Skøde på flere matrikler med forskellige ejere kan normalt ikke samles i én enkel anmeldelse, hvis ejerkredsen eller de overdragne ejerandele er forskellige. Før dokumentet oprettes, skal det derfor afklares, om matriklerne er særskilte faste ejendomme, om nogle af dem udgør én samlet fast ejendom, og præcis hvem der er tinglyst ejer af hver ejendom.
Det er ejendommens registrerede struktur og parterne i den konkrete overdragelse, der bestemmer dokumentvejen. Antallet af matrikelnumre er ikke i sig selv afgørende, og en fælles adresse eller én samlet aftale gør ikke forskellige ejerforhold ens i Tingbogen.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Flere matrikelnumre kan høre til én fast ejendom, mens flere særskilte ejendomme kun kan stå i samme skødeanmeldelse, når parter og ejerandele er ens. Forskellige ejerkredse kræver derfor en kontrol af ejendomsstrukturen, før dokumenterne vælges.
- Skeln mellem matrikelnummer, BFE-nummer og fast ejendom.
- Kontrollér tinglyste ejere og andele for hver ejendom.
- Afklar, om én anmeldelse eller flere skøder er nødvendige.
- Behandl delarealer og arealoverførsel som et særskilt procesforløb.
- Bind hver sælger, køber og ejerandel til den rigtige ejendom.
Kan matriklerne stå i samme skøde?
Tinglysningsrettens vejledning til dokumenttypen Endeligt Skøde angiver, at én anmeldelse kan omfatte op til ti ejendomme mellem samme parter. Sælgerandelene og køberandelene skal være ens, og der skal angives en samlet købesum. Det betyder, at flere ejendomme kan behandles i samme anmeldelse, men kun når parts- og andelsstrukturen faktisk er den samme på dem alle.
Hvis person A ejer den ene ejendom alene, mens person A og person B ejer den anden sammen, er sælgerkredsen ikke ens. Det samme gælder, hvis køberne skal erhverve forskellige andele på de enkelte ejendomme. Så passer sagen ikke til den enkle fler-ejendomsanmeldelse, selv om matriklerne ligger ved siden af hinanden eller overdrages som led i samme aftale.
Kontrollen skal foretages på ejendomsniveau. En liste over matrikelnumre er ikke nok til at afgøre, om betingelserne for ét dokument er opfyldt.
Er matrikelnummer og ejendom det samme?
Nej. Et matrikelnummer identificerer et jordstykke i matriklen, mens en samlet fast ejendom kan bestå af ét eller flere matrikelnumre, der er noteret til at skulle holdes forenet. Flere matrikelnumre kan derfor høre under samme ejendomsretlige enhed og samme BFE-nummer.
Det er også grunden til, at et enkelt matrikelnummer ikke uden videre kan behandles som en selvstændig salgsgenstand. Hvis matrikelnummeret er en del af en samlet fast ejendom, kan en særskilt overdragelse kræve en matrikulær ændring. Den grundlæggende forskel mellem jordstykke og fast ejendom er uddybet under matrikelnummer.
Udtrykket samlet ejendom med forskellige ejere bruges undertiden som en praktisk beskrivelse, men det er ikke tilstrækkeligt som juridisk klassifikation. Først skal det kontrolleres, om der faktisk er én samlet fast ejendom, flere faste ejendomme eller en blanding af enheder med hver sit BFE-nummer.
Hvordan findes den reelle ejerkreds?
Den tinglyste ejerkreds skal læses for hver berørt fast ejendom. Matrikelkort, BBR-oplysninger eller en adresseoversigt kan hjælpe med at identificere arealer og bygninger, men de erstatter ikke Tingbogens oplysninger om adkomst og ejerandele.
En sikker kontrol begynder med at sammenholde følgende:
- BFE-nummer, matrikelnummer og ejerlav for hver registreret enhed.
- Navnene på de tinglyste ejere og deres aktuelle ejerandele.
- Hvem der skal afstå, og hvem der skal erhverve på hver ejendom.
- Om hele ejendommen, en ejerandel, et helt matrikelnummer eller kun et delareal skal overdrages.
- Om den ønskede sluttilstand kræver en matrikulær ændring før eller efter skødet.
Beskrivelsen uens ejerkreds på matrikler bør derfor oversættes til konkrete oplysninger: Hvilke faste ejendomme findes, hvem ejer dem, og hvilke andele skal skifte ejer? Først derefter kan dokumenterne opdeles korrekt.
Hvornår skal der bruges flere skøder?
Flere skøder er den normale praktiske løsning, når de berørte faste ejendomme ikke har samme sælgere, samme købere og samme andelsforløb. Hvert dokument skal da knyttes til den ejendom og de parter, som netop den overdragelse vedrører.
Det kan eksempelvis være nødvendigt at adskille dokumenterne, når:
- én ejendom ejes af én person, og en anden ejes i sameje,
- en person kun sælger sin andel på den ene ejendom,
- køberkredsen eller købernes indbyrdes andele varierer,
- en del af handlen vedrører en hel ejendom, mens en anden del vedrører et delareal, eller
- ejendommene har forskellige dokumentmæssige forudsætninger, som ikke kan rummes i samme anmeldelse.
Opdelingen skal afspejle den reelle overdragelse og må ikke bruges til at skjule en uafklaret ejerstruktur. Ved skødeskrivning er den første opgave derfor at binde hver sælger, køber og ejerandel til den rigtige faste ejendom.
Har flere skøder samme parter og én samlet købesum, beskriver Tinglysningsrettens vejledning desuden en særlig rækkefølge for købesum og afgiftsbetaling. Den detalje er først relevant, når det er fastslået, at der faktisk skal anvendes flere dokumenter. Den bør ikke bruges som genvej til at samle forskellige ejerkredse.
Er arealoverførsel en anden type sag?
Ja. Hvis formålet ikke er at overdrage hele de registrerede ejendomme, men at flytte et areal fra én ejendom til en anden, er der tale om et matrikulært spor. Tinglysningsrettens vejledning om arealoverførsel og udstykning angiver som udgangspunkt, at der skal være tinglyst et endeligt skøde med angivelse af delarealet, før den matrikulære sag kan registreres, når de to ejendomme har forskellige tinglyste ejere.
Skødet skal i den situation identificere det konkrete delareal og modtagerejendommen. Den matrikulære ændring og adkomstændringen skal passe sammen, så delarealet ikke ender med en ejer, der er forskellig fra ejeren af modtagerejendommen.
Der findes særlige undtagelser og erklæringsspor for visse arealoverførsler. De kan ikke vælges alene ud fra arealets størrelse eller parternes ønske; de konkrete betingelser og den registrerede ejendomsstruktur skal være opfyldt. Hvis overdragelsen forudsætter udstykning, matrikulering eller en anden nødvendig registrering i matriklen, skal den matrikulære del af processen håndteres i det rette faglige spor.
Hvilke oplysninger skal afklares først?
En brugbar dokumentplan bør vise både udgangspunktet og den ønskede sluttilstand. Det er ikke nok at skrive, at alle matrikler sælges samlet. Følgende spørgsmål bør være besvaret, før skødet udformes:
- Hvor mange faste ejendomme og BFE-numre omfatter aftalen?
- Hvilke matrikelnumre indgår i hver samlet fast ejendom?
- Hvem er tinglyst ejer, og med hvilken brøk, på hver ejendom?
- Hvilken andel overdrager hver sælger, og hvilken andel erhverver hver køber?
- Vedrører aftalen hele ejendomme, enkelte ejerandele eller bestemte delarealer?
- Skal en matrikulær ændring gennemføres, og hvordan hænger den sammen med adkomstdokumentet?
- Skal købesummen fordeles eller håndteres som en samlet købesum på flere dokumenter?
Når disse oplysninger er samlet, kan man se, om én anmeldelse er mulig, eller om sagen kræver flere koordinerede dokumenter. En oversigt over hjælp til den konkrete skødesituation kan derefter bruges som næste orienteringspunkt.
Hvordan ser forskellen ud i praksis?
Tre forenklede eksempler viser, hvorfor registreringen skal kontrolleres før dokumentvalget:
- To særskilte faste ejendomme ejes begge af A alene og skal overdrages fuldt ud til B alene. Parter og andele er ens. Hvis de øvrige betingelser også er opfyldt, kan ejendommene muligvis medtages i samme skødeanmeldelse.
- Den ene ejendom ejes af A alene, mens den anden ejes af A og C med halvdelen hver. Begge skal sælges til B. Sælgerkredsen og sælgerandelene er forskellige, så den enkle fælles anmeldelse passer ikke til forløbet. Dokumenterne må struktureres efter hver ejendoms faktiske adkomst.
- Ét BFE-nummer omfatter tre matrikelnumre, der er noteret som én samlet fast ejendom. Hele ejendommen skal overdrages fra A til B. De tre matrikelnumre er da ikke nødvendigvis tre selvstændige ejendomme, og dokumentet skal tage udgangspunkt i den samlede faste ejendom.
Eksemplerne er illustrative. Den konkrete konklusion afhænger af de aktuelle oplysninger i matriklen og Tingbogen samt aftalens præcise parter, andele og overdragelsesobjekt.
Hvad er næste sikre skridt?
Start med en aktuel tingbogsattest og en entydig liste over BFE-numre og matrikelnumre. Lav derefter en ejendom-for-ejendom-oversigt med nuværende ejer, nuværende ejerandel, sælger, køber og fremtidig ejerandel. Markér særskilt, hvis noget kun vedrører et delareal.
Hvis alle ejendomme har samme parter og ens andele, kan betingelserne for én anmeldelse undersøges. Hvis ejerkredsen varierer, skal dokumentforløbet deles op eller den ønskede ejendomsstruktur afklares først. Ved arealoverførsel skal skødet og den matrikulære sag planlægges som sammenhængende dele af samme forløb.
Den rækkefølge reducerer risikoen for, at et skøde bliver knyttet til den forkerte ejendom, mangler en nødvendig part eller beskriver en ejerandel, som ikke kan gennemføres i den registrerede struktur.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsretten: Endeligt Skøde – vejledning om flere ejendomme i én anmeldelse, parter, ejerandele og købesum.
- Tinglysningsretten: Arealoverførsel og udstykning – proceskrav ved delarealer og forskellige tinglyste ejere.
- Geodatastyrelsen: Vejledning om matrikulære arbejder, indledende regler – definitioner af samlet fast ejendom, matrikelnummer og BFE-nummer.
- Retsinformation: Udstykningsloven – gældende lovgrundlag for samlet fast ejendom og matrikulære ændringer.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: