Ved bodeling af hus indgår boligens værdi efter fradrag af relevant gæld i jeres økonomiske opgørelse, hvis huset er delingsformue. Du har derfor ikke nødvendigvis krav på en kontant betaling svarende til halvdelen af friværdien. Andre aktiver, gæld og særeje kan ændre resultatet. Hvem der overtager huset, og hvem der fortsat hæfter for lånene, skal afklares særskilt.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Ved bodeling af hus afhænger din andel af den samlede delingsformue, gælden og eventuelt særeje. Betalingen er derfor ikke nødvendigvis halvdelen af friværdien. Overtagelse af huset og frigørelse fra lån skal afklares hver for sig.
- Positive nettobodele deles som udgangspunkt lige; en negativ bodel deles ikke.
- Ophørsdagen afgrænser posterne, mens værdiansættelsen normalt følger udlægget eller skiftets afslutning.
- Aftal vurdering, betaling, overtagelsesdato og udgifter, og afklar lånene før gennemførelsen.
- Regn med mulige udgifter til vurdering, dokumenter, tinglysning og finansiering.
- Kontrollér både tinglysningen, betalingen og dokumentationen for gældsfrigørelse. Ved uenighed kan skifteretten hjælpe.
Hvad ejer I, og hvad skal deles?
Reglerne her angår ægtefæller ved separation eller skilsmisse. Begynd med skødet, lånedokumenterne og eventuelle bestemmelser om særeje. Skødet viser, hvem der er registreret som ejer, og med hvilken andel. Delingsformue betyder, at værdier skal indgå i en deling; det gør ikke i sig selv din ægtefælle til medejer af huset.
Efter lov om ægtefællers økonomiske forhold opgør I som udgangspunkt hver jeres delingsformue og fradrager den gæld, der hører til opgørelsen. Positive nettobodele deles lige. Er din bodel negativ, deler du ikke underskuddet med din ægtefælle. Du kan stadig have ret til en andel af den andens positive bodel.
Et hus kan indgå i delingen, selv om kun den ene står på skødet eller købte det før ægteskabet. Er huset helt eller delvist særeje, holdes den pågældende værdi uden for den almindelige ligedeling. Derfor skal du afklare forskellen på delingsformue og særeje, før I regner på et beløb til den anden.
Der kan også være undtagelser og særskilte krav. Rimelige pensionsrettigheder indgår som udgangspunkt ikke. Særeje kan give anledning til et kompensationskrav, hvis lovens betingelser er opfyldt. Ved korte ægteskaber kan skævdeling komme på tale, men varigheden alene er ikke nok. Afklar sådanne spørgsmål, før du accepterer en endelig beregning.
Hvorfor er halvdelen af friværdien ikke altid betalingen?
Husets friværdi beskriver forskellen mellem boligens værdi og gælden i den. Din boslod er derimod den værdi, du skal have ved delingen af jeres delingsformue. Den kontante betaling afhænger også af, hvilke andre værdier du beholder, og hvilke lån der overtages eller indfries.
Et forenklet, fiktivt eksempel: I ejer huset med halvdelen hver, og husets værdi er 3.000.000 kr. Den relevante boliggæld er 2.000.000 kr. og bæres internt med halvdelen hver. Huset har dermed en friværdi på 1.000.000 kr. Den ægtefælle, der flytter, har desuden en opsparing på 400.000 kr., som indgår i delingen. I har ingen andre poster, intet særeje og ingen særkrav. Omkostninger er holdt uden for eksemplet.
- Den samlede positive nettoformue er 1.000.000 kr. plus 400.000 kr., altså 1.400.000 kr.
- Ved ligedeling skal hver ægtefælle ende med værdier for 700.000 kr.
- Den fraflyttende beholder opsparingen på 400.000 kr. og skal derfor modtage yderligere 300.000 kr.
- Den anden overtager hus og boliggæld og betaler de 300.000 kr., så begge ender med en nettoværdi på 700.000 kr.
Eksemplet forudsætter, at den overtagende kan finansiere betalingen, at gældsovertagelsen kan gennemføres, og at den fraflyttende bliver frigjort fra lånet. Uden opsparingen ville betalingen under de samme øvrige forudsætninger være 500.000 kr. Du kan altså ikke fastlægge den endelige betaling alene ud fra en boligvurdering.
Hvilken dato bestemmer husets værdi?
Ophørsdagen bestemmer som udgangspunkt, hvilke aktiver og hvilken gæld I skal medtage. Det er udgangen af det døgn, hvor Familieretshuset modtager ansøgningen om separation eller skilsmisse. I kan aftale en anden ophørsdag, og skifteretten kan under ganske særlige forhold fastsætte en anden efter indstilling fra bobehandleren.
Værdiansættelsen følger et andet tidspunkt. Aktiver og gæld medtages med værdien, når de udlægges til en af jer, eller ved skiftets afslutning, hvis de ikke er udlagt tidligere. Det følger af ægtefællelovens § 28. Husprisen er derfor ikke automatisk låst på ansøgningsdagen.
Få dokumenteret handelsværdien og grundlaget for gældsopgørelsen. Hvis du og din ægtefælle er uenige om husets værdi, kan en sagkyndig vurdering afklare uenigheden; skifteretten kan efter anmodning udmelde en sagkyndig. En gammel salgsvurdering bør ikke uden videre bruges, hvis prisniveauet eller husets tilstand har ændret sig.
Hold også styr på betalingerne i ventetiden. Notér, hvem der betaler renter, afdrag, forsikring og øvrige boligudgifter, og aftal, hvordan de skal indgå i opgøret. En ændret restgæld og en ændret husværdi er to forskellige bevægelser, som skal kunne forklares.
Hvem kan overtage huset?
Er I enige, kan I aftale, hvem der overtager huset, og hvordan værdierne fordeles. Ved uenighed gælder reglerne om udtagelse af aktiver, der helt eller delvist indgår i ligedelingen. Som udgangspunkt har ejeren fortrinsret, hvis begge ønsker samme aktiv.
For familiens helårsbolig kan den anden ægtefælle dog få fortrinsret, hvis boligen har den væsentligste betydning for denne ægtefælles opretholdelse af hjemmet. Reglen gælder også, når I ejer huset sammen. Den beror på en konkret vurdering; den, der bliver boende under bruddet, har ikke alene af den grund fået huset endeligt tildelt.
Udtagelsesretten giver dig ikke i sig selv finansiering. Overstiger værdien det beløb, du skal have ved delingen, skal forskellen som udgangspunkt betales kontant. Skifteretten kan i særlige tilfælde tillade betaling over en kortere periode. Et ønske om at beholde huset skal derfor følges af en afklaring af både betaling og lån.
Hvornår slipper den fraflyttende for lånene?
Bodelingen og ejerændringen frigør ikke i sig selv en låntager. Se hvert lån igennem: Hvem hæfter, hvilke vilkår gælder ved ejerskifte, og hvad kræves for en gældsovertagelse? En aftale mellem jer om, at den ene fremover betaler, er ikke alene dokumentation for, at långiveren har frigjort den anden.
For pantegæld indeholder tinglysningslovens § 39 en særregel. Har den nye ejer efter aftale med den tidligere ejer overtaget gælden, kan den tidligere ejer blive frigjort, når adkomsten er tinglyst ubetinget, hvis pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil panthaveren har modtaget meddelelse og fornødent bevis for overtagelsen og tinglysningen.
I andre tilfælde får overtagelsen af pantegælden først virkning for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Det kan kræve en kreditgodkendelse. Bed derfor om skriftlig afklaring af hæftelsen for hvert lån, før du lægger til grund, at du er ude af gælden.
Er huset mindre værd end gælden, forsvinder restgælden ikke ved flytning eller ejerændring. Opgørelsen skal vise underskuddet, og I skal afklare, hvordan gælden håndteres over for kreditorerne. Manglende friværdi er ikke det samme som manglende betalingsansvar.
Hvordan gennemfører I aftalen om huset?
En bodelingsoverenskomst bør vise sammenhængen mellem husets værdi, gælden, andre poster og den aftalte betaling. Skriv også, om I afslutter hele bodelingen eller kun boligspørgsmålet. Brug denne rækkefølge til at få aftalen gennemført:
- Saml skøde, låneoplysninger, særejedokumenter og en opgørelse over begge parters øvrige aktiver og gæld.
- Fastlæg vurderingsgrundlag, fordeling og betaling. Aftal dato for overtagelse og fordeling af udgifter frem til da.
- Afklar finansiering og gældsfrigørelse. Hvis aftalen afhænger af godkendelse eller betaling, skal betingelsen, fristen og konsekvensen ved manglende opfyldelse være tydelig.
- Udarbejd og underskriv de nødvendige dokumenter til tinglysning af ejerændringen, og sørg for, at anmeldelsen bliver indsendt.
- Kontrollér tinglysningssvar, eventuelle anmærkninger, betalingen og dokumentationen for gældsfrigørelse hver for sig.
Tinglysningsrettens bodelingsvejledning skelner mellem dokumenttyperne Bodeling og Bodeling Betinget. Den betingede type bruges, når gennemførelsen afventer aftalte betingelser, eksempelvis betaling. Begge kræver dokumentation for separation eller skilsmisse; en betinget anmeldelse erstatter ikke en manglende bevilling eller dom.
Bevillingen skal efter vejledningen være underskrevet manuelt af Familieretshuset. Ved en dom kræves udskrift med ankepåtegning; mangler påtegningen, skal byretten underskrive anmeldelsen digitalt som myndighed. Bilagsbanken er offentligt tilgængelig, så vedhæft ikke følsomme personoplysninger eller de sidste fire cifre i personnumre. Hold derfor de nødvendige tinglysningsbilag adskilt fra jeres øvrige private økonomiske dokumenter.
Hvad koster overtagelse eller salg?
Bed om et samlet overslag, før du vælger mellem overtagelse og salg. Ved overtagelse kan der være udgifter til vurdering, udarbejdelse af dokumenter, tinglysning og långiverens behandling eller ændring af lån. Ved salg kommer blandt andet salgsomkostninger og låneindfrielse ind i opgørelsen. Beløbene afhænger af den valgte løsning og de konkrete lån.
Kan ingen af jer gennemføre en overtagelse, kan huset sælges. Hvis I i stedet aftaler at eje det sammen en periode, bør aftalen fastlægge brugen af huset, udgifter, afdrag, vedligeholdelse og tidspunktet eller vilkårene for et senere salg. Fortsat fælles ejerskab løser ikke i sig selv spørgsmålet om hæftelse.
Et salg kræver, at ejerforhold og samtykke er på plads. For familiens helårsbolig, der helt eller delvist indgår i ligedelingen, kræves som udgangspunkt den anden ægtefælles samtykke. Det gælder også efter separation eller skilsmisse, indtil boligspørgsmålet er aftalt eller endeligt afgjort. Loven giver mulighed for tilladelse, hvis samtykke nægtes uden rimelig grund.
Kan I ikke blive enige om bodelingen, kan du bede skifteretten om hjælp, når anmodningen om separation eller skilsmisse er indgivet. Retten forsøger først at hjælpe jer til en aftale. Fortsætter sagen med en bobehandler, kommer der omkostninger til blandt andet bobehandling og eventuelle vurderinger ud over retsafgifterne.
Fagligt grundlag og kilder
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold: delingsformue, ophørsdag, værdiansættelse og udtagelse af boligen.
- Tinglysningsloven: gældsovertagelse og forholdet til panthaveren.
- Lov om ægtefælleskifte og Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue: vurdering, kreditorer og skifterettens bistand.
- Tinglysningsrettens vejledninger om Bodeling og Bodeling Betinget: anmeldelse, dokumentation og bilag.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
