Tinglysningsafgift ved søskendeskøde består i 2026 som udgangspunkt af 1.850 kr. plus 0,6 % af det korrekte afgiftsgrundlag. Den variable del rundes op til nærmeste beløb, der kan deles med 100. Det afgørende er derfor ikke kun satsen, men hvilket beløb den skal anvendes på.
En overdragelse mellem søskende regnes som ikke-fri handel ved beregningen. Det betyder, at den aftalte kontantbetaling ikke altid kan bruges som afgiftsgrundlag. Du skal både opgøre hele ejerskiftesummen, kontrollere den relevante vurdering og tage højde for den andel, der faktisk skifter ejer.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Tinglysningsafgift ved søskendeskøde er i 2026 som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 % af det korrekte afgiftsgrundlag. Søskendehandler regnes som ikke-fri handel, så den aftalte kontantbetaling kan være for lav som grundlag.
- For en ejerbolig sammenholdes ejerskiftesummen med 80 eller 85 % af den relevante vurdering.
- Ved overdragelse af en ejerandel beregnes vurderingsgrundlaget forholdsmæssigt for den del, der skifter ejer.
- Den variable del rundes op til nærmeste beløb, der kan deles med 100.
- Hele modydelsen skal medregnes, mens almindelige handelsomkostninger og refusionsposter holdes udenfor.
- Kontrollér vurderingsspor, ejerandel og ejerskiftesum før anmeldelsen, og beregn eventuelt pant særskilt.
Hvorfor ændrer søskenderelationen beregningsgrundlaget?
Fri handel er i denne sammenhæng en handel mellem en uafhængig køber og en uafhængig sælger. Den juridiske vejledning 2026-1 nævner udtrykkeligt overdragelser mellem søskende som ikke-fri handel. Søskendeforholdet giver ikke en særlig lav sats eller en automatisk fritagelse. Det udløser i stedet en kontrol af, om ejerskiftesummen er høj nok til at være afgiftsgrundlag.
Den samme klassifikation gælder, uanset om du overtager hele ejendommen fra din søskende eller kun en del af søskendens andel. Søskendeskøde er en praktisk betegnelse; afgiftsmæssigt er der tale om tinglysning af et ejerskifte. Den bredere proces for overdragelse af fast ejendom mellem søskende rummer også aftale, finansiering, skøde og kontrol af den nye adkomst.
Hvilken værdi skal afgiften beregnes af?
Ved ikke-fri handel med en ejerbolig begynder du med ejerskiftesummen for den del, der overdrages. Hvis summen er lavere end minimumsgrundlaget efter det relevante vurderingsspor, bruges minimumsgrundlaget i stedet.
Har ejerboligen en relevant nyere offentliggjort eller meddelt vurdering, er minimumsgrundlaget normalt 80 % af vurderingen. Er den seneste relevante værdi en vurdering fra overgangssporet i det gamle vurderingssystem, bruges 85 %. En foreløbig vurdering, som blev udsendt i 2023, skal ikke bruges til 80 %-testen. En gyldig vurdering efter anmodning skal derimod inddrages og gælder højst i to år.
Mangler der en brugbar vurdering, eller er ejendommen ændret væsentligt fysisk eller juridisk siden vurderingen, kan der være behov for at erklære den forventelige kontantværdi. For andre ejendomme end ejerboliger gælder et andet spor, hvor ejerskiftesummen sammenholdes med den forventelige kontantværdi eller en gyldig vurdering efter anmodning. Den juridiske vejledning 2026-1 om afgiftsgrundlaget samler de forskellige spor.
Hvordan beregnes en overdraget ejerandel?
Når du kun overtager en ideel andel, skal minimumsgrundlaget beregnes forholdsmæssigt. Overdrages halvdelen af ejendommen, tager kontrollen udgangspunkt i halvdelen af den relevante vurdering. En eksisterende andel, som du allerede ejer, skal ikke regnes med som en ny overdragelse. Derfor skal de registrerede og ønskede ejerandele på skødet afstemmes, før afgiften beregnes.
Følgende er et forenklet illustrativt eksempel. Det forudsætter en ejerbolig med en brugbar nyere vurdering, en overdragelse af halvdelen mellem søskende og ingen særlig undtagelse eller ændring, som kræver et andet værdigrundlag:
- Den relevante vurdering af hele ejendommen er 3.000.000 kr.
- Den overdragne halvdel svarer forholdsmæssigt til 1.500.000 kr.
- 80 % af 1.500.000 kr. er 1.200.000 kr.
- Ejerskiftesummen for halvdelen er 900.000 kr. Den er lavere end 1.200.000 kr., så afgiftsgrundlaget bliver 1.200.000 kr.
- Den variable afgift er 1.200.000 kr. × 0,6 % = 7.200 kr. Beløbet er allerede deleligt med 100.
- Med den faste afgift på 1.850 kr. bliver den samlede tinglysningsafgift 9.050 kr.
