Ved familieoverdragelse mens ejendommen er under udstykning er der ikke én rækkefølge, som altid er rigtig. I kan enten tinglyse skøde på det præcist identificerede delareal før den matrikulære sag er afsluttet, eller vente på den nye ejendoms registrering og derefter tinglyse et almindeligt skøde. Valget bør træffes sammen med landinspektøren, før overdragelsesdokumenterne færdiggøres.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En familieoverdragelse kan gennemføres før eller efter en udstykning. Valget afhænger af, om delarealet kan identificeres entydigt, og om pant, servitutter, pris og dokumentvilkår er afklaret.
- Skøde på et delareal kan tinglyses med frist til matrikulær berigtigelse.
- Alternativt kan skødet vente på den nye ejendoms endelige registrering.
- En matrikulær frist gør ikke i sig selv skødet betinget.
- Landinspektørens rids og skødets ejendomsoplysninger skal stemme overens.
- Efterfølgende bør både adkomst, areal, pant og servitutter kontrolleres.
Skal skødet komme før eller efter udstykningen?
De to forløb når frem til samme hovedresultat: Et bestemt areal bliver en ny samlet fast ejendom med den aftalte ejer. Forskellen er, om ejerskiftet tinglyses på et endnu ikke færdigregistreret delareal, eller om skødet først anmeldes, når den nye ejendom har fået sin endelige matrikulære identitet.
Skødet kan komme først, når delarealet kan identificeres entydigt i den matrikulære sag. Tinglysningsrettens vejledning beskriver, at skødet da kan angive blandt andet delnummer, nuværende matrikelnummer, ejerlav, areal og et rids. Skødet tinglyses med en frist til matrikulær berigtigelse, så den senere registrering kan knytte dokumentet til den nye ejendom.
Udstykningen kan også komme først. Når den nye ejendom er registreret, kan skødet bruge dens endelige matrikelbetegnelse. Den vej kan være enklere, hvis areal, skel eller rettigheder endnu ikke er tilstrækkeligt afklaret. Til gengæld bliver selve ejerskiftet normalt først gennemført efter den matrikulære registrering.
Hvad skal være fastlagt, hvis skødet kommer først?
En løs beskrivelse som “den bagerste del af grunden” er ikke tilstrækkelig. Landinspektøren skal have oprettet en matrikulær sag og kunne levere de oplysninger, som identificerer det areal, familien faktisk vil overdrage. Aftale, skøde og landinspektørens materiale skal pege på det samme objekt.
Før skødet underskrives, bør I mindst have afklaret:
- hvilket delnummer der bruges i den matrikulære sag,
- hvilket nuværende matrikelnummer og ejerlav delarealet kommer fra,
- det forventede areal og de skel, som fremgår af ridset,
- hvem der skal eje den nye ejendom, og fra hvilken dato parternes aftale skal have virkning,
- om den endelige opmåling kan ændre arealet, og hvordan en ændring i så fald håndteres, og
- om pant, servitutter eller andre rettigheder kræver særskilte erklæringer.
Det er derfor hensigtsmæssigt at koordinere overdragelse af hus eller grund til børn med landinspektørens tidsplan. Skødet bør ikke bygge på en privat skitse, hvis det officielle rids eller delnummer endnu ikke kan bekræfte det samme areal.
Er en matrikulær frist et betinget skøde?
Nej, ikke i sig selv. Når et skøde på et delareal tinglyses med frist til matrikulær berigtigelse, handler fristen om, at ejendomsobjektet senere skal færdigregistreres. Tinglysningslovens § 10, stk. 4, bruger derimod betegnelsen betinget skøde om et skøde, der er betinget af købesummens betaling inden en fastsat frist.
Det betyder, at en familieoverdragelse kan have et endeligt skøde med matrikulær frist, selv om udstykningen endnu ikke er afsluttet. Et formelt betinget skøde kan være relevant af en anden grund, men det bør ikke vælges alene som betegnelse for, at udstykningen mangler. Dokumenttypen, vilkårene og den matrikulære frist skal holdes adskilt.
Hvordan påvirker pant og servitutter rækkefølgen?
Udstykning ændrer det ejendomsobjekt, som tinglyste rettigheder er knyttet til. Før Geodatastyrelsen registrerer udstykningen, skal Tinglysningsretten efter tinglysningslovens § 21 godkende, at de tinglyste rettigheder ikke hindrer den matrikulære ændring, og tage stilling til rettighedernes indbyrdes placering.
Landinspektørens sag kan derfor kræve en servitutterklæring, og konkrete panterettigheder kan gøre yderligere dokumentation nødvendig. Om en bank, en anden rettighedshaver eller begge skal medvirke, afhænger af de registrerede rettigheder og af, hvordan udstykningen påvirker deres sikkerhed eller rådighed. En generel accept kan ikke erstatte kontrollen af den aktuelle tingbog.
Få rettighedssporet afklaret før den valgte rækkefølge låses. Et skøde på delarealet løser ikke automatisk en hindring i pant eller servitutter, og den matrikulære registrering kan ikke gennemføres alene, fordi familiens aftale er underskrevet.
Hvordan skal pris og areal hænge sammen?
Hvis overdragelsen kun omfatter den kommende parcel, skal den aftalte købesum være knyttet til netop dette delareal og ikke uklart til hele den nuværende ejendom. Det bør fremgå, hvad parterne har lagt til grund om areal, bygninger, adgang og andre forhold, der har betydning for den aftalte ydelse.
Den endelige opmåling kan vise et andet areal end det foreløbige. Aftal derfor på forhånd, om en mindre afvigelse accepteres, om købesummen skal reguleres, eller om en større afvigelse kræver en ny aftale. En sådan reguleringsmekanisme skal passe sammen med skødets oplysninger; den må ikke gøre ejendomsobjektet eller betalingen uklar.
Hvis hele den eksisterende ejendom overdrages, mens en parcel samtidig skal skilles ud, er spørgsmålet et andet: I skal fastlægge, hvem der skal eje henholdsvis restejendommen og den nye ejendom efter udstykningen. Landinspektørens sag og hvert ejerskiftedokument skal afspejle den fordeling.
Hvilken rækkefølge kan I bruge i praksis?
- Beskriv præcist, hvem der skal eje hvilken ejendom efter udstykningen.
- Lad landinspektøren afklare sagsart, delnummer, foreløbigt areal, rids og nødvendige myndighedsforhold.
- Kontroller den aktuelle tingbog for adkomst, pant og servitutter på den ejendom, arealet kommer fra.
- Vælg mellem skøde på delarealet før udstykningen og almindeligt skøde efter den nye ejendoms registrering.
- Tilpas familieaftale, købesum, eventuel arealregulering og overtagelsesvilkår til den valgte rækkefølge.
- Underskriv og anmeld først, når dokumenterne bruger de samme ejendomsoplysninger som den matrikulære sag.
Illustrativt eksempel: En forælder vil overdrage en kommende byggegrund til et barn og beholde huset på restejendommen. Hvis landinspektøren har oprettet delarealet og kan levere et entydigt rids, kan skødet på delarealet tinglyses med matrikulær frist. Hvis skel eller adgang stadig kan ændre sig væsentligt, kan familien i stedet vente, til byggegrunden er registreret, og derefter bruge den endelige matrikelbetegnelse.
Hvad kan standse eller ændre forløbet?
En sag kan ikke planlægges alene ud fra familiens ønskede overtagelsesdato. Manglende vejadgang, uafklarede skel, nødvendige tilladelser, en servitut, en panteret eller modstridende dokumentoplysninger kan kræve ændringer, før udstykning og ejerskifte kan hænge sammen.
Den praktiske konsekvens er, at skødet ikke bør forceres for at “komme foran” landinspektørsagen. Omvendt er det heller ikke altid nødvendigt at vente på den endelige matrikelregistrering. Den sikre rækkefølge er den, hvor identifikation, rettigheder, betaling og dokumentvilkår kan dokumenteres uden indbyrdes konflikt.
En naturlig vej er først at få afklaret den matrikulære sag og derefter samle den i det relevante skøde ved overdragelse mellem forældre og barn. Dermed kan ejerskiftet tilpasses den konkrete parcel i stedet for at bygge på antagelser om den endelige registrering.
Hvad skal I kontrollere efter registreringen?
Når udstykningen og ejerskiftet er gennemført, skal den registrerede virkelighed svare til aftalen. Kontroller den nye og den tilbageværende ejendoms matrikelbetegnelser, arealer og ejeroplysninger. Hvis skødet blev tinglyst før udstykningen, skal den matrikulære frist være håndteret, og dokumentet skal være knyttet til det korrekte endelige ejendomsobjekt.
Kontroller også, hvordan pant og servitutter er registreret efter ændringen. Det er ikke nok, at den nye parcel findes i Matriklen, hvis adkomst eller rettigheder står på en anden ejendom end forudsat. Afvigelser bør undersøges, mens sagens rids, erklæringer og registreringsmeddelelser stadig er samlet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på Tinglysningsrettens vejledning om skøde ved arealoverførsel og udstykning, Geodatastyrelsens procesbeskrivelse og den gældende tinglysningslov.
- Tinglysningsretten: Arealoverførsel og udstykning
- Geodatastyrelsen: Registrering af samlet fast ejendom
- Retsinformation: Tinglysningsloven
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
