Et afvist skøde bliver ikke indført i Tingbogen. Afvisningen kan blandt andet skyldes manglende grundoplysninger eller digital signatur, at dokumentet ikke kan tinglyses, eller at udstederen ikke har ret til at råde over ejendommen. Du skal læse den konkrete begrundelse, fordi andre mangler i stedet kan føre til en frist eller en retsanmærkning.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Et afvist skøde bliver ikke indført i Tingbogen og skal som udgangspunkt rettes og anmeldes på ny. Den konkrete begrundelse afgør, om der mangler grundoplysninger, underskrift, rådighedsret eller anden nødvendig dokumentation.
- Afvisning betyder, at skødet ikke er tinglyst.
- Manglende ret og manglende bevis kan give forskellige udfald.
- En frist eller retsanmærkning er ikke det samme som afvisning.
- En gemt kladde kan rettes, men skal underskrives og genanmeldes.
- Kontrollér det nye svar, modtagelsestidspunktet og oplysningerne i Tingbogen.
Hvad betyder et afvist skøde?
Et skøde er først afvist, når det er anmeldt og Tinglysningsretten har truffet afgørelse om ikke at indføre det. Ligger dokumentet stadig i underskriftsmappen, er det endnu ikke anmeldt. De parter, der har en obligatorisk underskrift, skal som udgangspunkt have underskrevet, før anmelderen kan sende dokumentet til tinglysning.
Afvisningen vedrører registreringen af den anmeldte rettighed. Den afgør ikke i sig selv alle spørgsmål om aftalen mellem køber og sælger, men køber får ikke den beskyttelse, som følger af tinglysning, så længe adkomsten ikke er registreret. Om handlen kan gennemføres efter en rettelse, afhænger derfor af både afvisningsgrunden og parternes aftale.
Hvilke mangler kan føre til afvisning?
Tinglysningslovens §§ 14-16 skelner mellem fejl, der fører til afvisning, og mangler, som kan håndteres på en anden måde. Et skøde kan blandt andet blive afvist, når:
- de krævede oplysninger om ejendommen, parterne, anmelderen eller modtageren af tinglysningssvar mangler,
- dokumentet ikke er forsynet med den krævede digitale signatur,
- dokumentet efter sit indhold ikke kan tinglyses som en ret over ejendommen,
- tinglysningen er åbenbart overflødig for at beskytte den påståede ret, eller
- den, der udsteder skødet, ikke er berettiget til at råde over ejendommen på den angivne måde.
Bilag kan også udløse et stop. Tinglysningsretten oplyser eksempelvis, at en anmeldelse afvises, hvis vedhæftede bilag indeholder unødvendige personnumre, ID-numre eller pasnumre. Du bør derfor kun vedhæfte den dokumentation, der er nødvendig, og gennemgå den for oplysninger, som ikke skal offentliggøres i Bilagsbanken.
En teknisk fejl kan betyde, at dokumentet slet ikke anses for modtaget. Det er ikke det samme som en afvisning efter Tinglysningsrettens behandling. Kvitteringen og tinglysningssvaret viser, hvilket trin din anmeldelse nåede.
Mangler der rådighedsret eller kun bevis?
To tilsyneladende ens adkomstproblemer kan få forskellige resultater. Hvis udstederen ikke har ret til at disponere over ejendommen, kan skødet blive afvist. Hvis udstederen derimod påstår at have retten, men det nødvendige bevis mangler, skal Tinglysningsretten som udgangspunkt sætte en frist til at fremskaffe dokumentationen.
Det kan for eksempel være relevant, når der ligger en utinglyst handel mellem den registrerede ejer og den person, som nu vil overdrage ejendommen videre. Tinglysningsrettens vejledning angiver, at den registrerede adkomsthaver fortsat skal stå i sælgerrollen, mens den utinglyste adkomsthaver indsættes i en særskilt ejerrolle. Den ubrudte række af overdragelser skal kunne dokumenteres.
Illustrativt eksempel: Tingbogen viser Anna som ejer, mens Bo står som sælger i det nye skøde til Clara. Hvis der ikke er et retligt grundlag for, at Bo kan disponere, peger problemet mod afvisning. Findes grundlaget, men mangler den nødvendige dokumentation, kan udfaldet i stedet blive en frist. Det afgørende er altså ikke blot, at der mangler et bilag, men hvad bilaget skal bevise.
Er svaret afvisning, frist eller retsanmærkning?
Ordene i tinglysningssvaret bestemmer, hvad du skal gøre. De tre udfald har forskellige virkninger:
- Afvisning: Skødet indføres ikke i Tingbogen og skal anmeldes på ny, hvis det fortsat ønskes tinglyst.
- Frist: Skødet indføres foreløbigt, mens du får mulighed for at fjerne den angivne mangel. Bliver manglen ikke fjernet inden fristen, slettes den foreløbige indførsel.
- Retsanmærkning: Skødet er tinglyst, men med en bemærkning om eksempelvis en modstridende prioritetsangivelse eller en mindre afvigelse fra Tingbogen.
En præjudicerende retsanmærkning kan have betydning for den retsstilling, som parterne forventede, men den er ikke en afvisning. Først når relevante anmærkninger er håndteret, kan resultatet være et anmærkningsfrit skøde. Du skal læse anmærkningens konkrete tekst frem for at slutte alene ud fra overskriften på svaret.
Hvordan retter og genanmelder du skødet?
Tinglysningsretten har ikke længere adgang til en afvist anmeldelse. Den kan derfor ikke åbnes hos retten og fortsætte fra det gamle trin. Brug denne rækkefølge:
- Læs hele begrundelsen i tinglysningssvaret, og afgør, om udfaldet faktisk er afvisning.
- Knyt hver begrundelse til en konkret rettelse, et samtykke, en rolle eller et nødvendigt bilag.
- Kontrollér, hvem Tingbogen viser som ejer, og hvem der skal underskrive eller dokumentere sin ret til at handle.
- Ret en kladde, der blev gemt før anmeldelsen, eller opret anmeldelsen på ny. Fjern samtidig overflødige oplysninger fra bilag.
- Lad de nødvendige parter underskrive den rettede anmeldelse, og anmeld den igen.
På sin side om afvisninger og tinglysningssvar oplyser Tinglysningsretten, at genanmeldelse også er nødvendig, hvis afvisningen skyldtes en fejl hos retten eller senere bliver omgjort. En gemt kladde kan spare genindtastning, men den skal stadig rettes, underskrives og anmeldes på ny.
Hvad skal du kontrollere efter genanmeldelsen?
Du bør regne med, at genanmeldelsen får sit eget modtagelsestidspunkt. Tinglysningslovens retsvirkninger knytter sig til det tidspunkt, hvor dokumentet kommer frem, og en afvist anmeldelse indføres ikke. Gå derfor ikke ud fra, at tidspunktet fra den afviste anmeldelse følger med. Om forskellen får praktisk betydning, afhænger blandt andet af, om andre rettigheder er anmeldt eller tinglyst i mellemtiden.
Kontrollér både det nye tinglysningssvar og ejendommens aktuelle oplysninger. Svaret skal vise, om skødet er endeligt tinglyst, foreløbigt indført med frist eller tinglyst med en anmærkning. Et nyt opslag eller en tingbogsattest kan derefter bruges til at kontrollere den registrerede ejer, ejerandelen og eventuelle ventende dokumenter.
Hvis Tingbogen har ændret sig mellem de to anmeldelser, skal virkningen vurderes ud fra de konkrete dokumenter og modtagelsestidspunkter. En ny kvittering er derfor ikke i sig selv bevis for, at det ønskede resultat er opnået.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på den gældende tinglysningslov, LBK nr. 285 af 31. januar 2026, samt Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om skøder, underskrifter, bilag, tinglysningssvar og opslag i Tingbogen. Kilderne er brugt til at skelne mellem afvisning, frist, retsanmærkning og den efterfølgende genanmeldelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: