Ja, flere børn kan stå som låntagere i samme familieoverdragelse, men svaret afhænger af, om finansieringen er et privat familielån, ny boligkredit eller overtagelse af eksisterende pantegæld. Skødet afgør, hvem der registreres som ejere, mens låne- og pantedokumenterne afgør, hvem der hæfter, og hvilken sikkerhed der stilles. De spor skal afstemmes før underskrift.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Flere børn kan være låntagere i samme familieoverdragelse, men privat familielån, ny boligkredit og overtagelse af eksisterende pantegæld følger forskellige vilkår. Skøde, låneaftale og pant skal vise præcist, hvem der ejer, hæfter og stiller sikkerhed.
- Lånetype: Afklar først, om børnene låner af forældrene, en boligkreditgiver eller overtager pantegæld.
- Hæftelse: Flere udstedere af samme gældsbrev hæfter som udgangspunkt solidarisk, medmindre andet er aftalt.
- Ejerforhold: Ejerandelene følger skødet og behøver ikke svare til lånets interne betalingsfordeling.
- Kreditvurdering: Ny boligkredit kræver kreditgiverens vurdering af låntagernes økonomiske forhold.
- Udtræden: Et barn frigøres ikke automatisk fra lånet, fordi ejerandelen overdrages.
Hvilket lån skal børnene være fælles om?
En familieoverdragelse af fast ejendom kan finansieres på flere måder. Derfor bør du først fastslå, hvad ordet lån dækker i den konkrete handel. Det kan være et lån fra forældrene, ny finansiering hos en professionel boligkreditgiver eller en aftale om, at børnene overtager pantegæld, som allerede ligger i ejendommen.
- Ved et privat familielån er forældrene långivere, og børnene er skyldnere efter gældsbrevet.
- Ved ny bank- eller realkreditfinansiering bestemmer kreditaftalen, hvilke børn der bliver låntagere, efter kreditgiverens vurdering.
- Ved overtagelse af eksisterende pantegæld skal vilkårene i pantebrevet og reglerne om gældsovertagelse undersøges særskilt.
De tre former kan indgå i samme handel, men de må ikke behandles som én samlet, upræcis post. Købesummen, betalingsformen og de forpligtelser, køberne påtager sig, skal hænge sammen i overdragelsesaftalen, skødet og finansieringsdokumenterne.
Hvordan hæfter flere børn på ét gældsbrev?
Flere børn kan underskrive det samme gældsbrev. Efter gældsbrevslovens § 2 hæfter flere udstedere som udgangspunkt solidarisk, medmindre andet er aftalt. Solidarisk hæftelse betyder, at långiveren kan kræve hele det ubetalte beløb hos én af skyldnerne, selv om børnene internt har planlagt at betale hver sin andel.
Vil du dele hæftelsen, skal begrænsningen fremgå klart af aftalen. Et fælles anfordringslån bør desuden angive, hvem der er långiver og låntagere, lånets størrelse, forfaldsvilkår, betalinger, eventuel sikkerhed og fremgangsmåden ved ændringer. En intern aftale mellem børnene ændrer ikke i sig selv långiverens rettigheder efter gældsbrevet.
Illustrativt eksempel: Tre søskende køber ejendommen med en tredjedel hver og underskriver ét gældsbrev uden at begrænse hæftelsen. Udgangspunktet er da, at forældrene kan rette hele restkravet mod én af dem. Hvis gældsbrevet i stedet udtrykkeligt begrænser hvert barns hæftelse til en bestemt andel, er udgangspunktet om solidarisk hæftelse fraveget.
Skal låntagere og ejere have samme andel?
Nej, ejerandel og lånehæftelse er ikke den samme oplysning. Skødet viser, hvem der får adkomst til ejendommen og med hvilke køberandele. Låneaftalen eller gældsbrevet viser, hvem der skylder pengene, mens et pantedokument viser, hvilken ejendom eller rettighed der stilles som sikkerhed.
Når du sammenholder dokumenterne, kan personerne og andelene være forskellige, men forskellene skal være tilsigtede og accepteret af de relevante parter. At et barn betaler en større del af ydelserne ændrer ikke automatisk den tinglyste ejerandel. Omvendt gør en ejerandel ikke automatisk barnet til debitor på et lån.
Hvis børnene skal eje sammen, bør de ud over et korrekt skøde med ejerandele tage stilling til den interne fordeling af udgifter, brug, vedligeholdelse, beslutninger og en senere udtræden. En sådan samejeaftale regulerer forholdet mellem ejerne, men den erstatter hverken skødet eller kreditors lånedokumenter.
Hvem afgør ny boligfinansiering?
Søger du og dine søskende et nyt bank- eller realkreditlån, er familiens egen aftale ikke nok. Efter den gældende bekendtgørelse om god skik for boligkredit skal boligkreditgiveren foretage en grundig kreditværdighedsvurdering, før aftalen indgås. Vurderingen bygger blandt andet på relevante oplysninger om låntagerens indtægter, udgifter og øvrige økonomiske forhold og må ikke alene baseres på ejendommens værdi.
Hvert barn, der skal være låntager, skal derfor levere de oplysninger, kreditgiveren kræver til vurderingen. En stærk økonomi hos ét barn medfører ikke automatisk, at alle ønskede medlåntagere godkendes, og det er kreditgiveren, der beslutter, om den konkrete sammensætning kan tilbydes. Dette er et kredit- og aftalespor, ikke en regel om, hvem familien må indsætte som køber i skødet.
Hvad gælder ved eksisterende pantegæld?
Overtagelse af et eksisterende lån skal holdes adskilt fra optagelse af et nyt. Tinglysningslovens § 39 indeholder en betinget særregel: Hvis erhververen efter aftale overtager pantegælden, pantebrevet siger, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og den nye ejers adkomst tinglyses ubetinget, kan erhververen indtræde i gælden, mens overdrageren frigøres. Panthaveren kan dog fortsat kræve den tidligere ejer for ydelser, indtil panthaveren har fået meddelelse og dokumentation for den nye ejers tinglysning.
Er betingelserne ikke opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Ved flere børn skal du derfor få fastlagt, hvilke børn der skal være nye ejere, hvem der skal være debitorer, og om pantebrevets vilkår passer til den planlagte konstruktion. Et skøde alene gennemfører ikke et debitorskifte på boliglånet.
Hvad bør være afklaret før underskrift?
Dokumenterne bør udarbejdes i en rækkefølge, hvor ingen ejerændring bygger på en uafklaret finansiering. Du kan bruge følgende kontrolforløb:
- Fastlæg hvilke børn der køber, og hvilken ejerandel hvert barn skal have.
- Opdel købesummen i kontant betaling, privat lån, ny boligkredit og eventuel overtaget pantegæld.
- Angiv samtlige låntagere og aftal, om hæftelsen er solidarisk eller begrænset.
- Indhent kreditgiverens beslutning om ny finansiering, og kontrollér vilkårene for eksisterende pantegæld.
- Afstem overdragelsesaftale, skøde, gældsbrev, låneaftale, pant og en eventuel samejeaftale.
- Underskriv og tinglys de nødvendige dokumenter, og kontrollér bagefter både Tingbogen og kreditgiverens skriftlige bekræftelse.
Der kan opstå omkostninger til blandt andet kreditoprettelse, vurdering, dokumentudarbejdelse og tinglysning af skøde eller pant. Beløbene afhænger af den valgte finansiering og de dokumenter, der faktisk skal ændres. Få derfor omkostningerne opdelt efter dokument og kreditgiver, før familien binder sig.
Hvad sker der, hvis ét barn vil ud?
Planlægger du en fælles overtagelse, bør aftalerne også kunne håndtere en senere udtræden. Barnets ejerandel skal da overdrages med det nødvendige adkomstdokument, og barnets lånehæftelse skal ændres efter låneaftalen eller gældsbrevets vilkår. Den ene ændring gennemfører ikke automatisk den anden.
Ved et privat familielån skal långiveren acceptere, hvis en skyldner skal frigøres eller hæftelsen ændres. Ved boligkredit skal kreditgiveren tage stilling til den fortsatte finansiering, og ved eksisterende pantegæld skal særreglen og pantebrevets vilkår kontrolleres på ny. En intern betaling mellem søskende er derfor ikke tilstrækkelig dokumentation for, at et udtrædende barn er frigjort over for långiveren.
Familien kan på forhånd aftale en metode til værdiansættelse, frister, forkøbsret og fordeling af omkostninger ved udtræden. Efter ændringen bør barnet både kontrollere den nye ejerregistrering i Tingbogen og få en klar skriftlig bekræftelse på sin stilling i gældsforholdet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om gældsbreve, tinglysning og boligkredit samt Tinglysningsrettens vejledninger om skøder og ejerandele.
- Gældsbrevsloven, lovbekendtgørelse nr. 333 af 31. marts 2014.
- Tinglysningsloven, lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026.
- Bekendtgørelse nr. 1443 af 27. november 2025 om god skik for boligkredit.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder og sælger- og køberandele.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
