Nedlysning af pant bruges, når et tinglyst pantedokument skal blive stående, men den registrerede hovedstol skal sættes ned. Du vælger derfor nedlysning, når ændringen gælder pantets beløbsmæssige ramme og ikke hele dokumentets eksistens. Er gældsforholdet ophørt, og pantet skal fjernes fra Tingbogen, er aflysning af pant et andet spor.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Nedlysning bruges, når et tinglyst pantedokument skal bestå, men hovedstolen i Tingbogen skal sættes ned. Valget afhænger blandt andet af pantebrevets type, betalingens tidspunkt og om pantet fortsat skal være registreret.
- Nedlysning reducerer den registrerede hovedstol uden at slette pantedokumentet.
- Visse afdrag før forfaldstid kan give ret til nedlysning, mens senere ordinære afdrag behandles anderledes.
- Dokumentets dato og løbenummer samt den nye slut-hovedstol skal angives korrekt.
- Kreditor og en eventuel underpanthaver skal som udgangspunkt underskrive.
- Ved delvis dækning efter tvangsauktion gælder et særskilt dokumentations- og underskriftsspor.
Hvad bliver ændret ved en nedlysning?
Ved en nedlysning får den eksisterende pantehæftelse en lavere hovedstol i Tingbogen. Påtegningen knyttes til det allerede tinglyste dokument ved hjælp af dokumentets dato og løbenummer. Der bliver altså ikke oprettet et nyt pant alene ved nedlysningen, og det eksisterende dokument forsvinder heller ikke.
Den tinglyste hovedstol og den aktuelle gæld er to oplysninger, som du skal holde adskilt. Tinglysningsrettens anmeldelse ændrer den registrerede hovedstol; den beregner ikke, hvad der faktisk resterer mellem skyldner og kreditor. Før anmeldelsen skal den nye hovedstol derfor være afklaret på et sikkert grundlag.
Hvornår giver et afdrag ret til nedlysning?
Tinglysningslovens § 29 b opstiller en særlig regel for tinglyste negotiable pantebreve. Betaler skyldneren et afdrag før forfaldstid, herunder et ekstraordinært afdrag, kan skyldneren kræve pantebrevet nedlyst med afdraget. Reglen omfatter ikke uden videre enhver betaling på enhver form for pant.
Betales et på forhånd fastsat afdrag først efter forfaldstid, giver bestemmelsen kun ret til en særskilt kvittering. Er hele skyldforholdet ophørt, peger samme bestemmelse i stedet på aflysning. Tidspunktet for betalingen, pantebrevets type og det ønskede resultat skal derfor afklares, før du vælger dokumenttype.
Hvornår skal du vælge et andet spor?
Det afgørende skel er, hvad der skal stå i Tingbogen efter ændringen:
- Nedlysning bruges, når det samme pantedokument skal bestå med en lavere hovedstol.
- Aflysning bruges, når pantedokumentet skal slettes helt.
- En højere hovedstol kræver et særskilt forhøjelsesspor og kan ikke gennemføres som nedlysning.
- En ændring af rækkefølgen mellem rettigheder handler om prioritet i Tingbogen, ikke om at sætte hovedstolen ned.
Skellet har praktisk betydning ved berigtigelse af et skøde. Skal pantet blive stående efter ejerændringen, må parterne først afklare, om det skal bevares uændret, nedlyses til et bestemt beløb eller aflyses. Nedlysning løser kun den anden af de tre opgaver.
Hvordan gennemfører du nedlysningen?
Tinglysningsrettens vejledning beskriver Nedlysning Fast Ejendom som en påtegning på et eksisterende dokument. Processen kan sammenfattes sådan:
- Find det korrekte pantedokument og dets dato og løbenummer i en aktuel tingbogsattest.
- Start en ny anmeldelse på tinglysning.dk, vælg at påtegne dokumentet, og indtast dato og løbenummer.
- Vælg den relevante nedlysningspåtegning, og angiv det beløb, pantet fremover skal stå med, i feltet “Ny hovedstol”.
- Fordel rollerne korrekt, og indhent de underskrifter, som anmeldelsen kræver.
- Gennemse anmeldelsen, send den til underskrift, og anmeld den, når alle nødvendige parter har underskrevet.
Feltet “Ny hovedstol” skal indeholde slutbeløbet og ikke selve nedsættelsen. Illustrativt eksempel: Står hovedstolen til 1.000.000 kr. og skal sættes 200.000 kr. ned, er den nye hovedstol 800.000 kr. Eksemplet viser kun, hvordan feltet forstås; det fastlægger ikke gældens størrelse eller andre vilkår.
Kreditor og en eventuel underpanthaver har efter vejledningen obligatorisk underskrift. Hvis flere påtegningstyper kombineres, skal hver rolle knyttes til mindst én dokumenttype, og hver dokumenttype skal have mindst én rolle. Rollefordelingen påvirker både visningen i anmeldelsen og tinglysningsresultatet.
Vejledningen giver mulighed for at vælge “Ingen underskrift”, når en ellers obligatorisk underskrift er overflødig på grund af en anden parts tiltrædelse. Begrundelsen skal skrives i fritekstfeltet. Det er en konkret undtagelse og ikke en generel genvej; vælges fuldmagt eller anmelderordning som underskriftsmetode, kræves der fortsat underskrift.
Hvad gælder efter en tvangsauktion?
Retsplejelovens § 581 gælder et særligt auktionsspor. Når auktionskøberen har opfyldt auktionsvilkårene, og appelfristen er udløbet uden meddelelse til Tinglysningsretten om appel, kan køberen kræve de rettigheder, der ikke fik dækning på auktionen, slettet af Tingbogen.
Har en pantehæftelse kun fået delvis dækning, oplyser Tinglysningsretten, at dokumenttypen Nedlysning Fast Ejendom kan bruges til at registrere det delvist dækkede beløb. Anmeldelsen kan i dette særspor ske uden rettighedshaverens underskrift, hvis den relevante erklæring afgives, og dokumentation for det delvist dækkede beløb vedhæftes. Alternativt skal fogedretten underskrive anmeldelsen. Undtagelsen kan ikke overføres til en almindelig frivillig nedlysning.
Hvilke omkostninger følger med nedlysningen?
Selve nedlysningen er fritaget for tinglysningsafgift. Skatteforvaltningens juridiske vejledning placerer nedlysning under fritagelsen i tinglysningsafgiftslovens § 8, stk. 3, nr. 1. Der skal derfor ikke betales en offentlig tinglysningsafgift for den anmeldelse, som alene sætter det bestående pants hovedstol ned.
Fritagelsen omfatter ikke automatisk andre dokumenter i samme forløb. Kombineres nedlysningen med en anden tinglysningshandling, skal afgiftsbehandlingen af den anden handling vurderes særskilt. Kreditor kan desuden have et behandlingsgebyr, og der kan være private udgifter til dokumentudarbejdelse eller rådgivning; de poster følger aftalen med den konkrete udbyder og kan ikke fastsættes som ét standardbeløb.
Hvordan kontrollerer du den nye hovedstol?
Et dokument i underskriftsmappen er endnu ikke færdigregistreret. Når alle nødvendige underskrifter er på plads, skal dokumentet anmeldes fra fanen med dokumenter, der kan anmeldes. Tinglysningen er først gennemført, når dokumentet er indført i Tingbogen, og der er sendt meddelelse om resultatet.
Sammenhold derefter tinglysningssvar og en ny tingbogsattest med anmeldelsen. Kontrollen bør vise, at påtegningen er knyttet til det dokument med det dato-løbenummer, du valgte, og indeholder den nye hovedstol. Stemmer beløbet eller dokumentidentiteten ikke, er målet med nedlysningen ikke dokumenteret ved den afsluttende kontrol.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om pantebreve og Tinglysningsrettens aktuelle anmeldelsesvejledning.
- Retsinformation: tinglysningsloven
- Retsinformation: retsplejeloven
- Tinglysningsretten: Nedlysning Fast Ejendom
- Skatteforvaltningen: Den juridiske vejledning 2026-1 om afgiftsfritagelser
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: