Hvordan beregnes tinglysningsafgift ved søskendeskøde?

Af Skøde Centret

Tinglysningsafgift ved søskendeskøde beregnes som en fast afgift plus en procentdel af det afgiftsgrundlag, der skal bruges for den ejerandel, som overdrages. Det afgørende for dig er derfor ikke kun prisen mellem søskende, men også relationen, ejerandelen og skødets oplysninger.

Hvad består afgiften af?

Når et søskendeskøde tinglyser et ejerskifte i fast ejendom, består afgiften som udgangspunkt af to dele: en fast afgift og en variabel afgift. Den variable del beregnes som en procentdel af afgiftsgrundlaget.

Efter Den juridiske vejledning om afgiftssatsen er satsen ved ejerskifte af fast ejendom 1.850 kr. i fast afgift og 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Den procentdel, der beregnes, rundes op til nærmeste 100 kr., før den faste afgift lægges til.

Hvorfor kan prisen mellem søskende ikke altid stå alene?

En overdragelse mellem søskende er ikke nødvendigvis almindelig fri handel i afgiftsmæssig forstand. Søskende kan have et interessefællesskab, og derfor kan myndighederne kræve, at afgiftsgrundlaget vurderes efter reglerne om ikke-fri handel.

Det betyder, at den aftalte pris ikke altid er nok for dig som beregningsgrundlag. Ved ikke-fri handel skal skødet give de relevante oplysninger om overdragelsen, og der kan være et minimumsgrundlag ud fra ejendomsværdi eller værdierklæring, afhængigt af ejendomstype og vurderingsgrundlag.

Hvilken værdi skal du bruge som afgiftsgrundlag?

Ved almindelig fri handel bruges ejerskiftesummen som afgiftsgrundlag. Ved ikke-fri handel kan grundlaget blive højere end den aftalte betaling, hvis betalingen ligger under den relevante værdi efter afgiftsreglerne.

For ejerboliger kan beregningen blandt andet afhænge af, om der findes en offentliggjort eller meddelt ejendomsværdi, og om vurderingen hører til det nyere eller det hidtidige vurderingssystem. Den juridiske vejledning om afgiftsgrundlaget ved ejerskifte beskriver blandt andet 80 procent- og 85 procent-grænserne ved ikke-fri handel.

Hvis du kun overtager en del af ejendommen, skal værdien kobles til den ideelle andel, der faktisk skifter ejer. En beregning på hele ejendommens værdi kan derfor blive forkert, hvis skødet kun overdrager en halvpart eller en mindre ejerandel.

Hvordan påvirker ejerandelen beregningen?

Ved søskendeskøde skal du skelne mellem hele ejendommens værdi, den andel sælger ejer, og den andel køber får registreret i Tingbogen. De tre størrelser kan være forskellige.

Hvis din søster ejer halvdelen af et hus og overdrager hele sin ejerandel til dig, er den overdragne andel halvdelen af ejendommen. Hvis hun kun overdrager halvdelen af sin egen halvpart, overtager du derimod en fjerdedel af hele ejendommen.

Det skel er også relevant for skøde og ejerandele, fordi skødet skal vise, hvad der ændres i den tinglyste adkomst. Afgiftsberegningen bør følge den ejerændring, som skødet faktisk gennemfører.

Hvad tæller som betaling i skødet?

Betaling er ikke kun kontanter. Hvis du overtager gæld, påtager dig restancer eller leverer en anden modydelse som led i overdragelsen, kan det indgå i ejerskiftesummen.

Den juridiske vejledning om opgørelse af ejerskiftesummen beskriver ejerskiftesummen som den samlede modydelse ved ejerskiftet. Derfor bør skødet og eventuelle aftaler mellem søskende hænge sammen, så betaling, overtaget gæld og ejerandel ikke peger i forskellige retninger.

Hvordan kan beregningen se ud med fiktive tal?

Forenklet illustrativt eksempel: Din bror overtager din halvdel af en ejerbolig. Det relevante afgiftsgrundlag for den overdragne andel er i eksemplet 1.000.000 kr., og forudsætningen er, at dette grundlag kan bruges efter reglerne om afgiftsgrundlag.

Eksemplet bruger afgiftssatsen i Den juridiske vejledning og viser kun tinglysningsafgiften for skødet. Det viser ikke betaling mellem søskende, lån, pant eller andre omkostninger.

Hvis den variable del ikke allerede ender på et helt hundredebeløb, rundes den op. Ved et andet afgiftsgrundlag kan resultatet derfor ændre sig, selv om satsen er den samme.

Hvad gør pant og lån ved det samlede omkostningsbillede?

Tinglysningsafgiften for skødet ændrer kun ejerregistreringen. Hvis du samtidig overtager lån, får nyt lån eller ændrer pant i ejendommen, er det et særskilt spor, som kan kræve bankens accept og særskilt tinglysning.

Det er derfor upræcist at lægge skødeafgiften sammen med låneomkostninger uden at skille posterne ad. Skødet viser, hvem der ejer ejendommen. Låne- og pantedokumenter viser, hvem der hæfter, og hvilken sikkerhed långiver har.

Hvem hæfter for betalingen af afgiften?

Afgiften skal beregnes og indbetales i forbindelse med tinglysningen. Hvis flere parter er afgiftspligtige for samme tinglysning, kan der være solidarisk hæftelse over for myndigheden.

Det interne spørgsmål om, hvem af søskende der i praksis skal bære udgiften, bør afklares i aftalen mellem jer. Det er et andet spørgsmål end myndighedens krav på betaling. En generel forklaring af hvem der betaler tinglysningsafgiften kan hjælpe med at adskille de to spor.

Hvornår bliver afgiften opkrævet?

Tinglysningssystemet beregner afgiften ud fra de oplysninger, der er angivet i anmeldelsen. Tinglysningsretten beskriver på sin side om tinglysningsafgifter, at afgiften først opkræves, når dokumentet er endeligt tinglyst.

Hvis skødet bliver afvist, er det derfor ikke det samme som en gennemført ejerændring med endelig afgift. Fejlen skal rettes, og dokumentet skal kunne tinglyses, før resultatet kan kontrolleres i Tingbogen.

Hvilke oplysninger bør du kontrollere før anmeldelsen?

Før et skøde mellem søskende anmeldes, bør du kontrollere de oplysninger, der styrer både ejerændringen og afgiftsberegningen. Små forskelle i ejerandel, betaling eller vurderingsgrundlag kan ændre resultatet.

• Hvem er tinglyst ejer i dag, og hvilken ideel andel overdrages?
• Er overdragelsen almindelig fri handel eller ikke-fri handel?
• Hvilken ejendomstype og hvilket vurderingsgrundlag bruges?
• Hvad betaler køber samlet, herunder eventuel overtaget gæld?
• Skal pant, lån eller panthavers accept behandles særskilt?

Hvis et af punkterne ikke er afklaret, kan du få en beregning, der ser rigtig ud matematisk, men bygger på et forkert grundlag.

Hvad sker der, hvis systemets beregning ikke passer?

Hvis du ikke er enig i tinglysningssystemets afgiftsberegning, kan afgiftsbeløbet ændres i anmeldelsen med en begrundelse. Tinglysningsretten kan sende spørgsmålet videre til afgiftsprøvning, hvis retten er uenig eller i tvivl.

Det gør dokumentationen vigtig. Du bør kunne vise, hvorfor du har brugt et bestemt afgiftsgrundlag, hvilken ejerandel der overdrages, og hvordan betaling eller overtaget gæld er opgjort. Uden den sammenhæng bliver det sværere at forklare beregningen.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på de officielle regler og myndighedsvejledninger om tinglysningsafgift, ejerskifte og tinglysningsprocessen.

• Tinglysningsafgiftsloven på Retsinformation
• Den juridiske vejledning om afgiftsgrundlaget ved ejerskifte
• Tinglysningsrettens vejledning om tinglysningsafgifter

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Vælg den situation, der passer til dig:

Ægtefælleskøde Når ægtefælle skal være medejer

Skøde ved samlivsophør Når ugifte flytter fra hinanden

Samleverskøde Når samlever skal være medejer

Skilsmisseskøde Når ægtefæller bliver skilt

Familieoverdragelse Når forældre overdrager til barn

Dødsboskøde Når arv skal tinglyses efter dødsfald