Du skal kun have et særskilt skøde på en garage, når garagen er en selvstændig fast ejendom, eller når den del af grunden, som garagen står på, skal overdrages særskilt. Er garagen derimod en bygning under samme faste ejendom som boligen, følger den boligens skøde. Det afgøres ud fra Matriklen og Tingbogen – ikke ud fra adressen eller BBR-betegnelsen alene.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et særskilt skøde er kun nødvendigt, hvis garagen er en selvstændig registreret ejendom, eller hvis et jordareal først skal udskilles. Er garagen en del af samme ejendom som boligen, følger den boligens skøde.
- Kontrollér BFE-nummer og tingbogsblad
- Skeln mellem BBR-oplysninger og ejerskab
- Undersøg ejerlejlighed eller bygning på fremmed grund
- Brug landinspektør ved matrikulære ændringer
- Afklar, om der er ejerskab eller kun brugsret
Hvad afgør, om garagen har eget skøde?
Et skøde overfører ejendomsretten til en bestemt fast ejendom. Spørgsmålet er derfor ikke først og fremmest, om bygningen er en garage, men hvilket juridisk ejendomsobjekt den hører til.
Start med garagens BFE-nummer og ejendomstype. Geodatastyrelsen beskriver tre typer fast ejendom: samlet fast ejendom, ejerlejlighed og bygning på fremmed grund. En garage kan indgå i alle tre sammenhænge. Den kan også stå på et areal, som endnu ikke er udskilt som en selvstændig ejendom.
- Er garagen en bygning på samme samlede faste ejendom som huset, følger den normalt huset ved overdragelsen.
- Er garagen registreret som sin egen ejerlejlighed, er den et særskilt ejendomsobjekt.
- Ejes garagen af en anden end ejeren af grunden, kan den være registreret på et selvstændigt bygningsblad.
- Skal garage og jord først skilles fra en større ejendom, skal den matrikulære ændring koordineres med skødet.
Illustrativt eksempel: To ens garager i samme kvarter kan kræve forskellige dokumenter. Den ene står på husets matrikel og følger huset. Den anden er registreret som en selvstændig ejerlejlighed og skal overdrages som en særskilt ejendom. Bygningernes udseende giver ikke svaret; registreringen gør.
Hvornår følger garagen boligens skøde?
Hvis garagen hører til samme samlede faste ejendom som boligen, er der ikke en særskilt fast ejendom at tinglyse en ekstra adkomst på. Garagen kan godt have sit eget bygningsnummer i BBR, uden at den derfor har eget tingbogsblad.
Et matrikelnummer identificerer et jordstykke, men én samlet fast ejendom kan bestå af flere matrikelnumre. Et andet matrikelnummer er derfor heller ikke i sig selv bevis for, at garagen kan sælges separat. Kontrollen skal vise, om matrikelnumrene hører til samme ejendomsblad.
BBR-meddelelsen bruges til at sammenholde den fysiske garage med oplysninger om blandt andet placering, areal og anvendelse. Den dokumenterer ikke alene, hvem der ejer garagen. Hvis BBR, købsaftalen og Tingbogen peger i forskellige retninger, bør ejendomsidentiteten afklares, før parterne underskriver et skøde.
Hvornår er garagen en selvstændig ejendom?
En garage kan være registreret som en ejerlejlighed. Det ses blandt andet i ejendomme, hvor et aflukket garagerum har eget BFE-nummer og tingbogsblad. Når ejerskabet til den enhed skifter, er det en særskilt overdragelse. Dokumenterne skal da identificere garageenheden præcist på samme måde som ved et skøde på en ejerlejlighed.
Et andet spor er en garage, som ejes af en anden end grundejeren. Efter tinglysningslovens § 19 får en sådan bygning sit eget bygningsblad og behandles tinglysningsmæssigt som en selvstændig fast ejendom. Det kan eksempelvis være en bygning på lejet grund. Her skal både ejerskabet til bygningen og retten til, at den står på grunden, kunne dokumenteres.
Kontrollér, at tingbogsbladet faktisk vedrører den konkrete garage. BFE-nummer, placering og bygningsoplysninger skal passe sammen. Et BFE-nummer er et vigtigt udgangspunkt, men det erstatter ikke kontrollen af adkomst og rettigheder på tingbogsbladet.
Hvad hvis garagen skal skilles fra grunden?
En ejer kan ikke skabe en ny fast ejendom alene ved at beskrive garagen og et stykke jord i købsaftalen. Hvis garagearealet er en del af en større ejendom, skal en praktiserende landinspektør afklare det matrikulære spor.
- Ved udstykning dannes en ny samlet fast ejendom.
- Ved arealoverførsel flyttes et areal fra én eksisterende ejendom til en anden.
Udstykningslovens § 14 sætter den grundlæggende ramme for overdragelse af et areal, som ikke allerede er en selvstændig fast ejendom. Skødet og den matrikulære sag skal derfor hænge sammen. Tinglyste servitutter, pant, adgangsforhold og andre lovkrav kan påvirke, om ændringen kan gennemføres, og hvilke samtykker eller erklæringer der skal indhentes.
Det objektive stoppunkt er klart: Hvis arealet ikke kan identificeres som en eksisterende ejendom, må et almindeligt garageskøde ikke stå alene. Den matrikulære løsning og de berørte rettigheder skal være afklaret først.
Hvilke dokumenter skal du kontrollere?
- Tingbogsattest: Hent en aktuel tingbogsattest for både den mulige garageejendom og den ejendom, som garagen eventuelt hører til. Kontrollér adkomst, BFE-nummer, pant og servitutter.
- Matrikel- og ejerlejlighedsoplysninger: Se, om objektet er en samlet fast ejendom, en ejerlejlighed eller en bygning på fremmed grund. Kort og fortegnelser skal passe med den garage, parterne taler om.
- BBR-meddelelse: Sammenhold den registrerede bygning med de faktiske forhold. Brug ikke BBR som eneste bevis for ejerskab.
- Aftaler og vedtægter: Undersøg ejerlejlighedsvedtægter, leje- eller grundaftaler og eventuelle servitutter. De kan vise, om der er ejerskab, en eksklusiv brugsret eller begrænsninger i overdragelsen.
- Købsaftale og bilag: Det skal fremgå entydigt, hvilket registreret objekt der overdrages, hvilke rettigheder der følger med, og om en matrikulær sag er en betingelse.
Hvis dokumenterne bruger forskellige numre, grænser eller ejerbetegnelser, bør uoverensstemmelsen løses før anmeldelsen. Ellers risikerer parterne at udarbejde et dokument for det forkerte objekt eller at mangle en nødvendig forudgående registrering.
Kan en brugsret erstatte et skøde?
En eksklusiv ret til at bruge en garage er ikke det samme som at eje en selvstændig garageejendom. Brugsretten kan følge af en servitut, en lejeaftale eller en ejerforenings vedtægter. Den kan være tilstrækkelig, hvis målet kun er at sikre anvendelsen, men den overfører ikke ejendomsretten til garagen som fast ejendom.
Skellet har praktiske følger. En brugsret kan være tidsbegrænset, afhænge af medlemskab eller være underlagt samtykke og vedtægter. Den kan heller ikke uden videre pantsættes eller videresælges som en selvstændig ejendom. Dokumenterne skal derfor beskrive, om køberen får ejerskab eller alene en ret til brug.
Hvordan gennemføres overdragelsen?
- Fastlæg først, om handlen gælder en eksisterende selvstændig ejendom, en del af en anden ejendom eller alene en brugsret.
- Få en landinspektør til at håndtere sagen, hvis der kræves udstykning, arealoverførsel, ejerlejlighedsregistrering eller oprettelse og stedfæstelse af et bygningsblad.
- Afstem købsaftalen med tingbogsbladet, kortmaterialet og eventuelle aftaler om grund eller fællesarealer. Håndtér pant, servitutter og nødvendige samtykker.
- Udarbejd og anmeld det skøde, der svarer til den registrerede ejendom og den aftalte overdragelse.
- Kontrollér efter tinglysningen den nye adkomst, eventuelle frister eller anmærkninger og sammenhængen mellem BFE-nummer, matrikeloplysninger og BBR.
Omkostningerne afhænger af sporet. En tinglyst overdragelse kan medføre tinglysningsafgift, mens en matrikulær ændring eller en ny registrering kan medføre udgifter til landinspektør og myndighedsbehandling. Finansiering og ændringer i pant kan give yderligere tredjepartsomkostninger. Beløbene bør derfor afklares ud fra den konkrete registrering, før parterne binder sig.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og offentlige registervejledninger, som er kontrolleret den 17. juli 2026.
- Tinglysningsloven, herunder reglerne om skøder, ejendomsblade og bygninger på fremmed grund.
- Udstykningsloven og ejerlejlighedsloven.
- Geodatastyrelsens vejledninger om BFE-numre, matrikulære ændringer og ejerlejlighedsregistrering.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, arealoverførsel, udstykning og bygningsblade.
- BBR’s officielle vejledning om BBR-meddelelsen og samspillet med Tingbogen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: