Ja, et barn og forældre kan købe en bolig sammen. Før I underskriver, bør I skille fire spørgsmål ad: Hvem skal eje hvilke andele, hvem skal hæfte for lånene, hvordan fordeler I brug og udgifter, og hvordan kan en ejer træde ud? Skødet, lånedokumenterne og jeres indbyrdes aftale løser forskellige dele og skal passe sammen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Et fælles boligkøb mellem barn og forældre kræver, at ejerskab, lån og indbyrdes betalinger aftales hver for sig. Dokumenterne skal samlet beskrive den samme løsning, før købet bliver bindende.
- Skødet registrerer ejerne og deres andele, men afgør ikke automatisk, hvem der hæfter for lånene.
- En samejeaftale kan regulere brug, udgifter, beslutninger, ekstra betalinger og udtræden.
- Kun relevante rettigheder over ejendommen kan registreres; hele samejeaftalen tinglyses ikke automatisk.
- Et barn med selv en lille ejerandel regnes som ejer og ikke som lejer ved boligstøtte.
- Budgettet bør rumme afgifter for skøde og pant samt finansierings- og dokumentomkostninger.
Hvilken ejermodel passer til formålet?
Begynd med at vælge selve modellen. Ved fælles ejerskab står barnet og en eller begge forældre på skødet. I den typiske forældrekøbsmodel ejer forældrene hele boligen, mens barnet bor til leje. En tredje mulighed er, at barnet ejer boligen, mens forældrene bidrager gennem et dokumenteret privat lån uden selv at få en ejerandel. Hver model giver forskellige rettigheder, finansieringskrav og muligheder for at komme ud af arrangementet.
Spørgsmålet om hvem der skal stå på skødet, bør derfor afgøres før købsaftale, skøde og finansiering udformes. Der findes ikke én model, som er bedst for alle familier. Valget afhænger blandt andet af, hvem der skal bo i boligen, hvem der kan godkendes til lån, hvor længe ejerskabet forventes at vare, og om forældrene ønsker ejerrettigheder eller alene et tilbagebetalingskrav.
Selv en meget lille ejerandel ændrer barnets status i forhold til boligstøtte: Et barn, der ejer en del af boligen, regnes som ejer og ikke som lejer. Hvis forældrene ejer hele boligen, og barnet lejer den, kan barnet i stedet høre under lejerreglerne, hvis de øvrige betingelser er opfyldt. Borger.dk beskriver forskellen mellem ejer og lejer. Det er derfor ikke kun ejerprocenten, men også den valgte boligmodel, der skal afklares.
Hvordan skal ejerandelene fordeles?
Skødet registrerer, hvem der ejer boligen, og med hvilke andele. Andelene opgøres som dele af hele ejendommen. I kan eksempelvis aftale, at barnet ejer halvdelen, mens hver forælder ejer en fjerdedel. Fordelingen bør afspejle det ejerskab, I faktisk ønsker, ikke blot hvem der kan overføre pengene på overtagelsesdagen.
En større udbetaling eller flere løbende betalinger ændrer ikke automatisk de ejerandele, der står på skødet. Hvis barnet i eksemplet senere betaler alle boligudgifter, står ejerandelene stadig som en halv og to fjerdedele. Skal merbetalingen give et tilbagebetalingskrav eller ændre fordelingen ved et senere salg, skal det fremgå tydeligt af jeres dokumenter. En ændring af selve ejerskabet kræver en ny overdragelse og registrering.
Afklar derfor mindst tre ting: Hvilken ejerandel får hver person, hvordan behandles forskellen mellem ejerandel og kontant bidrag, og hvordan fordeles et senere salgsprovenu eller tab? Hvis en betaling reelt overfører værdi mellem forældre og barn, kan den også have skattemæssige eller afgiftsmæssige følger. Den del bør afklares særskilt uden at blande den sammen med skødets ejerfordeling.
Hvem hæfter for lånene?
Ejerskab og gæld er to forskellige forhold. Skødet viser, hvem der ejer. Låneaftalen viser, hvem der skylder pengene, og pantedokumentet viser, hvilken sikkerhed der er registreret i boligen. Det kan være de samme personer, men det følger ikke automatisk af ejerandelene.
Kreditgiveren skal vurdere de personer, som skal være låntagere, ud fra blandt andet indtægter, udgifter og øvrige økonomiske forhold. Forældrenes deltagelse giver derfor ikke i sig selv ret til finansiering. Banken eller realkreditinstituttet kan også stille krav til sammensætningen af ejere, låntagere, kontant bidrag og sikkerheder, før købet kan godkendes.
Hvis flere underskriver som låntagere, afgør lånedokumenterne, hvordan de hæfter over for kreditgiveren. En intern aftale om, at barnet betaler en bestemt del hver måned, begrænser ikke kreditgiverens rettigheder. Sammenhold derfor altid skødet, låneaftalerne, pantedokumenterne og jeres budget. De skal beskrive den samme plan, selv om de regulerer forskellige relationer.
Hvad skal jeres samejeaftale regulere?
En samejeoverenskomst om fast ejendom regulerer forholdet mellem ejerne. Den erstatter ikke skødet og ændrer ikke, hvem der hæfter over for banken. Dens opgave er at gøre de fælles beslutninger og de økonomiske mellemregninger klare, før uenigheden eventuelt opstår.
Aftalen kan blandt andet tage stilling til:
- hvem der har ret til at bo i boligen, og om andre ejere også har brugsret
- hvordan renter, afdrag, ejerudgifter, forbrug, vedligeholdelse og forbedringer fordeles
- hvilke beslutninger der kræver enighed, og hvem der håndterer den løbende administration
- hvordan ekstra betalinger dokumenteres og afregnes
- hvordan en ejer kan ønske sig ud, og hvordan boligen eller ejerandelen værdiansættes
- om de øvrige ejere skal have mulighed for at købe først, og hvilke frister og finansieringsbetingelser der gælder
- hvordan udgifter, gæld og et eventuelt overskud eller underskud fordeles ved salg
Udtrædelsesreglerne bør kunne fungere i praksis. En forkøbsret har begrænset værdi, hvis aftalen ikke samtidig beskriver prisfastsættelse, betaling og hvad der sker, hvis ingen kan overtage. Tilsvarende bør en regel om forbedringer forklare, om en betaling blot er en løbende udgift, et lån mellem ejerne eller noget, der skal påvirke den endelige afregning.
Skal samejeaftalen tinglyses?
En privat samejeaftale og en tinglyst rettighed er ikke det samme. Efter Tinglysningslovens § 10 kan et dokument kun tinglyses, når det stifter, ændrer eller ophæver en ret over en bestemt fast ejendom. Rene interne betalingsregler eller personlige forpligtelser kan derfor ikke uden videre gøres til tinglyste rettigheder.
Hvis relevante dele af aftalen skal registreres, sker det normalt som en servitut. Tinglysningsrettens vejledning om tinglysning af samejeoverenskomst kræver, at servitutteksten mindst indeholder et uddrag af de bestemmelser, der ønskes tinglyst. Hele aftalen bliver altså ikke automatisk en del af Tingbogen.
Skeln derfor mellem regler, som kun skal virke internt, og rettigheder over ejendommen, som eventuelt skal beskyttes ved tinglysning. Om en konkret bestemmelse kan registreres, afhænger af dens indhold. En generel formulering om, at hele aftalen skal tinglyses, løser ikke den vurdering.
Hvordan får I dokumenterne til at passe sammen?
Et sammenhængende forløb kan se sådan ud:
- Vælg, om barnet skal være medejer, eneejer eller lejer, og beskriv formålet med forældrenes bidrag.
- Få afklaret, hvem kreditgiveren vil godkende som låntagere, og hvilke ejer- og sikkerhedskrav finansieringen stiller.
- Fastlæg ejerandele, kontante bidrag og eventuelle private lån, før købsaftalen bliver bindende.
- Kontrollér, at købsaftale, skøde, låne- og pantedokumenter bruger de samme personer og den aftalte ejerfordeling.
- Udform samejeaftalen med regler om brug, betalinger, beslutninger, dokumentation og udtræden.
- Udvælg de bestemmelser, der efter deres indhold kan og bør tinglyses, i stedet for at behandle hele aftalen som én tinglysbar pakke.
- Efter registreringen kontrollerer I Tingbogen, lånedokumenterne og den indbyrdes aftale mod den endelige økonomi.
Stands processen, hvis ejerandele, låntagere eller betalingernes formål ikke kan beskrives entydigt. En praktisk løsning på overtagelsesdagen bør ikke erstatte en klar aftale om, hvad betalingen betyder mellem jer på længere sigt.
Hvilke omkostninger skal budgettet rumme?
Budgettet skal ikke kun dække købesummen og den løbende boligøkonomi. Der kan også være tinglysningsafgift for skødet, tinglysningsafgift for lån og pant, kreditgiverens omkostninger samt udgifter til vurdering og udarbejdelse af dokumenter. Hvis bestemmelser fra samejeaftalen skal tinglyses, kan det medføre en særskilt ekspedition og afgift.
Beløbene afhænger af den konkrete handel, finansiering og de dokumenter, der skal registreres. Indhent derfor et samlet omkostningsoverslag for den valgte model, før I sammenligner den med alternativerne. En model med en enkel ejerfordeling kan stadig blive dyr eller vanskelig, hvis finansieringen eller en senere udtræden kræver flere nye dokumenter.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de aktuelle regler og myndighedsvejledninger om ejerskab, tinglysning, boligkredit og boligstøtte.
- Retsinformation: Tinglysningsloven og bekendtgørelsen om god skik for boligkredit.
- Danmarks Domstole og Tinglysningsretten: skøder, ejerandele, pant og samejeoverenskomster.
- Borger.dk: sondringen mellem ejer og lejer ved boligstøtte.
- Skattestyrelsen: den overordnede afgrænsning af værdioverførsler mellem forældre og børn.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
