Du kan købe din søskendes andel af et arvet hus, når den rette sælger kan råde over ejendommen, I har aftalt pris og betaling, finansieringen er afklaret, og ejerændringen bliver tinglyst. Start med at fastslå, om huset stadig tilhører dødsboet, eller om I allerede står som medejere. Det afgør både, hvem der skal underskrive, og hvilken overdragelse der skal gennemføres.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Du kan købe din søskendes andel af et arvet hus, når den rette sælger kan råde over ejendommen, pris og betaling er aftalt, finansieringen er afklaret, og ejerændringen bliver tinglyst. Begynd med at fastslå, om huset stadig ligger i dødsboet, eller om I allerede er registreret som medejere.
- Overdragelse fra dødsboet og køb fra en tinglyst medejer er to forskellige forløb med forskellige underskrivere.
- Hold andelens værdi, skødets samlede ejerskiftesum og søskendens nettoudbetaling adskilt.
- Skødet ændrer ejerskabet, men frigør ikke automatisk din søskende fra personlig lånehæftelse.
- Tinglysningsafgiften består af 1.850 kr. og 0,6 procent af afgiftsgrundlaget for den overdragne andel.
- Kontrollér efter anmeldelsen både den endelige ejerandel og långiverens skriftlige registrering af hæftelsen.
Ejer dødsboet eller søskende stadig huset?
Et arvet hus kan befinde sig i to forskellige juridiske faser. Tingbogen kan stadig vise »boet efter« som ejer, eller huset kan allerede være udlagt og tinglyst til dig og din søskende med en bestemt andel til hver. Du bør derfor kontrollere den aktuelle tingbogsattest, skifteretsattesten og boets dokumenter, før I aftaler selve købet.
Hvis huset fortsat ligger i dødsboet, er din søskende ikke nødvendigvis sælger af en selvstændig, tinglyst andel endnu. Overdragelsen kan i stedet være et arveudlæg til dig eller et salg fra boet. Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest beskriver, at »boet efter« skal være registreret før overdragelsen, og at de relevante arvinger eller bobestyreren skal medvirke. Ved privat skifte skal alle arvinger underskrive eller være repræsenteret ved en fuldmagt, der dækker dispositionen.
Er I allerede tinglyst som medejere, kan din søskende overdrage sin registrerede andel til dig ved skøde. Forskellen mellem skifteretsattest og arveudlæg er derfor et praktisk kontrolpunkt: Arvegrundlaget dokumenterer, hvordan ejendommen kom ud af boet, mens det nye skøde gennemfører købet mellem jer.
Hvordan går du fra aftale til eneejer?
Rækkefølgen bør følge de dokumenter og godkendelser, som overdragelsen afhænger af. Du undgår dermed at love en betaling eller overtagelsesdag, før ejerskab og finansiering kan gennemføres.
- Fastslå den aktuelle ejer og den præcise ejerandel i Tingbogen, og afklar om huset fortsat indgår i dødsboet.
- Få huset og den andel, der skal overdrages, værdisat på et dokumenterbart grundlag.
- Beskriv kontant betaling, gæld, eventuelle mellemregninger og overtagelsesdag som separate poster.
- Få långiverens skriftlige afklaring, hvis lån, debitorer eller pant skal ændres.
- Indgå en skriftlig aftale med de nødvendige betingelser, og opret skødet med de rette parter, andele og oplysninger om den samlede betaling.
- Anmeld skødet, håndter eventuelle frister eller retsanmærkninger, og kontrollér til sidst både adkomsten og låneforholdene.
Et betinget skøde kan være relevant, hvis købesummen først skal berigtiges senere. Efter tinglysningslovens § 10 må et skøde, der skal tinglyses som adkomst, ikke være knyttet til andre betingelser end købesummens berigtigelse inden for en angivet frist. Andre uafklarede forhold om finansiering, værdi eller rådighed skal derfor håndteres i den underliggende aftale og være afklaret, før et endeligt skøde bruges.
Hvordan fastsætter I pris og samlet betaling?
Prisen på din søskendes andel tager normalt udgangspunkt i husets dokumenterede værdi og den andel, der faktisk overdrages. En uafhængig vurdering kan gøre prisgrundlaget efterprøveligt, især når huset ikke udbydes på det åbne marked. Undersøg samtidig, om en samejeaftale, en aftale i dødsboet eller andre dokumenter fastlægger en bestemt vurderingsmetode.
