen af ejendommen, men spiller også en central rolle ved senere salg. Når en ejer ønsker at overdrage sin ejendom, skal den kommende køber kunne se, at sælger faktisk har ret til at disponere over ejendommen. Det gøres ved at fremvise det adkomstdokument, der viser, hvordan man selv erhvervede ejendommen.
Dokumentet er dermed en del af ejendommens historik og skal kunne indgå i den såkaldte adkomstkæde. Denne kæde viser samtlige overdragelser af ejendomsretten gennem tiden, fra den første tinglyste ejer og frem til nu. Enhver afbrydelse i denne kæde – fx ved et manglende dokument eller uklar overdragelse – kan føre til problemer ved en ny handel.
Ved en almindelig bolighandel vil det være skødet fra den seneste handel, som fungerer som adkomstdokument. I dødsboer vil det være en skifteretsattest. Og ved familieoverdragelser kan det være en kombination af gavebrev og skøde. Dokumentet skal i alle tilfælde være gemt, da det ikke altid fremgår direkte af tingbogen, særligt hvis tinglysningen er sket digitalt og kun med nøgleoplysninger.
En køber vil typisk kræve adgang til dokumentationen, inden handlen kan afsluttes. Hvis der mangler adkomst, eller dokumentet ikke stemmer overens med tinglysningen, kan det give anledning til usikkerhed og muligvis afslag eller krav om berigtigelse.