En indfrielsesopgørelse er långiverens beregning af, hvad der skal betales for at afslutte et bestemt lån på de angivne vilkår og den angivne dato. Beløbet er ikke nødvendigvis det samme som restgælden, og dokumentet viser heller ikke i sig selv dit endelige salgsprovenu. Under berigtigelsen bruges opgørelsen som grundlag for betaling og efterfølgende kontrol.
Skal du have ændret skødet?
Vælg den beskrivelse, der passer bedst, og se, hvordan du kommer videre:
En indfrielsesopgørelse viser, hvad långiveren har beregnet for at afslutte et bestemt lån på en angivet dato og metode. Få overblik over forskellen mellem restgæld, indfrielsesbeløb, tinglyst hæftelse og det endelige salgsprovenu.
- Se hvilke oplysninger opgørelsen bør afklare
- Forstå hvorfor dato, kurs og metode kan ændre beløbet
- Følg beløbet fra salgsbudget til faktisk betaling
- Skeln mellem indfrielse, aflysning og kontrol af tingbogen
Hvad viser opgørelsen – og hvad viser den ikke?
Dokumentet kan hedde en indfrielsesopgørelse, en indfrielsesberegning eller et indfrielsestilbud. Navnet og de enkelte poster varierer mellem långivere og lånetyper. Fælles er, at opgørelsen skal kunne knyttes til det rigtige lån og forklare det samlede beløb, som långiveren har beregnet.
Du bør kunne finde eller få afklaret følgende oplysninger:
- hvilket lån, lånenummer og hvilken långiver opgørelsen vedrører
- hvilken beregnings- eller betalingsdato beløbet gælder for
- hvilken indfrielsesmetode og eventuel kurs der er brugt
- hvilken saldo eller obligationsrestgæld beregningen tager udgangspunkt i
- om renter, terminsbeløb, restancer, gebyrer eller andre reguleringer indgår
- hvad der samlet skal betales, og hvor længe beregningen kan anvendes
Ikke alle poster findes ved alle lån. Derfor er totalen og forudsætningerne vigtigere end navnet på en enkelt linje. Hvis datoen, metoden eller lånets saldo ændrer sig, kan långiveren være nødt til at udstede en ny opgørelse.
Hvorfor er indfrielsesbeløbet ikke din restgæld?
Fire oplysninger bliver let blandet sammen, selv om de dokumenterer forskellige forhold:
- Restgælden er den gældssaldo, der står tilbage på lånet. Den fortæller ikke nødvendigvis, hvad det koster at afslutte lånet på en bestemt dato.
- Indfrielsesbeløbet er den total, långiveren har beregnet efter lånets indfrielsesvilkår. Kurs, renter, en forholdsmæssig ydelse og omkostninger kan påvirke totalen, afhængigt af lånet.
- Den registrerede hæftelse i en tingbogsattest viser, hvilket pantedokument der er tinglyst på ejendommen. Det registrerede beløb er ikke en aktuel indfrielsesberegning fra långiveren.
- Salgsprovenuet er det beløb, der er tilbage af købesummen, når den faktiske gældsindfrielse og de øvrige udgifter ved salget er trukket fra.
Det betyder også, at en lavere restgæld ikke automatisk giver en tilsvarende stigning i provenuet. Den aktuelle kurs, indfrielsesmetoden og de øvrige salgsudgifter skal med i den samlede beregning.
Hvilken dato og metode styrer beløbet?
Indfrielsesreglerne følger det konkrete lån. Nogle realkreditlån kan indfries ved levering af obligationer, ved betaling efter en opsigelse eller gennem en aftale om en fast kurs. Andre lån har andre vilkår. Metoden kan derfor afgøre, om en markedskurs, en opsigelsesperiode eller en særskilt renteperiode påvirker totalen.
Datoen er lige så central. En kurs kan ændre sig, renter kan løbe videre, og en planlagt ydelse kan blive bogført mellem beregningen og betalingen. En fastkursaftale kan fastholde den aftalte kurs frem til den angivne frist, men den gør ikke andre mulige poster i opgørelsen irrelevante.
Forenklet illustrativt eksempel: En opgørelse bliver beregnet før en planlagt låneydelse, men indfrielsen gennemføres først efter, at ydelsen er bogført. Du bør ikke selv trække ydelsen fra den gamle total. Långiveren må afklare, om betalingen allerede er indregnet, og om der skal udstedes en opdateret opgørelse.
Kontrollér derfor både beregningsdato, mulig betalingsdato, metode og gyldighed. Et beløb uden disse forudsætninger er ikke et sikkert betalingsgrundlag.
Hvordan går beløbet fra opgørelse til provenu?
Indfrielsesopgørelsen indgår i et større forløb. Den kan bruges i salgsbudgettet, i bankens afvikling af lånene og i den endelige opgørelse af dit provenu. Forløbet kan sammenfattes sådan:
- Hvert lån matches med den rigtige långiver og den rigtige registrerede hæftelse.
- Der indhentes en opgørelse, som passer til den forventede indfrielsesmetode og dato.
- Beløbet indgår i salgsbudgettet eller provenuberegningen sammen med de øvrige salgsudgifter.
- Når købsaftalens og depotets betingelser tillader det, betales lånet efter långiverens aktuelle instruktioner.
- Den faktiske betaling afstemmes, før det endelige provenu kan opgøres.
Hvis det nøjagtige indfrielsesbeløb endnu ikke kan fastlægges, må en ejendomsformidlers beregning anvende et skøn, men det skal tydeligt fremgå, at beløbet er anslået. Det følger af formidlingsbekendtgørelsens § 5. Et foreløbigt provenu kan derfor ændre sig, når långiverens endelige tal foreligger.
En refusionsopgørelse har et andet formål. Den fordeler løbende udgifter og indtægter ved ejendommen mellem køber og sælger omkring overtagelsesdagen. Den erstatter hverken indfrielsesopgørelsen eller bankens afstemning af lånet.
Hvordan kontrollerer du betaling og aflysning?
En indfrielsesopgørelse viser en beregning. Den er ikke en kvittering for betaling, en bekræftelse på at lånet er lukket eller dokumentation for, at en hæftelse er slettet i tingbogen. De trin skal kontrolleres hver for sig.
- Sammenhold lånenummer, långiver og ejendom med sagens øvrige dokumenter.
- Kontrollér, at det betalte beløb stemmer med en aktuel instruktion eller opgørelse, og afstem forskellen til det foreløbige salgsbudget.
- Få afklaret eventuelle differencer, restancer eller efterposteringer hos långiveren.
- Kontrollér, at en hæftelse, som ikke skal overtages af køber, bliver anmeldt til aflysning.
- Kontrollér til sidst tingbogen og skødet, så den forventede aflysning og eventuelle anmærkninger er håndteret.
Når en hæftelse skal slettes, kræver den digitale aflysning som udgangspunkt underskrift fra kreditor eller rettighedshaver. Tinglysningsrettens vejledning om aflysning beskriver denne registreringsdel. Derfor kan betaling og tinglyst aflysning ligge som to forskellige kontrolpunkter, selv om de udspringer af samme indfrielse.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom
- Boligejer.dk: Salgsbudget og salgsprovenu
- Tinglysningsretten: Udskrifter fra fast ejendom
- Nykredit: Långuiden og Realkredit Danmark: Hvad betyder indfrielse af lån?
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: