Et auktionsskøde er det digitale adkomstdokument, der bruges til at registrere dig som ejer i Tingbogen, efter du har købt fast ejendom på tvangsauktion. Fogedretten underskriver først skødet, når auktionsvilkårene er opfyldt, eller de berettigede har fået betaling eller samtykker. Hammerslaget og det tinglyste auktionsskøde er derfor to forskellige trin.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et auktionsskøde er dokumentet, der registrerer køberen som ejer i Tingbogen efter en tvangsauktion. Fogedretten udsteder og underskriver skødet, når auktionsvilkårene er opfyldt, eller de berettigede har fået betaling eller samtykker.
- Hammerslaget ændrer ikke alene ejeroplysningen i Tingbogen.
- Køberen opretter dokumentet digitalt og vedhæfter de nødvendige bilag.
- Dækkede, delvist dækkede og udækkede hæftelser behandles forskelligt.
- Tinglysningsafgiften beregnes af buddet og størstebeløbet.
- Ved transport kan en anden få auktionsskødet udstedt direkte til sig.
Hvad dokumenterer auktionsskødet?
Auktionsskødet dokumenterer, hvem der skal registreres med adkomst til ejendommen efter tvangsauktionen. Det adskiller sig fra et almindeligt skøde ved, at den tidligere ejer ikke underskriver som sælger. Fogedretten underskriver i stedet som myndighed, når betingelserne for at udstede skødet er opfyldt.
Et hammerslag ændrer ikke i sig selv ejeroplysningen i Tingbogen. Først skal du opfylde auktionsvilkårene, få auktionsskødet underskrevet og anmelde det til tinglysning. Det er nyttigt at holde dette dokumentforløb adskilt fra selve budgivningen. Du kan se det samlede forløb i oversigten over boligkøb på tvangsauktion trin for trin.
Hvornår kan fogedretten underskrive?
Efter retsplejelovens § 580 skal fogedretten udstede auktionsskødet, når auktionsvilkårene er opfyldt. Skødet kan også udstedes, hvis alle, der har ret til at få del i auktionssummen, enten er blevet fyldestgjort eller samtykker. Hvilke betalinger, sikkerheder og erklæringer der konkret kræves, fremgår af vilkårene og auktionsmaterialet i den enkelte sag.
Fogedrettens underskrift er dermed en kontrol af, om betingelserne for skødet er opfyldt. Den er ikke det samme som Tinglysningsrettens efterfølgende prøvelse af dokumentet. De to myndigheder har hver sin rolle, og en manglende erklæring eller uklar oplysning kan derfor standse processen på forskellige trin.
Hvordan bliver auktionsskødet tinglyst?
Auktionsskødet oprettes digitalt på tinglysning.dk med dokumenttypen “Auktionsskøde”. Det praktiske forløb er normalt:
- Ejendommen, køberen og fogedretten angives i dokumentet. Buddet og de kontante beløb, der skal betales ud over buddet, skal registreres i de relevante felter.
- Udskrift af auktionsbogen, nødvendige samtykkeerklæringer og opgørelsen over det størstebeløb, der skal betales ud over buddet, vedhæftes efter sagens behov.
- Køberen underskriver som ny ejer. Fogedretten får besked, når dokumentet ligger klar, og underskriver som myndighed, hvis betingelserne er opfyldt.
- Dokumentet anmeldes til tinglysning. Tinglysningsretten kontrollerer dokumentet og tager samtidig stilling til de hæftelser, som anmeldelsen søger at få slettet.
- Efter registreringen bør du kontrollere en ny tingbogsattest. Den viser både den registrerede ejer og de rettigheder, der fortsat står på ejendommen.
Bilag til skødet kan blive offentliggjort i Bilagsbanken. Derfor bør de ikke indeholde de sidste fire cifre i et CPR-nummer eller andre oplysninger, som ikke er nødvendige for tinglysningen. Kontrollen af bilagene bør ske, før dokumentet anmeldes.
Hvad sker der med hæftelserne?
Et auktionsskøde betyder ikke automatisk, at alle registrerede rettigheder forsvinder. Behandlingen afhænger af, om en rettighed fik hel eller delvis dækning ved auktionen:
- Dækkede hæftelser slettes ikke alene efter reglen om udækkede rettigheder. Hvis en dækket fordring er betalt, skal rettighedshaveren medvirke til aflysningen.
- Delvist dækkede hæftelser kræver dokumentation for, hvilken del der er dækket, og hvilken del der er udækket.
- Udækkede rettigheder kan efter retsplejelovens § 581 slettes, når auktionsvilkårene er opfyldt, og kærefristen er udløbet uden meddelelse om kære. Tinglysningsretten vurderer sletningen i forbindelse med den endelige tinglysning.
Servitutter skal vurderes særskilt. De er ikke nødvendigvis gældsposter, og deres fortsatte virkning afhænger af deres indhold og auktionens retsstilling. En servitut bør derfor ikke behandles som slettet, blot fordi ejendommen er solgt på tvangsauktion. Læs mere om, hvad servitutter på boligen betyder.
Hvad koster tinglysningen?
Ved tinglysning af ejerskiftet efter en tvangsauktion består afgiften efter de gældende satser af 1.850 kr. og 0,6 procent af summen af buddet og størstebeløbet. Den variable del rundes op til nærmeste beløb, der er deleligt med 100. Tinglysningssystemet beregner afgiften ud fra oplysningerne i dokumentet.
Størstebeløbet er de kontante beløb, der efter auktionsvilkårene skal betales ud over selve buddet. Derfor er buddet alene ikke et sikkert grundlag for at vurdere afgiften eller den samlede økonomi. Der kan desuden være særskilte udgifter knyttet til auktionen, sikkerhedsstillelsen og den praktiske berigtigelse. Den aktuelle afgiftsregel fremgår af Skattestyrelsens juridiske vejledning om tvangsauktion.
Hvornår bruges et transportskøde?
Den, der fik hammerslag, kan i visse tilfælde overdrage retten til at få auktionsskødet til en anden. Det kaldes transport, og overdragelsen skal dokumenteres. Den nye køber kan derefter få auktionsskødet udstedt direkte til sig, når betingelserne er opfyldt.
Transporten springer ikke fogedrettens kontrol eller tinglysningen over. Dokumentet skal oplyse transportprisen, og transportdokumentet skal vedhæftes. Se den særskilte forklaring af transportskøde ved tvangsauktion.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på den gældende retsplejelovs regler om udstedelse af auktionsskøde og sletning af udækkede rettigheder, tinglysningsafgiftslovens regler om afgift ved ejerskifte samt Danmarks Domstoles købervejledning om tvangsauktion. Den digitale dokumentgang, bilagskravene og behandlingen af hæftelser er kontrolleret mod Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om auktionsskøde.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: