Overdragelse af skøde ved skilsmisse kræver et afklaret grundlag for, hvem der overtager boligen, og en digital anmeldelse af ejerændringen. Ved tinglysning som bodeling skal du vedhæfte separations- eller skilsmissebevilling eller den relevante dom. Jeres aftale om boligen, dokumentationen for skilsmissen og afklaringen af lån har forskellige funktioner. Et nyt navn i Tingbogen er derfor ikke i sig selv dokumentation for, at den fraflyttende ægtefælle er frigjort fra gælden.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Ved overdragelse af boligen efter skilsmisse skal aftalen, dokumentationen og tinglysningen hænge sammen. Den fraflyttende ægtefælles gældsfrigørelse skal afklares særskilt.
- Saml boligaftale, bevilling eller dom, ejendomsoplysninger og dokumentation for lån.
- Både Bodeling og Bodeling Betinget kræver dokumentation for separation eller skilsmisse.
- Angiv den andel, der faktisk overdrages; køberens eksisterende andel skal ikke medregnes igen.
- Afgiften for ejerændringen er 1.850 kr., når betingelserne om opløsning af formuefællesskabet og erklæringen er opfyldt. Andre udgifter kan komme til.
- Kontrollér underskrifter, anmeldelse, tinglysningssvar, betaling og gældsforhold som særskilte trin.
Hvilke dokumenter skal du samle først?
Begynd med at samle grundlaget for overdragelsen, før du udfylder anmeldelsen. Listen skal både gøre jeres aftale tydelig og sikre, at de oplysninger, der registreres, beskriver den rigtige ejendom og ejerandel.
- Jeres aftale om, hvem der overtager boligen, hvilken andel der overdrages, og hvordan overdragelsen afregnes.
- Separations- eller skilsmissebevilling eller udskrift af dom med den nødvendige dokumentation for dommens endelighed.
- Ejendommens adresse, matrikeloplysninger og de registrerede ejerandele i Tingbogen.
- Aktuelle oplysninger om lån og pantebreve samt afklaring af, hvilke forpligtelser hver af jer skal have efter overdragelsen.
- Eventuel ægtepagt eller anden dokumentation for særeje, hvis den har betydning for bodelingen eller afgiftsgrundlaget.
- Eventuel tinglysningsfuldmagt, hvis en anden skal underskrive på dine vegne.
Det er en liste over dit arbejdsgrundlag, ikke en opfordring til at vedhæfte alle dokumenterne. Tinglysningsrettens bilagsbank er offentligt tilgængelig. Bilag må derfor ikke indeholde de sidste fire cifre i personnumre eller følsomme personoplysninger. Hold dokumentationen til anmeldelsen adskilt fra jeres samlede private økonomiske materiale.
Hvad skal boligaftalen fastlægge?
I kan aftale delingen af jeres formue i forbindelse med separation eller skilsmisse. Domstolene anbefaler, at I skriver aftalen ned og begge underskriver. En bodelingsoverenskomst kan omfatte hele økonomien, mens en aftale om boligen kan være en afgrænset del af den.
For boligen bør du kunne finde svar på, hvem der overtager, hvilken værdi I lægger til grund, hvad der skal betales, og hvornår betalingen og overtagelsen skal ske. Beskriv også fordelingen af boligudgifter frem til overtagelsen, hvilke låneforhold der skal afklares, og hvad der skal ske, hvis en aftalt forudsætning ikke opfyldes. Det er praktiske aftalepunkter; de er ikke alle obligatoriske felter i den digitale anmeldelse.
Det kontante beløb til den anden ægtefælle er ikke nødvendigvis det samme som ejerskiftesummen, der skal oplyses ved tinglysningen. Tinglysningsrettens vejledning medregner det samlede vederlag for ejendommen, også overtagelse af pantegæld. Du kan derfor ikke alene kopiere beløbet fra en bankoverførsel ind som købesum.
Hvornår bruges Bodeling eller Bodeling Betinget?
Sker overdragelsen som led i bodeling ved separation eller skilsmisse, anvendes dokumenttypen Bodeling. Skal gennemførelsen afvente betaling, kan Bodeling Betinget være relevant. Aftal, hvem der skal sørge for den efterfølgende endeliggørelse, og hvilken dokumentation der skal vise, at betingelsen er opfyldt.
Begge dokumenttyper kræver ifølge Tinglysningsrettens bodelingsvejledning dokumentation for separationen eller skilsmissen. En ansøgning eller en kvittering for, at ansøgningen er modtaget, erstatter ikke bevillingen eller dommen. Et betinget skøde ved skilsmisse løser derfor ikke i sig selv problemet med en manglende bevilling.
Vejledningerne kræver en bevilling med Familieretshusets manuelle underskrift eller en domsudskrift med ankepåtegning. Mangler dommens ankepåtegning, skal byretten underskrive anmeldelsen digitalt i myndighedsrollen, og den relevante erklæring skal afgives. Skal en myndighed underskrive digitalt, må anmelderen også give myndigheden besked med sagsnummeret.
Har du endnu ikke bevillingen eller dommen, er næste handling at afklare dokumentgrundlaget. Skal ejendommen overdrages under det bestående ægteskab, må dokumenttype og afgift vurderes særskilt; Bodeling Betinget kan ikke bruges alene for at komme uden om bilagskravet.
Hvordan angiver du den andel, der overdrages?
Anmeldelsen skelner mellem sælgerens andel og den andel, køberen erhverver. Sælgerandelen beskriver, hvor meget af sælgerens eget ejerskab der overdrages. Køberandelen beskriver, hvor meget af hele ejendommen køberen får ved netop denne overdragelse. En andel, som køberen allerede ejer, skal ikke regnes med igen.
Et illustrativt, fiktivt eksempel: Du og din ægtefælle ejer hver halvdelen af huset. Du overtager hele din ægtefælles halvdel. Sælgerandelen er 1/1, fordi hele den pågældendes ejerandel overdrages. Køberandelen er 1/2, fordi du erhverver halvdelen af hele huset. Bagefter ejer du 1/1.
Ejede du i stedet to tredjedele og din ægtefælle den sidste tredjedel, ville sælgerandelen stadig være 1/1, når du overtager hele ægtefællens andel. Køberandelen ville være 1/3. Sammenhold derfor brøkerne med Tingbogen og aftalen. En forkert brøk beskriver en anden overdragelse end den, I har aftalt.
Hvilket dokument viser, at du er ude af lånet?
Jeres interne aftale om, hvem der fremover betaler et lån, er ikke tilstrækkelig til at konkludere, at långiveren ikke længere kan kræve dig. Du skal undersøge låneaftalen og grundlaget for en eventuel gældsovertagelse særskilt.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en særlig regel for pantegæld. Den kan frigøre overdrageren, når erhververen efter aftale overtager gælden, pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og erhververens ejerskab er tinglyst ubetinget. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser af den tidligere ejer, indtil panthaveren har modtaget meddelelse og det nødvendige bevis for overtagelsen og tinglysningen.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Bed derfor om konkret dokumentation for, hvilke lån du er frigjort fra, og hvilke betingelser der eventuelt mangler. En kreditgodkendelse med forbehold bør ikke læses som en ubetinget frigørelse.
Hvis den planlagte finansiering ikke kan gennemføres, må I afklare en anden løsning, eksempelvis salg eller en aftalt periode med fortsat fælles ejerskab. Ved fortsat ejerskab bør I aftale brug, betalinger og afslutning og afklare forholdet til långiver; jeres aftale fjerner ikke eksisterende låneforpligtelser. Ved uenighed om bodelingen kan I bede skifteretten om hjælp, når anmodningen om separation eller skilsmisse er indgivet.
Hvad koster registreringen, og hvornår er den færdig?
Du skal skelne mellem den offentlige tinglysningsafgift og mulige udgifter til dokumentarbejde, vurdering og ændring af lån. Ved ejerskifte som følge af opløsning af formuefællesskabet er afgiften for ejerændringen 1.850 kr. Der skal afgives den krævede afgiftserklæring med oplysninger om separationen eller skilsmissen.
Den nedsatte tinglysningsafgift ved skilsmisseskøde gælder ikke automatisk, fordi I er blevet skilt. Har I ved ægtepagt indrettet jer sådan, at der ikke består delingsformue, gælder nedsættelsen ikke. Betingelsen fremgår af Skattestyrelsens vejledning om bodeling. Beløbet er heller ikke en samlet pris for overdragelsen eller eventuelle ændringer af pant.
Selve anmeldelsen afsluttes i denne rækkefølge:
- Kontrollér ejendom, parter, ejerandele, ejerskiftesum, bilag og eventuelle betingelser.
- Indhent de nødvendige underskrifter fra køber og sælger, eventuelt via fuldmagt, samt myndighedens underskrift, hvis dokumentationen kræver det.
- Anmeld det underskrevne dokument til tinglysning.
- Læs tinglysningssvaret og afklar eventuelle frister eller retsanmærkninger. Kontrollér den registrerede ejerandel og om adkomsten er betinget eller endelig.
- Kontrollér særskilt, at aftalt betaling, endeliggørelse og afklaring af gælden er gennemført.
Underskrift og anmeldelse er to forskellige trin. En besked om, at dokumentet ligger til underskrift, dokumenterer derfor ikke, at ejerændringen er tinglyst.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsrettens vejledninger om Bodeling og Bodeling Betinget: bilag, ejerandele, ejerskiftesum og underskrifter.
- Tinglysningsloven på Retsinformation: registrering, betinget adkomst og gældsovertagelse.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold og Domstolenes vejledning om deling af fælles formue.
- Tinglysningsafgiftsloven og Skattestyrelsens juridiske vejledning om bodeling ved separation og skilsmisse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
