Købsaftalens betingelser styrer, hvilke trin der kan gennemføres under berigtigelsen. En uafklaret betingelse kan efter sin ordlyd blokere den endelige godkendelse, dispositionsretten, skødets videre behandling eller frigivelsen af købesummen. Derfor skal hver betingelse kobles til en frist, en ansvarlig part, dokumentation og den konkrete følge, hvis den ikke bliver opfyldt.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
Købsaftalens betingelser kan afgøre, om godkendelse, dispositionsret, skøde eller frigivelse af købesummen kan gå videre. Under berigtigelsen bør hvert vilkår derfor have en dokumenteret status, frist, ansvarlig og følge.
- Læs den præcise klausul og dens frist.
- Dokumentér både betinget godkendelse og sælgers svar.
- Skeln mellem aftalevilkår og skødets registrerede betingelser.
- Kontrollér tinglysningssvaret som et selvstændigt spor.
- Frigiv først købesummen efter aftalens dokumenterede vilkår.
Hvilket trin afhænger af betingelsen?
Den underskrevne købsaftale er berigtigelsens opgavekort. Aftalen beskriver ikke kun pris og overtagelsesdag, men kan også fastsætte forhold, der skal godkendes, dokumenteres eller gennemføres, før et bestemt næste trin må tages. En gennemgang af købsaftalens indhold bør derfor munde ud i en konkret status på hvert åbent punkt.
For erhvervsmæssige køberrådgivere, der er omfattet af de særlige regler, skal berigtigelsen udføres efter købsaftalens vilkår og tidsfrister. Køberen skal samtidig orienteres om ekspeditionerne og om de vilkår, der skal opfyldes for at få disposition over ejendommen. Reglerne understreger en praktisk hovedregel: Berigtigelsen må ikke stiltiende ændre eller springe over en aftalt betingelse.
Registrér mindst disse oplysninger for hver betingelse:
- den præcise ordlyd og den begivenhed, der skal indtræffe
- fristen og hvem der skal sende eller modtage en meddelelse
- hvem der skal handle, og hvilken dokumentation der kræves
- om punktet er åbent, opfyldt, frafaldet eller afvist
- hvilket næste trin der afventer, og hvad aftalen siger om manglende opfyldelse
Det sidste punkt er afgørende. Nogle betingelser vedrører, om handlen kan erklæres endelig. Andre knytter sig til dispositionsret, betaling eller en bestemt ekspedition. Det er derfor ikke sikkert, at alt skal stå stille, men det er heller ikke sikkert, at ét afsluttet trin giver grønt lys til de øvrige.
Hvornår er et rådgiverforbehold afklaret?
Et rådgiverforbehold er et aftalevilkår, ikke blot en mulighed for at stille spørgsmål. Når en rådgiver er omfattet af reglerne om erhvervsmæssig køberrådgivning, skal godkendelsen efter rådgivningsbekendtgørelsens § 6 være skriftlig, klar og i overensstemmelse med køberens instrukser. Indeholder godkendelsen nye betingelser, skal det afklares, om sælger accepterer dem, og om handlen derefter kan erklæres endelig.
En meddelelse med formuleringen “godkendt, hvis …” har derfor en anden status end en ubetinget godkendelse. Dokumentér både køberens meddelelse, sælgers svar og tidspunktet for begge dele. Hvis svar mangler, eller fristen er passeret, kan du ikke afgøre virkningen ud fra overskriften købsaftale med forbehold. Den præcise klausul og korrespondancen skal læses samlet.
En nyttig slutstatus er ikke “rådgiver har set sagen”, men enten en dokumenteret ubetinget godkendelse, en accepteret betinget godkendelse eller en tydeligt identificeret uafklaret situation. Først da kan den ansvarlige for berigtigelsen vide, om det afhængige trin kan fortsætte.
Skal alle betingelser stå i skødet?
Nej. Købsaftalens vilkår og skødets tinglysningsmæssige betingelser er ikke det samme sæt oplysninger. Et skøde kan være betinget eller endeligt, men tinglysningslovens § 10, stk. 4, sætter en snæver grænse for registrering som adkomst: Et betinget skøde kan ikke registreres som adkomst, hvis det er knyttet til andre betingelser end købesummens berigtigelse inden for en nærmere angivet frist.
En aftalebetingelse om et andet forhold kan fortsat regulere forholdet mellem køber og sælger. Den bliver bare ikke automatisk til samme type registreret betingelse på skødet. Derfor skal den, der udarbejder dokumentet, skelne mellem:
- hvad parterne har gjort til en betingelse for handlen eller et senere trin
- hvilken skødetype og hvilke oplysninger tinglysningsreglerne tillader
- hvilken dokumentation der skal ligge i berigtigelsessagen, selv om den ikke registreres som adkomstvilkår
Artiklen om betinget og endeligt skøde forklarer skødets dokumentstatus. I berigtigelsen skal den status holdes adskilt fra aftalens egen liste over åbne betingelser. Ellers kan en opfyldt kontraktbetingelse fejlagtigt blive opfattet som bevis for endelig tinglysning, eller et tinglyst skøde som bevis for, at alle aftalevilkår er afklaret.
Hvad sker der efter anmeldelsen?
Når skødet er anmeldt, opstår et selvstændigt myndighedsspor. Tinglysningsretten sender resultatet til anmelderen. En afvisning betyder, at anmeldelsen skal indsendes på ny. En tinglysning med frist kræver opfølgning med den påtegning eller dokumentation, som fristen efterspørger. Hvis svaret er “Frist sprunget”, er dokumentet slettet, og et nyt dokument er nødvendigt.
En frist fra Tinglysningsretten er ikke det samme som en frist i købsaftalen. Aftalefristen regulerer parternes indbyrdes forløb. Tinglysningsfristen angår den anmeldte registrering. De kan hænge sammen i praksis, men opfyldelsen af den ene lukker ikke automatisk den anden.
Illustrativt eksempel: Sælger har skriftligt accepteret en ny betingelse i køberens rådgivergodkendelse, så det aftalepunkt er dokumenteret lukket. Skødet bliver senere tinglyst med en frist, fordi Tinglysningsretten kræver yderligere dokumentation. Aftalesporet er da afklaret, mens registreringssporet fortsat er åbent.
Kontrollér derfor to statuslinjer: Er den relevante købsaftalebetingelse dokumenteret afklaret, og viser tinglysningssvaret det ønskede registreringsresultat uden en frist eller bemærkning, der kræver handling? Først den dobbelte kontrol viser, om både aftale- og skødesporet er klar til næste trin.
Hvornår kan købesummen frigives?
Frigivelse af købesummen har sit eget kontrolpunkt. Når en ejendomsmægler udarbejder købsaftalen ved erhvervsmæssig formidling til en forbruger, følger det af formidlingsbekendtgørelsens § 21, at de sædvanlige minimumsvilkår skal beskytte begge parter: Sælger afgiver ikke ejendomsretten uden betaling eller sikkerhed, og sælger får ikke rådighed over købesummen, før købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning uden frist eller anmærkninger.
Et endeligt skøde med retsanmærkninger kan efter standardvilkåret give adgang til at bruge deponerede midler, hvis depositaren indestår for, at anmærkningerne bliver slettet. Det er kontrolleret anvendelse af midler til et bestemt formål, ikke det samme som at sælger frit kan disponere over hele beløbet. Minimumsvilkårene kan desuden kun fraviges, når køberen får udtrykkelig og specificeret information om fravigelsen.
Læs derfor altid den underskrevne aftales frigivelsesvilkår sammen med tinglysningssvaret og en eventuel indeståelse. Bankens finansieringsbekræftelse, købers deponering, skødets registrering og sælgers frie rådighed er forskellige hændelser. Ét bankbilag eller ét grønt tinglysningspunkt dokumenterer ikke dem alle.
Hvordan afsluttes kontrollen?
Afslut betingelseskontrollen i samme rækkefølge, som de afhængige trin skal gennemføres:
- Sammenhold hver betingelse med den endelige, underskrevne version af købsaftalen.
- Gem meddelelser, accept og anden aftalt dokumentation med dato og afsender.
- Markér det konkrete næste trin, som dokumentationen åbner, og lad øvrige spor stå åbne.
- Kontrollér skøde, tinglysningssvar og den aktuelle registrering som et særskilt spor.
- Kontrollér grundlaget for frigivelse af købesummen og eventuel indeståelse særskilt.
Den efterfølgende refusionsopgørelse fordeler aftalte udgifter mellem parterne omkring overtagelsen. Den er endnu et selvstændigt berigtigelsesspor og er ikke i sig selv bevis for, at alle betingelser, tinglysningsfrister eller frigivelsesvilkår er opfyldt.
Berigtigelsen er på dette punkt dokumenteret, når hvert vilkår har en klar status, den krævede handling er udført rettidigt, og det afhængige resultat kan efterkontrolleres. En samlet afslutningsmail er nyttig, men den bør bygge på de underliggende dokumenter frem for at erstatte dem.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om køberrådgivning, købsaftaler, skøder og tinglysning samt Tinglysningsrettens aktuelle procesvejledning.
- Bekendtgørelsen om erhvervsmæssig rådgivning ved køb af fast ejendom om forbehold, frister, berigtigelse og køberens disposition.
- Formidlingsbekendtgørelsen om minimumskrav til købsaftalen, ejendomsret, købesum, risiko og dispositionsret.
- Tinglysningsloven om skødet og grænsen for betingelser ved registrering som adkomst.
- Bekendtgørelsen om tinglysning i tingbogen om betinget og endeligt skøde.
- Tinglysningsretten om afvisning, frist, fristoverskridelse og anmelderens opfølgning.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: