Et skøde, der ikke bliver tinglyst som forventet, er ikke nødvendigvis endeligt afvist. Det afgørende er det præcise tinglysningssvar. En afvisning, en frist og en retsanmærkning har forskellige virkninger og kræver forskellige handlinger. Først når svaret er læst sammen med købsaftalen og Tingbogen, kan du se, hvad der skal ske med berigtigelsen.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Et skøde, der ikke kan tinglyses som forventet, er ikke altid afvist. Tinglysningssvaret afgør, om anmeldelsen skal indsendes igen, en frist skal opfyldes, eller en retsanmærkning skal håndteres.
- En afvisning betyder, at dokumentet ikke er indført og skal anmeldes på ny.
- Ved en frist står dokumentet foreløbigt registreret, mens den krævede mangel afhjælpes.
- En retsanmærkning er en registreret bemærkning og er ikke det samme som afvisning.
- En afvist anmeldelse udløser ikke i sig selv tinglysningsafgift.
- Kontrollér det nye tinglysningssvar, Tingbogen og eventuelle separate pantedokumenter, før berigtigelsen anses for afsluttet.
Hvilket tinglysningssvar har du fået?
Tinglysningsretten sender svaret til anmelderen. Find det seneste svar og kontrollér dokumentets løbenummer, ejendommen, datoen og den angivne årsag. En kort besked fra en bank eller anden part er ikke en erstatning for selve tinglysningssvaret.
De centrale resultater skal holdes adskilt:
- Afvist: Dokumentet er ikke indført i Tingbogen. Fejlen skal afklares, og en rettet anmeldelse skal indsendes på ny.
- Tinglyst med frist: Dokumentet er foreløbigt indført. Den krævede dokumentation eller rettelse skal leveres inden fristen.
- Tinglyst med retsanmærkning: Dokumentet er registreret, men resultatet indeholder en bemærkning om en rettighed, prioritet eller uoverensstemmelse.
- Endeligt tinglyst: Registreringen er ikke længere foreløbig på grund af en frist. Du skal stadig kontrollere, om der står en retsanmærkning på dokumentet.
Skødet registrerer købers adkomst til ejendommen. Det skal derfor holdes adskilt fra købsaftalen, som er parternes aftalegrundlag, og fra eventuelle pantebreve, der vedrører långiverens sikkerhed. Du kan læse mere om, hvad et skøde registrerer.
Hvorfor er afvisning ikke det samme som en frist?
Tinglysningslovens §§ 15-16 skelner mellem flere reaktioner. Et dokument kan blive afvist, hvis det efter sin karakter ikke kan tinglyses, eller hvis den, der har udstedt det, ikke har ret til at disponere. Manglende nødvendige oplysninger eller en krævet digital underskrift kan også føre til afvisning. Hvis den anmeldte ret derimod påstås at bestå, men nødvendig dokumentation mangler, kan Tinglysningsretten sætte en frist og indføre dokumentet foreløbigt.
Ved afvisning har Tinglysningsretten ikke længere adgang til anmeldelsen. Den skal derfor indsendes igen, også hvis afvisningen skyldtes en fejl, som senere bliver erkendt eller ændret. En gemt kladde kan ofte bruges som udgangspunkt, men årsagen skal rettes, og de nødvendige underskrifter skal indhentes igen, før dokumentet genanmeldes.
Ved en frist består den foreløbige registrering, mens fristen løber. Svaret fortæller, hvad der mangler. Det kan eksempelvis være dokumentation for en persons ret til at underskrive eller en afklaring af en oplysning i dokumentet. Når betingelsen er opfyldt, skal dokumentationen eller rettelsen anmeldes med den dokumenttype, som passer til kravet. Hvis materialet ikke kan skaffes rettidigt, kan der anmodes om fristforlængelse med en begrundelse. En frist, der udløber uden afhjælpning, medfører, at dokumentet slettes, og at et nyt dokument må anmeldes.
Kan skødet være tinglyst med retsanmærkning?
Ja. En retsanmærkning på skødet er ikke det samme som en afvisning. Skødet står i Tingbogen, men med en registreret bemærkning om det konkrete forhold, som Tinglysningsretten har fundet. Det kan blandt andet vedrøre skødets prioritet i forhold til en allerede registreret rettighed eller en uoverensstemmelse, der ikke hindrer selve registreringen.
Afhjælpningen afhænger af anmærkningens ordlyd. En gammel rettighed kan skulle aflyses, en registreret rettighed kan skulle respekteres, eller oplysninger kan skulle rettes. Tinglysningsrettens digitale dokumenttyper omfatter blandt andet Påtegning Adkomst, Forevis Dokumentation og Respekt Adkomst. Valget skal følge det konkrete tinglysningssvar; de tre dokumenttyper kan ikke bruges som indbyrdes udskiftelige standardløsninger.
Navnet Endeligt Skøde beskriver den anmeldte dokumenttype, ikke resultatet af Tinglysningsrettens prøvelse. Også et dokument med dette navn kan få en frist eller en retsanmærkning. Den forskel er et vigtigt kontrolpunkt, fordi dokumentnavnet alene ikke viser, om berigtigelsen er afsluttet.
Hvordan får du tinglysningen videre?
Brug svaret som et beslutningsdokument frem for at gætte på fejlen. Et praktisk forløb er:
- Find det seneste tinglysningssvar og notér løbenummer, status, årsag og en eventuel frist.
- Afgør, om anmeldelsen er afvist, foreløbigt tinglyst med frist eller tinglyst med retsanmærkning.
- Knyt hvert krav til den aktør, der kan levere det. Det kan være en part, anmelderen, et pengeinstitut eller den myndighed, som ligger inde med dokumentationen.
- Ret kun det, som svaret og dokumentgrundlaget kræver. Kontrollér navne, ejerandele, ejendomsoplysninger, erklæringer, bilag og underskrifter før en ny anmeldelse eller påtegning.
- Brug den korrekte digitale dokumenttype. En afvisning kræver en ny anmeldelse, mens en frist eller retsanmærkning ofte skal håndteres med en påtegning eller dokumentforevisning.
- Indsend materialet inden fristen, og kontrollér derefter det nye svar i stedet for at antage, at indsendelsen løste problemet.
Hvis årsagen er uklar, en underskrift bestrides, eller en registreret rettighed ikke kan håndteres som forudsat, bør processen standses, før der indsendes en upræcis rettelse. Det samme gælder, hvis tinglysningssvaret og de oplysninger, parterne bygger handlen på, ikke stemmer overens. En ny anmeldelse kan ellers skabe endnu en afvisning uden at løse den underliggende uoverensstemmelse.
Hvad betyder resultatet for handlen og betalingen?
Tinglysningssvaret afgør registreringsstatus, men det afgør ikke alene, om købsaftalen bortfalder, eller hvornår købesummen må frigives. De følger afhænger af købsaftalens ordlyd, årsagen til problemet og de aftaler, der gælder for deponerede midler. Ved berigtigelse af skødet skal tinglysningssporet derfor læses sammen med aftale- og betalingssporet.
I mange bolighandler står købesummen deponeret, indtil de aftalte frigivelsesbetingelser er opfyldt. Hvis aftalen kræver et skøde uden præjudicerende retsanmærkninger, kan en uafklaret anmærkning forsinke frigivelsen. En afvisning medfører derimod ikke automatisk, at handlen er ophævet. Før en part disponerer over pengene eller ændrer handlens tidsplan, skal den konkrete købsaftale og tinglysningsårsagen kontrolleres.
En afvist anmeldelse udløser ikke i sig selv tinglysningsafgift. Tinglysningsretten oplyser, at afgiften først trækkes, når der sker endelig tinglysning. Den oplysning gælder selve afvisningen; afgiftsbehandlingen af en senere anmeldelse eller et dokument med frist skal vurderes efter det konkrete videre forløb og den aktuelle afgiftsvejledning.
Hvordan kontrollerer du, at problemet er løst?
En kvittering for indsendelse viser kun, at et nyt dokument eller en påtegning er sendt. Afslut først kontrollen, når du har det efterfølgende tinglysningssvar og kan genfinde resultatet i Tingbogen. En opdateret tingbogsattest giver et samlet billede af de registrerede ejerforhold, hæftelser og servitutter.
Kontrollér mindst følgende punkter:
- Dokumentet vedrører den rigtige ejendom, og købers navn og ejerandel er registreret som forudsat.
- En frist står som slettet, og der er ikke andre frister tilbage på dokumentet.
- Den relevante retsanmærkning er slettet eller ændret som forventet, og det nyeste dokument er hentet.
- Skødets prioritet og de rettigheder, det skal respektere, svarer til det aftalte og det anmeldte.
- Separate dokumenter, eksempelvis nye pantebreve, har deres eget acceptable tinglysningsresultat.
Statussen “slettet frist” betyder, at den konkrete frist er opfyldt. Det betyder ikke nødvendigvis, at alle andre kontrolpunkter er afsluttet. Omvendt betyder “frist sprunget”, at dokumentet er slettet og ikke længere står registreret. Den forskel gør det nødvendigt at læse det nyeste svar i sin helhed.
Fagligt grundlag og kilder
De centrale regler og processer er kontrolleret mod følgende officielle kilder:
- Tinglysningsloven i gældende version på Retsinformation, navnlig reglerne om afvisning, frist, retsanmærkning og Tinglysningsrettens prøvelse.
- Tinglysningsrettens vejledning om tinglysningssvar og rettens vejledning om påtegninger til adkomstdokumenter.
- Tinglysningsrettens vejledninger om Endeligt Skøde og tinglysningsafgifter.
- Boligejer.dk, som er forankret i Erhvervsstyrelsen, om deponering og frigivelse af købesummen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: