Bodeling af hus betyder ikke, at huset og lånene blot deles midt over. Husets nettoværdi placeres i den eller de registrerede ejeres bodele, hvorefter positive nettodelingsformuer som udgangspunkt ligedeles. Den personlige lånehæftelse følger ikke automatisk med fordelingen. Derfor skal I særskilt afklare værdi, særeje, gæld, overtagelse, långiverens frigivelse og den tinglyste ejerændring.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Bodeling af hus kræver en samlet opgørelse af ejerforhold, nettoværdi og gæld, før I beslutter salg eller overtagelse. Bodelingsaftalen, långiverens frigivelse af en meddebitor og den tinglyste ejerændring skal gennemføres og kontrolleres hver for sig.
- Formuefællesskab er ikke det samme som fælles ejerskab eller fælles gæld.
- Ophørsdagen afgør, hvad der indgår, mens værdien normalt fastsættes senere.
- Den, der overtager huset, skal kunne håndtere både udligning og finansiering.
- Ejerskiftets tinglysningsafgift er 1.850 kr., når formuefællesskabet opløses og dokumentationen er på plads.
- Ved uenighed kan skifteretten hjælpe med selve formuedelingen, men ikke beslutte långiverens kreditvalg.
Husets værdi og ejerskab er to forskellige spørgsmål
Formuefællesskab betyder ikke, at I automatisk ejer alle aktiver sammen. Skødet viser, hvem der er registreret som ejer af huset og med hvilke ejerandele. Den registrering ændres ikke alene, fordi I bliver separeret eller skilt.
Efter ægtefælleloven skal positive nettoværdier i delingsformuen som udgangspunkt ligedeles. Ejer den ene ægtefælle huset alene, kan husets nettoværdi derfor indgå i denne ægtefælles bodel, uden at den anden bliver medejer. Ejer I huset sammen, placeres hver ejerandel som udgangspunkt hos den ægtefælle, der ejer den.
Et gyldigt særeje kan holde hele eller dele af en ejerandel uden for ligedelingen. Derfor skal I kontrollere både skødet, en eventuel ægtepagt og bestemmelser om særeje i arv eller gave. Betaling af afdrag eller renovering ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel, men kan rejse et særskilt spørgsmål i den samlede opgørelse.
Ophørsdag og værdiansættelse falder ikke sammen
Ophørsdagen afgør som udgangspunkt, hvilke aktiver og passiver der skal med. Efter ægtefællelovens § 27 er udgangspunktet afslutningen på det døgn, hvor Familieretshuset modtager anmodningen om separation eller skilsmisse. I kan aftale en anden ophørsdag, og skifteretten kan under særlige betingelser fastsætte en anden dag.
Husets værdi fastlåses ikke nødvendigvis på ophørsdagen. Aktiver og passiver værdiansættes som udgangspunkt, når de udlægges til en af jer, eller når skiftet afsluttes. Forskellen mellem ophørsdag og værdiansættelsesdag kan derfor få mærkbar betydning, hvis boligmarkedet eller gælden ændrer sig, mens bodelingen står på.
Dokumentér også, hvem der bor i huset, og hvem der betaler ydelser, forsikring, forbrug og vedligeholdelse i mellemperioden. Sådanne betalinger flytter ikke automatisk ejerskab eller lånehæftelse, men de kan få betydning for jeres interne opgørelse og bør derfor ikke stå uafklaret.
Sådan opgør I hus og gæld i bodelene
En brugbar opgørelse begynder med dokumenterne og ikke med en antagelse om, at alt skal halveres. I kan arbejde i denne rækkefølge:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og fastslå ejer og ejerandele.
- Afklar, om ejerandelen er delingsformue, særeje eller en kombination.
- Fastlæg en dokumenteret værdi på det relevante værdiansættelsestidspunkt.
- Opgør den gæld, der skal henføres til huset og den relevante formuemasse, og kontrollér samtidig, hvem der hæfter over for långiveren.
- Medtag derefter hver ægtefælles øvrige aktiver og passiver, før boslodderne beregnes.
Gæld med sikkerhed i delingsformue og gæld, der kan henføres til anskaffelse, forbedring eller vedligeholdelse af delingsformue, fradrages som udgangspunkt i den pågældende delingsformue. Andre former for gæld kan skulle placeres anderledes. Har en ægtefælle samlet set en negativ bodel, bliver det negative beløb ikke lagt over på den anden ægtefælle til ligedeling.
Forenklet illustrativt eksempel: Den ene ægtefælle ejer et hus alene som delingsformue. Huset vurderes til 3.000.000 kr., og ejerægtefællen hæfter alene for 2.000.000 kr. i gæld, der kan henføres til huset. Hvis ingen andre aktiver, passiver eller særlige krav indgår, er den positive nettoværdi 1.000.000 kr., og hver boslod bliver 500.000 kr. Den anden ægtefælle bliver ikke af den grund medejer af halvdelen af huset. Er huset derimod gyldigt særeje, eller indgår der andre værdier og gældsposter, kan resultatet blive et andet.
Kan den anden ægtefælle overtage huset?
I kan aftale, hvem der skal have huset. Hvis I begge ønsker det samme aktiv, har ejerægtefællen som udgangspunkt fortrinnet. Ægtefællelovens §§ 48-49 åbner dog for, at den anden ægtefælle efter en konkret vurdering kan udtage familiens helårsbolig, hvis boligen har den væsentligste betydning for opretholdelsen af hjemmet.
Reglen giver ikke en automatisk ret til huset. Der skal foretages en konkret vurdering, og den ægtefælle, som udtager huset, skal som udgangspunkt betale forskellen kontant, hvis husets værdi overstiger vedkommendes boslod. Skifteretten kan i særlige tilfælde fastsætte betaling over en kortere periode.
Før I beslutter en overtagelse af huset, skal både udligningsbeløbet og den fremtidige finansiering være realistisk afklaret. Et juridisk krav på at udtage huset er ikke det samme som et lånetilsagn.
Overtagelsen har tre separate spor
Når den ene skal overtage huset, skal I få tre slutpunkter til at passe sammen:
- Bodelingsaftalen skal placere huset, fastsætte værdien, håndtere udligningen og beskrive overtagelsesdagen samt eventuelle betingelser.
- Låneforholdet skal vise, hvem der fremover er debitor. Skødet frigør ikke i sig selv den fraflyttende ægtefælle fra et fælles lån.
- Tinglysningen skal registrere den nye ejer og den korrekte ejerandel i Tingbogen.
Tinglysningslovens § 39 har et snævert spor, hvor en ny ejer kan indtræde i pantegælden, og den tidligere ejer kan blive frigjort, hvis de præcise lovbetingelser er opfyldt. I andre tilfælde kræver gældsovertagelsen en aftale med panthaveren. I bør derfor kontrollere gældsansvaret ved bodeling i lånedokumenterne og få en udtrykkelig bekræftelse på, hvem der hæfter efter overtagelsen.
En sikker efterkontrol består derfor både af den tinglyste adkomst og långiverens dokumentation. Hvis kun det ene spor er afsluttet, kan den fraflyttende ægtefælle stå uden ejerskab, men fortsat med personlig hæftelse.
Hvad skal dokumenterne kunne bevise?
En skriftlig bodelingsaftale bør gøre det muligt at følge tallene og forstå, hvad I har besluttet. Den bør identificere ejendommen, ejerandelene, værdiansættelsen, gælden, udligningsbeløbet, overtagelsesdagen, mellemperiodens betalinger og eventuelle betingelser om finansiering eller betaling.
Aftalen ændrer ikke alene Tingbogen. Ved ejerskiftet bruges Tinglysningsrettens dokumenttype Bodeling eller Bodeling Betinget, hvis gennemførelsen afventer en betingelse. Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om bodeling kræver blandt andet korrekte sælger- og køberandele, ejerskiftesum, underskrifter og dokumentation for separation eller skilsmisse.
Bilag til tinglysning kan være offentligt tilgængelige. De sidste fire cifre i CPR-numre og følsomme personoplysninger må derfor ikke stå i et offentligt bilag. En mere omfattende bodelingsoverenskomst kan holdes adskilt fra det materiale, der faktisk er nødvendigt for tinglysningen.
Hvilke omkostninger følger med løsningen?
Når ejerskiftet sker som følge af opløsning af formuefællesskab, er tinglysningsafgiften i 2026 den faste afgift på 1.850 kr. Afgiftsnedsættelsen kræver den relevante erklæring og dokumentation for separation eller skilsmisse. Hvis formuefællesskabet allerede var fuldstændigt ophævet ved særeje, kan ejerskiftet falde uden for denne særregel.
Andre mulige omkostninger kan være vurdering af huset, ændring eller indfrielse af lån, ny finansiering, tinglysning af nyt pant og udarbejdelse af dokumenter. De poster følger ikke én fast pris. Nyt pant er desuden et andet afgiftsmæssigt spor end selve bodelingen, så den faste ejerskifteafgift siger ikke noget om den samlede finansieringsomkostning.
Hvad gør I, hvis I er uenige?
Hvis I er enige, kan I selv indgå en skriftlig aftale om formuedelingen. Er I uenige, kan hver af jer bede skifteretten om hjælp, når en anmodning om separation eller skilsmisse er afleveret til Familieretshuset. Skifteretten kan afklare de omtvistede aktiver, passiver og bodelingsspørgsmål og kan inddrage en bobehandler, hvis en af jer eller I begge beder om det.
Et godt materiale til den proces består af tingbogsattest, låneoplysninger, dokumentation for husets værdi, ægtepagt eller anden særejedokumentation, en oversigt over øvrige aktiver og passiver samt bilag for betalinger i mellemperioden. Skifterettens afgørelse om bodelingen kan ikke i sig selv tvinge en långiver til at yde et nyt lån eller frigive en meddebitor; finansieringen skal stadig falde på plads som et særskilt spor.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om formuedeling, gæld og tinglysning.
- Ægtefælleloven og tinglysningsloven på Retsinformation.
- Danmarks Domstole om deling af fælles formue og skifterettens proces.
- Tinglysningsretten om bodeling, skøder og debitorskifte.
- Tinglysningsafgiftsloven og den officielle satsoversigt for 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