De aktuelle satser fremgår af den officielle satsoversigt for tinglysningsafgift. Hvis ejendommen følger 85 %-sporet, vurderingen ikke kan bruges, en anden andel overdrages eller ejerskiftesummen er opgjort anderledes, skal hele beregningen laves på ny.
Hvorfor er kontantbetalingen ikke altid nok?
Ejerskiftesummen er den samlede modydelse, som køberen eller en tredjemand skal præstere ved ejerskiftet. Kontantprisen kan være én del. Overtagne betalingsforpligtelser, restancer og værdien af en helt eller delvist vederlagsfri overdragelse kan også høre med efter de konkrete regler. Et lavt beløb, der overføres mellem søskendenes bankkonti, dokumenterer derfor ikke alene en lav ejerskiftesum.
Andre poster holdes udenfor. Almindelige handelsomkostninger og beløb i refusionsopgørelsen er ikke en del af ejerskiftesummen. Betaling for løsøre kan holdes udenfor, hvis beløbet er klart adskilt fra betalingen for den faste ejendom i skødet. Navnet på en post er ikke afgørende; dens reelle funktion i overdragelsen skal kunne forklares og dokumenteres.
Det giver dig en kontrol i to trin. Først opgør du hele ejerskiftesummen. Derefter sammenholder du den med minimumsgrundlaget for den ikke-frie handel. Kontantbetalingen kan altså være utilstrækkelig både fordi anden modydelse mangler i summen, og fordi vurderingsreglen peger på et højere afgiftsgrundlag.
Hvilke udgifter ligger uden for skødeafgiften?
Tinglysningsafgiften på skødet vedrører registreringen af ejerskiftet. Nyt eller ændret pant følger særskilte regler og kan udløse sin egen afgift. Hvis du både overtager en ejerandel og finansierer overtagelsen med et nyt lån, bør skødeafgift og eventuel pantafgift derfor stå som to forskellige poster.
Udgifter til dokumentudarbejdelse, vurdering, bank, lånesag og andre tredjepartsydelser er heller ikke en del af statens skødeafgift. Spørgsmålet om, hvem der endeligt skal bære udgiften mellem parterne, er desuden noget andet end selve beregningen. Den særskilte artikel om hvem der betaler tinglysningsafgiften forklarer forskellen mellem parternes aftale og hæftelsen over for staten.
Et korrekt beregnet minimumsgrundlag afgør kun den offentlige tinglysningsafgift. Det fastsætter ikke i sig selv ejendommens aftalte handelsværdi eller løsningen på andre værdispørgsmål mellem parterne. De spor skal afklares særskilt og må ikke udledes af 80- eller 85 %-grænsen.
Hvad skal I kontrollere før anmeldelsen?
Tinglysningssystemets beregning bygger på de oplysninger, der indtastes. Systemet kan derfor regne korrekt på et forkert grundlag, hvis relation, andel, ejendomstype, ejerskiftesum eller vurdering er angivet forkert. Du kan bruge en generel beregner til tinglysningsafgift til satsdelen, men den kan ikke vælge vurderingsspor eller opgøre modydelsen for dig.
Du kan kontrollere beregningen i denne rækkefølge:
- Kontrollér i Tingbogen, hvem der ejer ejendommen, og hvilken andel der overdrages.
- Angiv overdragelsen som ikke-fri handel mellem søskende og fastlæg ejendomstypen.
- Opgør hele ejerskiftesummen, herunder relevante betalingsforpligtelser, og hold handelsomkostninger udenfor.
- Find den relevante offentliggjorte eller meddelte vurdering, og kontrollér hvilket vurderingsspor den tilhører.
- Undersøg, om vurderingen stadig kan bruges, eller om forandringer ved ejendommen kræver en værdierklæring.
- Beregn minimumsgrundlaget forholdsmæssigt for den overdragne andel, vælg det højeste relevante grundlag og foretag oprundingen.
- Hold pant og private omkostninger adskilt, og sammenhold efter tinglysningen kvitteringen med den registrerede ejerandel.
Hvis grundlaget er usikkert, bør det afklares før anmeldelsen. En efterfølgende rettelse af ejerskiftesummen kan også ændre afgiftsberegningen. Det sidste kontrolpunkt er derfor ikke kun det betalte beløb, men om både ejerandel, værdioplysninger og den samlede modydelse svarer til den gennemførte overdragelse.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle officielle vejledninger om tinglysningsafgift ved ejerskifte.
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven, herunder reglerne om afrunding, ejerskiftesum, ejerandele og ikke-fri handel.
- Den juridiske vejledning 2026-1: Afgiftsgrundlaget, herunder søskendeoverdragelser, vurderingsspor og værdierklæringer.
- Den juridiske vejledning 2026-1: Opgørelse af ejerskiftesummen.
- Den juridiske vejledning 2026-1: Poster, der ikke medregnes i ejerskiftesummen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: