En ejerskifteforsikring tegnes typisk for en periode på enten 5 eller 10 år. Valget af løbetid skal træffes i forbindelse med bolighandlen og kan ikke ændres senere. Her gennemgår vi reglerne for varighed, ikrafttrædelse og ophør af forsikringen.
- Varighed: Standardforsikringen dækker i 5 år, mens en udvidet ejerskifteforsikring sikrer køber i 10 år mod skjulte fejl og mangler.
- Økonomi: Præmien forfalder som et engangsbeløb ved forsikringens ikrafttræden, hvor den 10-årige løsning naturligt medfører en højere omkostning.
- Risikoovergang: Ved forsikringens udløb overgår det fulde økonomiske ansvar for bygningens stand og skjulte skader til boligejeren.
- Juridisk råd: Det anbefales at gennemgå boligen kritisk inden udløbsdatoen, så eventuelle dækningsberettigede skader kan anmeldes rettidigt.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hvad er standardperioden for en ejerskifteforsikring?
Den mest almindelige løbetid for en ejerskifteforsikring er 5 år. Denne periode betragtes som standarden i den danske forsikringsbranche og opfylder lovens minimumskrav ved hushandler.
En 5-årig forsikring dækker skjulte fejl og mangler, der er til stede på overtagelsestidspunktet, men som først opdages senere. Dækningen gælder fra den dag, køber får råderet over boligen.
Sælger har pligt til at indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring for at kunne blive fritaget for sit 10-årige mangelansvar. Det tilbud, sælger fremlægger, vil som udgangspunkt altid være på en 5-årig basisdækning.
Mange boligkøbere vælger denne løsning, da den giver en grundlæggende tryghed i de første år efter købet. Det er i denne periode, de fleste alvorlige fejl ved bygningen typisk viser sig.
Hvornår er det muligt at vælge 10 års dækning?
Som køber har du mulighed for at tegne en udvidet ejerskifteforsikring, der løber i 10 år. Dette valg skal træffes samtidig med, at du accepterer forsikringstilbuddet og underskriver policen.
En 10-årig løbetid matcher den forældelsesfrist, der normalt gælder for skjulte mangler i dansk lovgivning. Det betyder, at du er forsikret i hele den periode, hvor sælger ellers potentielt kunne have haft et ansvar.
Den udvidede løbetid er relevant for købere, der ønsker maksimal sikkerhed. Nogle byggetekniske skader udvikler sig langsomt og bliver måske først synlige efter 6 eller 7 år.
Hvornår træder forsikringen reelt i kraft?
Starttidspunktet for forsikringen er afgørende for dækningen. Forsikringen træder i kraft på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis denne ligger før overtagelsesdagen.
Dispositionsdagen er den dag, hvor køber får udleveret nøglerne og fysisk adgang til boligen. Hvis du får nøglerne 14 dage før den officielle overtagelsesdato, starter forsikringsperioden også 14 dage tidligere.
Forsikringen dækker aldrig skader, der opstår efter forsikringens ikrafttræden. Den dækker kun forhold, der var til stede, da risikoen overgik til køber, men som først opdages senere.
Hvem betaler merprisen for den lange løbetid?
Lovgivningen fastsætter en klar fordeling af udgifterne til ejerskifteforsikringen. Sælger er forpligtet til at betale halvdelen af præmien på det billigste tilbud om en 5-årig standardforsikring.
Hvis køber vælger en 10-årig forsikring, skal køber selv betale hele differencen. Sælgers andel stiger ikke, selvom køber vælger en dyrere eller længerevarende løsning.
Præmien for den forlængede løbetid betales som et engangsbeløb ved tegningen. Der er ikke mulighed for at dele betalingen op over de ekstra år.
Du kan finde generel information om forsikringsforhold og forbrugerrettigheder hos Forsikring & Pension, som er brancheorganisation for forsikringsselskaberne.
Kan man forlænge forsikringen senere?
Det er ikke muligt at forlænge en ejerskifteforsikring, når den først er tegnet. Valget mellem 5 og 10 år er bindende fra det øjeblik, policen udstedes.
Hvis du vælger en 5-årig dækning og efter 4 år fortryder, kan du ikke tilkøbe de sidste 5 år. Forsikringsselskaberne tilbyder ikke denne fleksibilitet på grund af risikoen for spekulation i skader.
Beslutningen skal derfor baseres på en vurdering af boligens alder, stand og din egen risikovillighed på købstidspunktet. Tilstandsrapporten er her et vigtigt redskab til at vurdere risikoen.
Hvad dækker forsikringen i løbetiden?
I hele forsikringens løbetid, uanset om den er 5 eller 10 år, dækker forsikringen udbedring af skjulte skader. Det gælder skader, der nedsætter boligens værdi eller brugbarhed nævneværdigt.
Dækningen omfatter også ulovlige el- og vvs-installationer, som ikke var nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Dette gælder dog kun installationer inde i selve bygningen.
Forurening af grunden kan også være dækket, hvis myndighederne stiller krav om oprensning. Dette kræver dog ofte en udvidet dækning, afhængigt af det enkelte selskabs vilkår.
Hvad sker der ved forsikringens udløb?
Når forsikringsperioden udløber, ophører muligheden for at anmelde skader. Det gælder også, selvom skaden reelt har været til stede i mange år, men først opdages dagen efter udløb.
Ansvaret for boligens stand overgår herefter fuldt ud til boligejeren. Der er ingen yderligere instans at rette krav mod, da sælgers ansvar typisk også er bortfaldet på dette tidspunkt.
Det er vores erfaring, at mange boligejere med fordel kan gennemgå huset grundigt et halvt år før forsikringen udløber. Opdages der skjulte forhold her, kan de nå at blive anmeldt rettidigt.
Skader skal anmeldes til selskabet snarest muligt efter, de er opdaget. Ventetid kan medføre, at retten til erstatning bortfalder, især hvis skaden forværres i mellemtiden.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
