Bankens indfrielsesopgørelse viser, hvad der skal betales for at få sælgers lån afviklet i forbindelse med bolighandlen. Under berigtigelsen bruges opgørelsen til at styre betaling, pant og den afsluttende kontrol i Tingbogen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Bankens indfrielsesopgørelse bruges under berigtigelsen til at afklare, hvad der skal betales for at få sælgers lån afviklet. Den er et betalings- og hæftelsesspor, som skal passe sammen med skøde, købesum og kontrollen i Tingbogen.
- Opgørelsen handler om sælgers lån, ikke om selve ejerskiftet.
- Beløb, dato, ejendom og låneoplysninger skal stemme med handlens dokumenter.
- Aflysning af sælgers pant er et særskilt registerspor i Tingbogen.
- Indfrielsesopgørelsen må ikke forveksles med refusionsopgørelsen.
Hvorfor indgår indfrielsesopgørelsen i berigtigelsen?
Berigtigelse handler om at gennemføre handlen i praksis, så sælger får betaling, og du som køber får sikret din ret til ejendommen. Boligejer.dk beskriver berigtigelsen som den fase, hvor købsaftalen føres ud i livet med blandt andet skøde, tinglysning, refusionsopgørelse og afvikling af sælgers lån.
Indfrielsesopgørelsen er den del af processen, der knytter sælgers lån til betalingen. Den viser, hvilket beløb der skal bruges til at indfri et lån, som køber ikke skal overtage. Derfor skal opgørelsen behandles som et betalings- og hæftelsesspor, ikke som en almindelig bilagsdetalje.
Hvad viser opgørelsen om sælgers lån?
Opgørelsen viser som udgangspunkt, hvilket lån der skal indfries, hvilket beløb banken kræver, og hvilke oplysninger der skal bruges for at betalingen kan placeres korrekt. Den kan også vise, at beløbet er knyttet til en bestemt dato, så ændringer i afregningsdagen kan kræve en opdateret opgørelse.
Du skal skelne mellem lånet og pantet. Lånet er det økonomiske mellemværende mellem sælger og långiver. Pantet er den tinglyste sikkerhed i ejendommen, som skal håndteres i Tingbogen, hvis køber ikke skal overtage hæftelsen.
Hvordan hænger opgørelsen sammen med skødet?
Skødet overfører ejerskabet til ejendommen, når det bliver tinglyst. Indfrielsesopgørelsen overfører ikke ejerskab og ændrer ikke i sig selv Tingbogen. Den hjælper derimod med at sikre, at betaling og indfrielse kan ske på en måde, der passer til skødets tinglysning.
Hvis du læser om berigtigelse, møder du derfor flere parallelle spor: skøde, betaling, refusion, lån og pant. Indfrielsesopgørelsen hører til betalings- og pantsporet.
Hvornår bruges opgørelsen i betalingsforløbet?
Opgørelsen bruges, når den del af købesummen, der skal dække sælgers lån, skal sendes videre eller reserveres til korrekt modtager. I et almindeligt forløb vil den indgå efter købsaftalens betalingsvilkår og før den endelige frigivelse af købesummen til sælger.
Boligejer.dk beskriver, at køber typisk stiller sikkerhed for den resterende købesum, og at pengene senere deponeres. Samme offentlige guide beskriver også, at sælgers gamle lån skal indfries og aflyses som led i berigtigelsen. Det er netop her, indfrielsesopgørelsen får sin praktiske rolle.
Hvilke oplysninger skal stemme, før betalingen kan afsluttes?
Før indfrielsen kan bruges sikkert, skal opgørelsen passe til handlens oplysninger. Det gælder især ejendommen, sælger, lånet, betalingsoplysninger, dato og det beløb, der skal anvendes til indfrielsen.
En enkel kontrol kan deles op sådan:
- Stemmer ejendommen og låneoplysningerne med handlens dokumenter?
- Er betalingsdatoen stadig den dato, opgørelsen bygger på?
- Er der aftalt, hvilke lån køber overtager, og hvilke sælger skal indfri?
- Er der sammenhæng mellem opgørelsen, refusionsopgørelsen og frigivelsen af købesummen?
Hvad sker der, hvis opgørelsen mangler eller ændres?
Hvis opgørelsen mangler, kan betalingssporet ikke afsluttes sikkert. Der kan stadig være et underskrevet skøde og en købsaftale, men det er ikke nok til at vide, hvordan sælgers lån skal indfries.
Hvis opgørelsen ændres, skal berigtigelsen kontrolleres igen på det konkrete punkt. En ændret indfrielsesdato eller et ændret beløb kan påvirke, hvad der skal betales, før købesummen kan frigives videre. Teksten bør derfor ikke behandles som en fast regel om beløb, men som et dokument, der skal passe til den aktuelle handel.
Hvordan påvirker opgørelsen aflysning af sælgers pant?
Indfrielsesopgørelsen forklarer, hvordan lånet skal afvikles. Aflysningen af sælgers pant er den efterfølgende registerkontrol i Tingbogen. Danmarks Domstole beskriver, at tinglysning handler om offentlig registrering af blandt andet ejerskab, lån og pant, og at rettigheder over fast ejendom kan sikres ved tinglysning.
Derfor er et betalt lån ikke altid det samme som en ryddet Tingbog. Hvis sælgers pant stadig står tinglyst, skal det håndteres som et særskilt tinglysningspunkt, før handlen kan betragtes som ryddet på hæftelsessporet.
Hvad skal køber kunne kontrollere?
Som køber bør du kunne se, at sælgers lån ikke ligger som en uafklaret hæftelse, du skal forholde dig til efter handlen. Det betyder ikke, at du selv skal beregne bankens indfrielsesbeløb, men du skal kunne følge logikken mellem skøde, betaling og Tingbog.
Et praktisk kontrolpunkt er, om det tinglyste skøde og de øvrige rettigheder i Tingbogen passer til det resultat, købsaftalen forudsætter. Hvis sælgers pant stadig fremgår, skal det være klart, om det er et midlertidigt tinglysningspunkt, et aflysningsspor eller en fejl, der skal rettes.
Hvordan adskiller opgørelsen sig fra refusionsopgørelsen?
Indfrielsesopgørelsen handler om sælgers lån. Refusionsopgørelsen handler om at fordele udgifter og indtægter mellem køber og sælger omkring overtagelsesdagen. De to opgørelser kan begge påvirke, hvad der udbetales til sælger, men de løser ikke samme opgave.
Hvis du vil forstå den anden del af regnestykket, er refusionsopgørelsen ved bolighandel et selvstændigt spor. Den kan ikke erstatte bankens indfrielsesopgørelse, og bankens opgørelse kan ikke erstatte refusionsopgørelsen.
Hvilke spor er ikke en del af indfrielsesopgørelsen?
Indfrielsesopgørelsen er ikke en samlet afslutning på hele bolighandlen. Den fortæller ikke alene, om skødet er tinglyst uden anmærkninger, om refusionsopgørelsen er færdig, eller om alle dokumenter er arkiveret korrekt.
Den bør derfor læses sammen med de øvrige berigtigelsesspor. Skøde og refusionsopgørelse viser for eksempel, at ejerskab og økonomisk afregning kan ligge i forskellige dokumenter, selv om de indgår i samme handel.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på offentlige kilder om berigtigelse, betaling og tinglysning samt almindelige tinglysningsretlige skel mellem lån, pant og adkomst.
- Boligejer.dk: Berigtigelse af handlen
- Danmarks Domstole: Tinglysning af rettigheder
- Retsinformation: Tinglysningsloven som lovgrundlag for offentlig registrering af rettigheder over fast ejendom
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: