Når ægteskabet slutter, rejser boligen ofte de sværeste spørgsmål. Her får du et klart overblik over reglerne, dine muligheder og de typiske faldgruber – også når kun én af jer står på skødet.
Er huset fælleseje, når kun du står på skødet?
Udgangspunktet i et ægteskab er, at værdier indgår i jeres fælles deling ved brud, uanset hvem der formelt står på skødet. Det kaldes ofte formuefællesskab (i loven: delingsformue). Det betyder, at boligens værdi skal indgå i bodelingen, medmindre den er gjort til særeje. Særeje kan følge af arv eller gave fra tredjemand med særejevilkår eller af en ægtepagt, som I selv har oprettet og tinglyst.
Skal boligen skifte ejer?
Det spiller som udgangspunkt ingen afgørende rolle, at du købte huset før ægteskabet, eller at du alene står som ejer. Værdien på skæringsdagen deles som del af boet, hvis der ikke er særeje. Har I begge betalt til boligen, kan det styrke argumentet for, at den, der ikke står på skødet, får del i friværdien. Omvendt kan særeje helt eller delvist holde værdier udenfor delingen.
Der kan også være situationer, hvor dele af værdien holdes udenfor delingen. Har du f.eks. lagt en dokumenterbar arv i huset, som var særeje, kan en tilsvarende del af værdien være undtaget. Forbedringer, der tydeligt øger værdien – nyt tag, energirenovering eller større ombygning – kan også føre til reguleringer, når I gør regnestykket op.
Står du helt uden for skødet, er det værd at få overblik over dine rettigheder og risici. Læs mere i vores gennemgang af dine rettigheder, hvis du ikke står på skødet.
Hvad siger loven helt konkret – og hvilke paragraffer gælder?
Det kan hjælpe at kende de vigtigste lovbestemmelser, som ofte spiller ind ved fordeling af bolig og friværdi ved skilsmisse:
- Ægtefælleloven: Udgangspunktet er delingsformue (fælleseje i daglig tale). Særeje kræver ægtepagt, der skal være skriftlig og tinglyses for at være gyldig (typisk angivet i lovens regler om ægtepagter, bl.a. § 20).
- Ejendomsavancebeskatningsloven § 8: Parcelhusreglen kan gøre et salg skattefrit, hvis boligen har tjent som bolig for ejeren. Det er centralt, hvis huset ikke overtages, men sælges.
- Boafgiftsloven § 22: Gaver mellem ægtefæller er afgiftsfri. Det har betydning, hvis I laver en overdragelse under handelsværdi som led i bodelingen.
- Tinglysningsafgiftsloven § 4: Hovedreglen for tinglysningsafgift på skøde er en fast afgift på 1.850 kr. plus 0,6 % af afgiftsgrundlaget. Ved bodeling efter separation/skilsmisse gælder der normalt kun den faste afgift.
Husk, at lovgivningen sætter rammen, mens praksis og konkrete forhold afgør resultatet. Hvornår boligen blev købt, hvordan den er finansieret, om der er særeje, og hvordan I hver især har bidraget, kan tippe sagen den ene eller anden vej. Er der børn, spiller hensynet til stabil hverdag ofte ind, når retten vurderer, hvem der kan overtage boligen.
Overvejer du at planlægge på forhånd, kan en ægtepagt skabe klarhed. Se en praktisk indføring i, hvordan du gør huset til særeje.
Hvem kan overtage boligen – og hvordan vurderes “størst behov”?
Hvis I ikke bliver enige, kan retten afgøre, hvem der må overtage boligen mod at udrede den andens andel. I praksis ser retten på, hvem der har størst behov. Det er ikke en facitliste, men en samlet vurdering. Typiske momenter er:
- Børnenes bopæl, trivsel og skolegang
- Mulighed for at finansiere overtagelsen
- Særligt behov (arbejde tæt på, helbred, tilpasning af bolig)
- Tilknytning til boligen og nærområdet
- Praktiske forhold (afstand, transport, netværk)
Et eksempel: I har to børn, som primært bor hos den ene ægtefælle. Boligen ligger tæt på skole og familie. Her vil “størst behov” ofte pege på, at denne ægtefælle kan overtage, hvis økonomien kan bære det. Et andet eksempel: Ingen børn, men den ene er selvstændig med værksted på grunden. Også her kan særlige driftsbehov få vægt.
“Størst behov” er ikke en ret til gratis overtagelse. Overtagelse sker mod at betale den andens andel af værdien. Kan økonomien ikke hænge sammen – fordi banken siger nej – ender det ofte med salg til tredjemand.
Vi mener, at hensynet til børnenes stabilitet bør veje tungest, når lovens rammer møder virkeligheden, men altid afbalanceret med en realistisk finansiering.
Hvordan beregnes kompensation og friværdi i praksis?
Kernen er en rimelig opgørelse af friværdi og de reguleringer, der følger af jeres situation. Opgørelsen tager ofte udgangspunkt i en mægler- eller vurderingsmandserklæring, fratrukket realkredit- og bankgæld samt omkostninger ved omlægning.
Et simpelt eksempel: Markedsværdi 3.000.000 kr. Minus realkredit og banklån 2.100.000 kr. Friværdi: 900.000 kr. Ved ligedeling udgør den anden ægtefælles andel 450.000 kr. Overtager én boligen og hele gælden, betales typisk 450.000 kr. kontant eller via et nyt lån.
Derfra kan der komme justeringer. Har den ene investeret særejemidler i forbedringer, kan en tilsvarende del holdes udenfor deling. Har I finansieret udgifter skævt, kan der justeres for det. Forbedringer vurderes typisk efter værdiforøgelsen – ikke kun efter, hvad håndværkerregningen lød på. Almindelig vedligeholdelse (maling, småreparationer) giver normalt ikke særskilt regulering.
Har I uenighed om værdien, kan to uafhængige vurderinger og et gennemsnit være en praktisk løsning. Kan I stadig ikke enes, kan retten indhente sagkyndig vurdering. Aftal også, hvem der bærer risikoen for prisudsving frem til overtagelsen, og fastsæt en klar overtagelsesdato. Det forebygger tvist om renter, forsikring og løbende udgifter i overgangsperioden.
Hvilke skattemæssige følger har overtagelse og kompensation?
Skatten afhænger af, om boligen overtages internt mellem jer eller sælges til tredjemand. De vigtigste hovedregler er:
- Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 (parcelhusreglen): Sælger I boligen, er gevinst som udgangspunkt skattefri, hvis ejeren har beboet den. Er der tvivl om beboelse eller periode, kan dokumentation (folkeregister, forbrug, forsikring) blive afgørende.
- Boafgiftsloven § 22: Gaver mellem ægtefæller er afgiftsfri. Ved bodeling kan en aftalt pris under handelsværdi derfor normalt ske uden gaveafgift. Vær dog opmærksom på, at stor skævhed kan få betydning i bodelingsregnskabet.
- Renteudgifter følger den, der fremover hæfter for lånet. Overtager du hele gælden, får du også rentefradraget, og din ægtefælle mister sit.
- Tinglysningsafgiftsloven § 4: Ved bodeling efter separation/skilsmisse betales typisk kun den faste afgift (1.850 kr.) for skødet. Sælger I til en tredjemand, udløser et almindeligt salg de normale afgifter.
Vælger I at sælge og dele provenuet, kan det være klogt at få parcelhusreglen vurderet for jer begge – særligt hvis kun én reelt har beboet huset. Ved intern overtagelse er der som regel ingen ejendomsavance- eller gaveafgift, men banken kan kræve omlægning af lån, og det har sine egne omkostninger.
Hvad koster det at ændre skødet – og hvad er processen?
Når I er enige om, hvem der overtager, udarbejdes et bodelingsskøde. Skødet beskriver overdragelsen, pris/udligningsbeløb, gældsovertagelse og overtagelsesdato. Skødet tinglyses digitalt, og banken skal godkende, at den blivende ejer kan stå på lånene alene. Det er også klogt at få en klar refusionsdato for løbende udgifter.
Processen i grove træk: I laver en skriftlig bodelingsaftale med den beregnede udligning. Der udarbejdes bodelingsskøde, som I underskriver. Banken godkender gældsovertagelsen. Skødet tinglyses. Herefter opdateres forsikringer, ejendomsskat og eventuelle betalingsaftaler. Se vores guide til overdragelse af bolig ved skilsmisse for trin og tjeklister.
Omkostningerne består typisk af:
- Tinglysningsafgift (fast) 1.850 kr., se også vores side om tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse
- Udgifter til skøde og berigtigelse (varierer efter sagens kompleksitet)
- Bankens gebyr for låneomlægning eller debitorskifte
- Eventuel ny vurdering/tilstandsrapport, hvis I vælger salg i stedet
Hvor lang tid tager det? Med bankens ja og korrekt materiale kan tinglysning ofte klares på få uger. Ved uenighed eller langsom finansieringsgodkendelse kan det tage længere.