Hold tre beløb adskilt: værdien af den overdragne andel, den samlede ejerskiftesum i skødet og det nettobeløb, din søskende får udbetalt. Tinglysningsretten angiver, at ejerskiftesummen omfatter mere end kontanter. Overtaget pantegæld og andre betalingsforpligtelser kan også indgå. En intern opgørelse om vedligeholdelse, forsikring eller andre udlæg ændrer ikke automatisk ejerandelen og bør fremgå særskilt af aftalen.
Hvis en del af værdien ikke bliver betalt, er overdragelsen ikke længere kun et almindeligt køb til den dokumenterede pris. Prisgrundlaget og den manglende betaling bør da afklares særskilt, før I underskriver, uden at skødet bruges som erstatning for den underliggende aftale.
Hvad skal banken afklare om lånene?
Skødet ændrer ejerskabet, men gør dig ikke automatisk til eneste skyldner og frigør ikke automatisk din søskende fra personlig hæftelse. Indhent derfor en skriftlig opgørelse over, hvilke lån der fortsætter, hvilke der skal indfries eller omlægges, og hvornår din søskende er frigjort.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en betinget undtagelse. Hvis du efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet udelukker forfald ved ejerskifte, og din adkomst bliver tinglyst som ubetinget, kan du indtræde i gælden efter bestemmelsen. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer. Det konkrete pantebrev og låneforhold skal derfor kontrolleres, før I lægger overtagelsen til grund.
Et tinglyst debitorskifte på et pantedokument er desuden et andet registreringsspor end skødet. Kontrollér derfor både pantebrevets debitor ved søskendeskøde og långiverens bekræftelse; ingen af delene bør udledes alene af den nye ejerregistrering.
Hvilke ejerandele skal stå i skødet?
Sælgerandel og køberandel har forskellige udgangspunkter. Sælgerandelen viser, hvor stor en del af sælgerens egen ejerandel der overdrages. Køberandelen viser den del af hele ejendommen, som køber erhverver med netop dette skøde. En andel, du allerede ejer, skal ikke tælles med igen.
Forenklet illustrativt eksempel: Du og din søskende står hver med halvdelen af huset. Din søskende sælger hele sin halvdel til dig. Sælgerandelen er 1/1, fordi hele sælgerens eksisterende andel overdrages. Køberandelen er 1/2, fordi du erhverver halvdelen af hele ejendommen. Efter tinglysningen lægges den nye halvdel sammen med den halvdel, du allerede ejer, så du står med hele adkomsten.
Det samme skel gælder ved andre brøker. Brug den registrerede udgangsandel og den faktisk overdragne del, og kontrollér resultatet mod ejerandelene på skødet, før anmeldelsen underskrives.
Hvad koster tinglysningen af andelen?
Efter tinglysningsafgiftslovens § 4 består afgiften ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller en andel heraf af 1.850 kr. og 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Ved en ideel andel knytter beregningen sig til den andel, der overdrages. Hvis handlen ikke sker som almindelig fri handel, kan lovens særlige minimumsgrundlag få betydning, så den aftalte kontantbetaling er ikke nødvendigvis hele afgiftsgrundlaget.
Ud over den offentlige afgift kan der være udgifter til vurdering, ændring eller indfrielse af lån, dokumentudarbejdelse og andre tredjeparter. Den særskilte forklaring om tinglysningsafgift ved søskendeskøde kan bruges til afgiftsdelen, mens bankens omkostninger må afklares i det konkrete finansieringstilbud.
Hvordan kontrollerer du, at købet er afsluttet?
Købet er ikke fuldt afklaret, blot fordi skødet er sendt til tinglysning. Læs tinglysningssvaret og kontrollér, om skødet er tinglyst endeligt, eller om der står en frist eller retsanmærkning, som skal håndteres. En betingelse i skødet skal også være opfyldt og registreret endeligt, før du behandler adkomsten som afsluttet.
Den afsluttende kontrol bør vise, at du står med den aftalte samlede ejerandel, at din søskende ikke længere står som ejer, at betaling er frigivet efter aftalen, og at långiverens dokumenter viser den aftalte hæftelse. Sammenhold resultatet med tinglysningen i praksis; en korrekt adkomst og en korrekt låneopgørelse er to selvstændige slutpunkter.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler og myndighedernes aktuelle procesvejledninger.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
- Tinglysningsretten: skøder, skifteretsattest samt sælger- og køberandele.
- Danmarks Domstole: privat skifte og arvingernes rådighed over dødsboet.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: