Overdragelse af skøde ved skilsmisse: Hvordan gør I?

Af Skøde Centret

Ved skilsmisse overdrager I skødet, når den ene skal stå som ejer af boligen i Tingbogen. Selve skødet løser adkomstsporet, men det skal hænge sammen med bodeling, betaling, lån og den aftalte overtagelse.

Hvornår skal skødet ændres efter skilsmissen?

Skødet skal ændres, når boligen ikke længere skal ejes af de samme personer eller med de samme ejerandele. Hvis den ene ægtefælle overtager hele huset eller lejligheden, skal ejerændringen registreres ved tinglysning, så Tingbogen viser den nye ejer.

Overdragelsen bør ikke behandles som et almindeligt boligsalg, hvis den sker som led i separation, skilsmisse eller bodeling. Tinglysningsretten beskriver bodeling som dokumenttypen til overdragelse af fast ejendom ved separation eller skilsmisse, og den bruges netop, når skødet skal afspejle jeres bodelingsaftale.

Hvad skal I have aftalt, før skødet kan tinglyses?

Skødet bør først gøres klar, når I har et klart aftalegrundlag. I skal blandt andet vide, hvem der overtager boligen, hvilken ejerandel der overdrages, hvilken dato overtagelsen skal regnes fra, og hvordan værdien af boligen indgår i jeres samlede bodeling.

Hvis I stadig forhandler om boligværdi, restgæld, betaling eller modregning, kan skødet komme til at bygge på et uafklaret grundlag. En artikel om bodeling af hus ligger tæt på dette spørgsmål, fordi boligen normalt kun er ét aktiv i en bredere økonomisk opgørelse.

Er boligen ejet af den ene, har ejeren som udgangspunkt fortrinsret, hvis begge ønsker den. Efter ægtefællelovens § 48 kan den anden ægtefælle dog få boligen udlagt, hvis den har den væsentligste betydning for opretholdelsen af hjemmet. Den samme behovsvurdering anvendes, når boligen ejes i sameje, mens en bolig, der fuldt ud er særeje, ikke kan udtages efter reglen. Et skøde kan først gennemføre resultatet, når aftalen eller afgørelsen om boligen foreligger.

• Hvem skal stå som ejer efter overdragelsen?
• Hvilken andel af ejendommen overdrages?
• Hvilken værdi eller betaling lægger I til grund?
• Hvordan håndteres restgæld, lån og eventuel kontant betaling?
• Er banken eller realkreditinstituttet klar til at behandle låneændringen?

Hvordan hænger bodelingsaftalen og skødet sammen?

Bodelingsaftalen forklarer jeres økonomiske aftale. Skødet registrerer ejerændringen. De to dokumenter har derfor forskellige funktioner, selv om de handler om den samme bolig.

Hvis I for eksempel aftaler, at den ene overtager huset og betaler den anden et beløb, skal bodelingsaftalen forklare betaling, modregning og øvrige aktiver. Skødet skal derimod vise den konkrete overdragelse af ejerandelen, så den rigtige person står som ejer i Tingbogen.

Det er den ikke-indlysende forskel i processen: I kan godt være enige om bodelingen uden at ejerændringen er gennemført i Tingbogen. Omvendt bør skødet ikke bruges som erstatning for den samlede aftale om, hvordan værdier og gæld fordeles.

Hvem skal skrive under på overdragelsen?

Som udgangspunkt skal den, der overdrager ejerandelen, og den, der overtager den, medvirke til skødet. Skødet er ikke blot en intern note mellem jer; det er det dokument, der anmeldes digitalt, så ejerændringen kan registreres.

Hvis én af jer ikke kan eller vil underskrive, bliver det et særskilt problem. Det kan ikke løses ved bare at ændre teksten i skødet. Grundlaget for overdragelsen skal enten følge en aftale, en afgørelse eller et andet dokumenteret grundlag, der giver ret til at gennemføre ejerændringen.

Hvad betyder bankens godkendelse for skødet?

Bankens godkendelse er et separat spor. Skødet kan ændre adkomsten til boligen, men det frigør ikke automatisk den fraflyttende part fra lån eller anden hæftelse. Hvis et lån skal overtages af den ene alene, skal långiver normalt acceptere ændringen.

Det betyder, at I bør skelne mellem tre spørgsmål: hvem ejer boligen, hvem skylder penge på lånet, og hvem skal betale hvad til den anden. Tinglysningsrettens vejledning om debitor- og kreditorskifte viser samme grundskel i tinglysningssystemet: ændring af pant- og debitorforhold behandles som noget andet end selve adkomsten.

Hvis banken endnu ikke har afklaret lånet, kan I have brug for at vente med den endelige tinglysning eller bruge en betinget løsning, hvis betingelserne passer til jeres situation.

Hvornår giver et betinget bodelingsskøde mening?

Et betinget bodelingsskøde kan være relevant, når overdragelsen først skal blive endelig, når en bestemt betingelse er opfyldt. Tinglysningsretten nævner blandt andet, at dokumenttypen kan bruges, når handlen først gennemføres efter opfyldte betingelser, herunder betaling.

I en skilsmissesituation kan betingelsen for eksempel handle om betaling, bankgodkendelse eller frigivelse af den ene part fra lånet. Betinget tinglysning er ikke en genvej rundt om uenighed, men et værktøj til at få rækkefølgen til at passe, når aftalen allerede er klar.

Hvis jeres aftale stadig er åben på centrale punkter, bør I afklare bodelingen først. Et betinget skøde hjælper kun, hvis betingelserne er tydelige nok til at kunne bruges i en tinglysningsproces.

Hvilke oplysninger skal passe i skødet?

Skødet skal afspejle den konkrete ejerændring. Det gælder især parterne, ejendommen, den andel der overdrages, overdragelsens karakter og de oplysninger, der har betydning for tinglysningsafgiften.

Andele kan skabe fejl, fordi en overdraget andel ikke altid beskrives på samme måde som den endelige ejerandel. Hvis A og B ejer halvdelen hver, og A overdrager hele sin halvdel til B, overdrager A hele sin egen ejerandel, men B erhverver en halvdel af hele ejendommen. Det skel skal skødet kunne håndtere.

Den samme præcision er relevant, hvis I har talt om købesum ved skilsmisse. Beløbet i jeres interne opgørelse skal passe med den måde, overdragelsen beskrives på i tinglysningen.

Hvad koster tinglysningen ved skilsmisse?

Når ejerskifte eller pantsætning mellem ægtefæller sker som følge af opløsning af formuefællesskab, beregnes der efter tinglysningsafgiftsloven kun den faste afgift efter lovens almindelige regel for andre tinglysninger. Den faste afgift er aktuelt 1.850 kr.

Det betyder, at afgiftssporet ved skilsmisse adskiller sig fra et almindeligt ejerskifte, hvor afgiften normalt består af et fast beløb og en procentdel af ejerskiftesummen. Hvis der samtidig skal ændres pant eller låneforhold, er det et særskilt spor, som kan have egne omkostninger.

Hvis afgiftsspørgsmålet er jeres hovedproblem, bør I læse det sammen med en mere målrettet forklaring om tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse. I denne artikel er pointen, at afgiften skal passe til dokumenttypen og grundlaget for overdragelsen.

Hvad ændrer skødet ikke?

Skødet ændrer ikke alt, selv om det er centralt. Det ændrer ejerregistreringen, men det erstatter ikke jeres bodelingsaftale, bankens lånebehandling, en intern aftale om betaling frem til overtagelsen eller en vurdering af, hvem der kan bære boligen økonomisk.

Det ændrer heller ikke i sig selv fordelingen af indbo, pensioner, opsparing eller anden gæld. Hvis boligen indgår i en større opgørelse, skal skødet derfor ses som det praktiske adkomsttrin efter eller sammen med bodelingen, ikke som hele skilsmisseøkonomien.

Hvilke forhold kan stoppe eller forsinke processen?

Flere forhold kan stoppe eller forsinke overdragelsen, uden at de alle er lovkrav. Det kan være aftaleproblemer, dokumentproblemer, bankens behandling eller tinglysningsmæssige mangler.

• Hvis I ikke er enige om boligværdi eller betaling, mangler skødet et sikkert aftalegrundlag.
• Hvis banken ikke har godkendt låneændringen, kan den fraflyttende part stadig hæfte for lånet.
• Hvis ejerandelene beskrives upræcist, kan anmeldelsen give et forkert billede af overdragelsen.
• Hvis dokumenttypen ikke passer til bodelingssituationen, kan afgift og tinglysningsbehandling blive forkerte.
• Hvis nødvendige underskrifter eller bilag mangler, kan sagen ikke gennemføres som planlagt.

Forholdene har forskellige årsager. Nogle handler om jeres private aftale, andre om tinglysningsprocessen, og andre igen om tredjepartsgodkendelse fra bank eller realkreditinstitut.

Hvordan foregår overdragelsen trin for trin?

Når aftalen er klar, kan overdragelsen normalt ses som en rækkefølge med flere kontrolpunkter. Rækkefølgen kan variere, men den bør ikke springe over afklaringen af bolig, betaling og lån.

1. I afklarer, hvem der skal overtage boligen, og om overdragelsen er en del af bodelingen.
2. I fastlægger værdi, overdraget andel, betaling, modregning og overtagelsesdato.
3. I får afklaret med bank eller realkreditinstitut, om lånet kan ændres eller overtages.
4. Skødet eller bodelingsskødet udarbejdes med de korrekte oplysninger.
5. Parterne underskriver digitalt, og dokumentet anmeldes til tinglysning.
6. Tinglysningssvaret kontrolleres, og Tingbogen gennemgås bagefter.

Hvis I vil forstå selve tinglysningsdelen mere snævert, hænger processen tæt sammen med tinglysning af skilsmisseskøde.

Hvilke alternativer findes, hvis ingen kan overtage boligen?

Et skøde til den ene er kun én mulig løsning. Hvis ingen kan overtage boligen alene, kan alternativerne være salg til tredjemand, midlertidigt fortsat sameje eller en senere overdragelse, når bank, økonomi eller bodeling er afklaret.

Ingen af alternativerne er automatisk bedst. Salg kan give en ren afslutning, men kræver aftale om salgsproces og fordeling af provenu eller tab. Midlertidigt sameje kan give tid, men kræver klare aftaler om betaling, brug, vedligeholdelse og tidspunkt for nyt valg.

Hvis den ene skal overtage senere, bør I beskrive, hvad der skal ske indtil da. Det gælder især hvem der betaler lån og faste udgifter, hvem der bor i boligen, og hvad der udløser næste skridt.

Hvordan kontrollerer I, at overdragelsen er gennemført?

Overdragelsen er først praktisk på plads, når tinglysningen er ekspederet, og Tingbogen viser den ejerregistrering, som I har aftalt. I bør kontrollere både ejerforholdet, eventuelle anmærkninger og om der stadig er åbne pant- eller lånespørgsmål.

Kontrollen bør ikke stoppe ved skødet. Sammenlign også aftalen med bankens dokumenter og jeres interne opgørelse. Hvis den ene er udtrådt af ejerskabet, men stadig står på et lån, er boligoverdragelsen ikke færdig i økonomisk forstand.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på officielle regler og myndighedsvejledninger om bodeling, tinglysning og tinglysningsafgift ved overdragelse af fast ejendom.

• Retsinformation: Tinglysningsloven og Tinglysningsafgiftsloven.
• Retsinformation: Ægtefælleloven om delingsformue ved separation og skilsmisse.
• Domstolene og Tinglysningsretten: vejledninger om deling af fælles formue, bodeling, skøder og debitor-/kreditorskifte.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →