Ved skilsmisse viser sælgerandel og køberandel ikke den samme slags andel. Sælgerandelen viser, hvor stor en del af den fraflyttende ejers nuværende ejerandel der overdrages. Køberandelen viser, hvor stor en del af hele ejendommen den anden ægtefælle erhverver i anmeldelsen. Derfor kan felterne korrekt stå som 1/1 og 1/2, selv om køberen bliver eneejer.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Sælgerandel og køberandel måler to forskellige ting ved en boligoverdragelse efter skilsmisse. Når I ejer halvdelen hver, og den ene overtager den andens halvdel, vil sælgerandelen normalt være 1/1 og køberandelen 1/2.
- Se, hvad hver brøk måles i forhold til
- Forstå, hvorfor køberandelen ikke viser slutandelen
- Beregn felterne ved andre startandele
- Skeln mellem ejerændring, betaling og lån
- Kontrollér resultatet i Tingbogen
Hvad måler de to andele?
De to brøker har hvert sit udgangspunkt. Det er årsagen til, at de ofte er forskellige:
- Sælgerandelen måles i forhold til alt det, sælgeren ejer før overdragelsen.
- Køberandelen måles i forhold til hele ejendommen og omfatter kun det, køberen erhverver ved den nye anmeldelse.
Hvis køberen allerede ejer en andel, skal den eksisterende andel ikke lægges ind i køberandelen igen. Køberens endelige ejerandel findes i stedet ved at lægge den hidtidige andel og den nye køberandel sammen.
Felterne beskriver altså bevægelsen fra den ene ejer til den anden. De er ikke to forskellige bud på den samme slutandel. Den samlede ejerfordeling efter tinglysningen fremgår af ejerandelene på skødet og Tingbogens aktuelle adkomst.
Hvorfor kan brøkerne være 1/1 og 1/2?
Forenklet illustrativt eksempel: I ejer huset med 1/2 hver. Den ene ægtefælle skal udtræde helt, mens den anden skal overtage huset alene.
- Den udtrædende ejer overdrager hele sin egen ejerandel. Sælgerandelen er derfor 1/1.
- Den blivende ejer erhverver den anden halvdel af hele ejendommen. Køberandelen er derfor 1/2.
- Køberen ejede allerede 1/2 og erhverver yderligere 1/2. Den endelige ejerandel bliver dermed 1/1.
En sælgerandel på 1/1 betyder i eksemplet ikke, at sælgeren ejede hele huset. Brøken betyder, at hele sælgerens hidtidige halvdel overdrages. Tilsvarende skal køberandelen ikke angives som 1/1, fordi den blivende ejer ender med at eje hele huset. Køberandelen viser kun den halvdel, der erhverves nu.
Hvis sælgerandelen fejlagtigt blev angivet som 1/2, ville anmeldelsen beskrive en overdragelse af halvdelen af sælgerens halvdel, altså 1/4 af hele ejendommen. Slutresultatet ville derfor ikke svare til, at den anden bliver eneejer.
Hvordan regner I ved andre startandele?
Beregningen skal altid begynde med de ejerandele, der faktisk er registreret før overdragelsen. Brug derefter denne rækkefølge:
- Notér hver ejers nuværende brøk af hele ejendommen.
- Skriv den ejerfordeling, I ønsker efter overdragelsen.
- Find den brøk af hele ejendommen, der skal flyttes fra sælger til køber. Det er køberandelen.
- Beregn, hvor stor en del den overdragne brøk udgør af sælgerens nuværende ejerandel. Det er sælgerandelen.
- Kontrollér, at alle ejerandele efter overdragelsen tilsammen giver 1/1.
Et andet illustrativt eksempel viser forskellen: Den ene ejer 3/4, og den anden ejer 1/4. Målet er, at de fortsat skal være medejere med 1/2 hver. Der skal flyttes 1/4 af hele ejendommen. Køberandelen er derfor 1/4. Den overdragne fjerdedel udgør 1/3 af sælgerens hidtidige andel på 3/4, så sælgerandelen er 1/3.
Brøkerne skal tilpasses de konkrete start- og slutandele. Hvis Tingbogen, bodelingsaftalen og den planlagte anmeldelse ikke beskriver det samme resultat, bør anmeldelsen ikke underskrives, før forskellen er afklaret.
Hvilken rolle har bodelingsaftalen?
En bodelingsoverenskomst beskriver jeres indbyrdes aftale om delingen, herunder hvem der overtager boligen og på hvilke vilkår. Aftalen ændrer ikke i sig selv den registrerede adkomst. Ejerændringen skal anmeldes til Tinglysningsretten.
Ved overdragelse af fast ejendom som følge af separation eller skilsmisse hedder den officielle dokumenttype i tinglysningssystemet Bodeling. Betegnelser som bodelingsskøde bruges i praksis, men felterne med sælgerandel og køberandel indgår i den officielle bodelingsanmeldelse. Den nødvendige separations- eller skilsmissedokumentation skal vedhæftes efter Tinglysningsrettens aktuelle vejledning.
Hvis overdragelsen først skal gennemføres, når bestemte vilkår er opfyldt, kan dokumenttypen Bodeling Betinget være den relevante. Valget mellem almindelig og betinget bodeling ændrer ikke definitionen af andelene, men det ændrer dokumentforløbet.
Hvad fortæller andelene ikke om pris og lån?
Sælgerandelen og køberandelen viser ejerbrøker, ikke værdien af parternes økonomiske opgør. De fortæller derfor ikke, hvor meget den ene betaler den anden, om en betaling sker kontant, eller om gæld indgår i ejerskiftesummen. Købesum og øvrige handelsoplysninger udfyldes særskilt i bodelingsanmeldelsen. Brøkerne afgør heller ikke i sig selv tinglysningsafgiften.
Ejerændringen afgør heller ikke alene, hvem der hæfter for lånene. Tinglysningsloven § 39 indeholder en særlig regel, som under bestemte betingelser kan lade den nye ejer indtræde i pantegælden og frigøre den tidligere ejer. Det kræver blandt andet, at gældsovertagelsen er aftalt, at pantebrevets vilkår passer til reglen, og at den nye ejers adkomst bliver tinglyst ubetinget. Hvis betingelserne ikke er opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer.
Kontrollér derfor de konkrete låne- og pantedokumenter særskilt. En aftale om, at den ene overtager huset, er ikke nok til at konkludere, at den anden er frigjort fra al gæld. Det videre forløb er forklaret i artiklen om banklån ved skilsmisse.
Hvad skal I kontrollere før og efter tinglysning?
Før anmeldelsen bør I kunne følge hver brøk fra den nuværende adkomst til det ønskede slutresultat. En kort kontrol kan gennemføres sådan:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér navnene og de nuværende ejerandele.
- Sammenhold sælgerandel og køberandel med den underskrevne bodelingsaftale.
- Kontrollér dokumenttypen og den dokumentation, der skal vedhæftes.
- Afklar købesum, lån, pantegæld og eventuel frigørelse af en debitor som særskilte spørgsmål.
- Læs tinglysningssvaret efter behandlingen, og kontrollér, at den samlede adkomst viser de tilsigtede ejere og brøker.
Stop før underskrift, hvis køberandelen medregner en andel, køberen allerede ejer, hvis sælgerandelen er beregnet af hele ejendommen i stedet for sælgerens egen andel, eller hvis slutbrøkerne ikke passer med aftalen. Efter tinglysningen er det den samlede adkomst og eventuelle anmærkninger i tinglysningssvaret, der viser, om registreringen er gennemført som planlagt.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om bodeling, adkomst og ejerbrøker.
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele, version 2.
- Tinglysningsrettens vejledning “Bodeling”, version 41, opdateret 8. november 2025.
- Tinglysningsloven, lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
