Overdragelse af skøde ved skilsmisse kræver, at I har aftalt, hvem der overtager boligen, og at ejerændringen registreres korrekt i Tingbogen. Samtidig skal lån og hæftelse afklares særskilt. En underskrevet aftale ændrer ikke i sig selv ejerskabet, og en tinglyst ejerændring frigør ikke nødvendigvis den fraflyttende ægtefælle fra boliglånene.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Overdragelse af skøde ved skilsmisse kræver både en klar aftale, korrekt tinglysning og en særskilt afklaring af boliglånene. En underskrevet bodelingsaftale ændrer ikke alene ejerskabet eller den personlige hæftelse for lånene.
- Aftal ejendom, ejerandel, ejerskiftesum, overtagelsesdato og eventuelle betingelser skriftligt.
- Brug dokumenttypen Bodeling eller Bodeling Betinget, og vedhæft bevilling eller dom.
- Den fraflyttende ægtefælle er først ude af lånet, når gældsforholdet faktisk er ændret.
- Ved opløsning af formuefællesskab er tinglysningsafgiften fast på 1.850 kr. i 2026.
- Kontrollér tinglysningssvar, Tingbog og långiverens skriftlige bekræftelse.
Hvad skal I have aftalt om boligen?
Begynd med den ejerandel, der faktisk står i Tingbogen, og det resultat I ønsker efter bodelingen. Delingsformue og særeje påvirker den økonomiske opgørelse, men de fortæller ikke alene, hvem der skal stå som ejer. Den ønskede ejerændring skal derfor beskrives præcist og passe med jeres samlede bodeling.
En skriftlig bodelingsaftale bør gøre det muligt at fastslå:
- hvilken ejendom og hvilken ejerandel der overdrages
- hvem der overtager boligen, og fra hvilken dato
- hvilken værdi og ejerskiftesum I lægger til grund
- om betalingen sker kontant, ved modregning, ved overtagelse af gæld eller som en kombination
- hvem der betaler boligudgifter frem til overtagelsesdagen
- om overdragelsen afhænger af betaling, finansiering eller andre udtrykkelige betingelser
Hvis I ikke er enige om formuedelingen, kan skifteretten behandle tvisten. Selve separationen eller skilsmissen behøver ikke vente på, at hele bodelingen er afsluttet, men ejerændringen kan ikke gennemføres sikkert, før grundlaget for den konkrete bolig er tilstrækkeligt klart.
Hvorfor er bodelingsaftalen ikke nok?
Bodelingsaftalen regulerer jeres indbyrdes økonomiske opgør. Den ændrer ikke automatisk den registrerede adkomst, altså hvem Tingbogen viser som ejer. Tinglysningsretten bruger dokumenttypen Bodeling ved overdragelse af fast ejendom som følge af separation eller skilsmisse.
Det modsatte gælder også: En tinglyst bodeling dokumenterer ejerændringen, men løser ikke nødvendigvis alle andre punkter i jeres aftale. Overtagelsesdato, intern betaling, løsøre og andre aktiver kan fortsat høre til den private bodelingsaftale.
Illustrativt eksempel: I ejer hver halvdelen af boligen, og den ene overtager den andens andel. Den skriftlige aftale kan fastsætte værdien og betalingen, mens den tinglyste bodeling ændrer ejerregistreringen. Hvis långiveren endnu ikke har frigjort den fraflyttende ægtefælle, kan denne stadig hæfte for lånet, selv om Tingbogen nu kun viser én ejer.
Hvornår er lånet faktisk overtaget?
Skøde og gæld følger ikke automatisk hinanden. Tinglysningslovens § 39 har et snævert spor, hvor den nye ejer kan indtræde i pantegælden, når flere betingelser er opfyldt, blandt andet om pantebrevets vilkår og ubetinget tinglyst adkomst. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer.
Bankens eller realkreditinstituttets behandling er derfor et særskilt spor. Den kan omfatte et debitorskifte, indfrielse, omlægning eller ny finansiering. Den konkrete kreditbeslutning er ikke en del af Tinglysningsrettens prøvelse af ejerændringen.
Den ægtefælle, der udtræder, bør have en skriftlig bekræftelse på, om vedkommende er frigjort fra hvert lån. Et tilsagn om, at den anden betaler ydelserne, er kun en intern aftale, hvis kreditor fortsat kan kræve betaling hos begge.
Hvad skal den digitale bodeling vise?
Tinglysningsrettens aktuelle bodelingsvejledning kræver, at ejendommen, parterne, ejerandelene og ejerskiftesummen angives. Sælgerandelen beskriver, hvor meget af sælgerens egen andel der overdrages. Køberandelen beskriver, hvor stor en del af hele ejendommen køberen erhverver ved anmeldelsen; en andel, som køberen allerede ejer, tælles ikke med igen.
Ejerskiftesummen omfatter det samlede vederlag for den overdragne andel, også når en del består i overtagelse af pantegæld. Anmeldelsen skal desuden forholde sig til tinglyste hæftelser og servitutter. Hvis overdragelsen først skal blive endelig, når en bestemt betingelse er opfyldt, anvendes dokumenttypen Bodeling Betinget.
Skilsmisse- eller separationsbevillingen skal vedhæftes, eller der skal vedlægges en udskrift af dommen med den nødvendige dokumentation. Køber og sælger skal som udgangspunkt underskrive digitalt. Bilagsbanken er offentligt tilgængelig, så et bilag må ikke indeholde de sidste fire cifre i personnumre eller følsomme personoplysninger. Kontrollér derfor hvert bilag, og vedhæft ikke automatisk hele jeres private økonomiske aftale.
Hvordan går aftalen videre til Tingbogen?
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejere, ejerandele, pantehæftelser og servitutter.
- Fastlæg bodelingens grundlag, boligens værdi, ejerskiftesum, overtagelsesdato og eventuelle betingelser skriftligt.
- Afklar hvert lån med banken eller realkreditinstituttet, herunder om den fraflyttende ægtefælle bliver frigjort.
- Opret dokumenttypen Bodeling eller Bodeling Betinget med de korrekte andele, beløb, erklæringer og bilag.
- Lad de nødvendige roller underskrive, anmeld dokumentet, og betal tinglysningsafgiften.
- Læs tinglysningssvaret, og kontrollér derefter den opdaterede Tingbog og långiverens bekræftelse.
Den detaljerede digitale ekspedition er beskrevet særskilt under tinglysning af skøde ved skilsmisse. Her er det centrale, at rækkefølgen holder de private aftaler, ejerregistreringen og låneforholdet adskilt.
Hvilken tinglysningsafgift gælder?
Når ejerskiftet mellem ægtefæller sker som følge af opløsning af formuefællesskab, udgør tinglysningsafgiften den faste afgift på 1.850 kr. i 2026. Den variable ejerskifteafgift beregnes ikke i dette afgrænsede tilfælde. Hvis overdragelsen ikke opfylder betingelsen, skal afgiften vurderes efter de øvrige regler.
Nye eller ændrede lån og pant kan udløse særskilte offentlige afgifter og långiveromkostninger. De poster er ikke en del af afgiften for selve ejerændringen. Betingelserne er uddybet i artiklen om tinglysningsafgift ved skilsmisseskøde.
Hvilke tre resultater skal du kontrollere?
Sagen er først praktisk afsluttet, når tre forskellige resultater stemmer med hinanden:
- Den underskrevne bodelingsaftale viser jeres indbyrdes økonomiske opgør.
- Tinglysningssvaret og Tingbogen viser den aftalte ejer og ejerandel uden et uafklaret registreringsproblem.
- Långiverens skriftlige bekræftelse viser, hvem der fremover hæfter for hvert lån.
Statussen Tinglyst viser, at Tinglysningsretten har behandlet anmeldelsen. Statussen Afvist betyder, at sagen er lukket hos Tinglysningsretten og skal anmeldes på ny efter rettelse. Kontrollen bør derfor bygge på det endelige tinglysningssvar og en ny tingbogsattest, ikke kun på at dokumentet er sendt til underskrift eller anmeldt.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og aktuelle myndighedsvejledninger om bodeling, adkomst, lån og tinglysningsafgift.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven
- Tinglysningsretten: Bodeling og den digitale bodelingsvejledning
- Familieretshuset: Ophørsdato og bodeling
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue
- Skatteministeriet: Afgiftssatser for 2026
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
