Drømmen om et sommerhus starter ofte med et kig på økonomien. Reglerne for lån til fritidshuse adskiller sig fra helårsboliger, særligt når det gælder belåningsgrænser og krav til udbetaling. Her får du overblikket over lånetyper, økonomiske krav og processen.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning af den konkrete livssituation. Skøde Centret håndterer dokumenter og tinglysning for alle typer af interne ejendomsoverdragelser. Herunder finder du en oversigt over de konkrete skødepakker, vi udarbejder:
- Finansieringsstruktur: Realkreditlån kan dække op til 75 % af værdien, mens køber selv skal stille med minimum 5 % i udbetaling plus handelsomkostninger.
- Lovkrav: Køber skal som udgangspunkt have haft bopæl i Danmark i fem år, medmindre der opnås dispensation grundet særlig tilknytning.
- Udnyttelse af friværdi: Friværdi i helårsboligen kan ofte anvendes som sikkerhed eller belånes for at optimere finansieringen.
- Økonomisk overblik: Anvend altid ÅOP til at sammenligne lånetilbud, da dette nøgletal inkluderer renter, gebyrer og etableringsomkostninger.
- Vigtigt opmærksomhedspunkt: Budgetter med tinglysningsafgifter og løbende vedligeholdelse, da disse udgifter ligger ud over selve købesummen.
Hvor meget kan jeg låne i realkreditinstituttet?
Finansiering af en fritidsbolig er sammensat anderledes end ved en helårsbolig. Den væsentligste forskel ligger i realkreditlånet. Hvor du til en helårsbolig kan låne op til 80 procent af boligens værdi, ligger grænsen for sommerhuse på 75 procent.
Denne grænse er fastsat i lovgivningen og betyder, at du skal finde finansiering til de resterende 25 procent på anden vis. Det sker typisk gennem en kombination af banklån og egen opsparing.
Når du lægger budget for finansiering af sommerhus, skal du være opmærksom på, at realkreditinstituttet vurderer husets kontantværdi. Lånet beregnes ud fra denne vurdering, som ikke nødvendigvis stemmer overens med udbudsprisen.
Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over, at de ikke automatisk kan låne 75 procent af købsprisen, hvis vurderingen er lavere. Det er derfor realkreditinstituttets vurdering, der danner grundlag for låneberegningen.
Hvilke krav stilles der til udbetalingen?
Ligesom ved køb af helårsbolig stiller Finanstilsynet krav om en vis egenbetaling. Du skal som udgangspunkt selv kunne lægge 5 procent af købesummen plus de omkostninger, der er forbundet med handlen.
De 5 procent skal være penge, du har til rådighed og ikke penge, du låner i banken. Dette krav er indført for at sikre en mere robust økonomi hos boligejere og mindske risikoen for insolvens ved prisfald.
Udover selve udbetalingen skal du have likviditet til at dække handelsomkostningerne. Dette dækker blandt andet over tinglysningsafgift til staten, ejerskifteforsikring og eventuel rådgivning.
I praksis betyder det, at hvis du køber et sommerhus til 2 millioner kroner, skal du selv have mindst 100.000 kroner op af lommen, plus penge til gebyrer og afgifter.
Hvordan vurderer banken min økonomi?
Banken ser på din samlede økonomi, når de skal godkende dig til et sommerhuskøb. Det er ikke nok, at du har råd til at sidde i sommerhuset isoleret set. Din økonomi skal kunne bære både din nuværende bolig, dine leveomkostninger og det nye fritidshus.
Et centralt begreb er gældsfaktoren. Den angiver, hvor stor din samlede gæld er i forhold til din husstands bruttoindkomst. Køb af sommerhus øger din samlede gæld, og bankerne har ofte en øvre grænse for, hvor høj gældsfaktoren må være.
Rådighedsbeløbet er en anden afgørende faktor. Banken beregner, hvor mange penge du har tilbage til mad, tøj og fornøjelser, når alle faste udgifter til både helårsbolig og sommerhus er betalt.
Det er vores erfaring, at bankerne ofte kræver et lidt højere rådighedsbeløb ved køb af sommerhus, da det betragtes som et luksusgode, der er følsomt over for konjunkturudsving.
Kan jeg bruge friværdi i min helårsbolig?
Mange vælger at udnytte friværdien i deres helårsbolig til at finansiere sommerhuset. Hvis du har haft din bolig i en årrække, eller hvis boligpriserne er steget, har du måske en opsparet friværdi.
Du kan belåne op til 80 procent af din helårsboligs værdi med realkreditlån. Provenuet fra dette lån kan bruges til at betale for sommerhuset kontant eller til at dække den del, der ellers skulle finansieres med et dyrere banklån.
Fordelen ved denne model er typisk en lavere rente, da realkreditlån i helårsboliger ofte er billigere end banklån til sommerhuse. Det kræver dog en ny vurdering af din nuværende bolig.
I guiden sådan køber du sommerhus kan du læse mere om de forskellige trin i købsprocessen, hvor finansiering via friværdi ofte indgår som en strategisk overvejelse.
Hvilke faste udgifter følger med ejerskabet?
Udover selve låneydelsen følger der en række faste udgifter med et sommerhus, som skal indregnes i budgettet. Ejendomsværdiskat og grundskyld er poster, der opkræves løbende via skatten.
Forsikringer er en anden væsentlig post. Et sommerhus kræver som minimum en brandforsikring, hvis det er belånt, og de fleste vælger også en husforsikring og en indboforsikring. Prisen afhænger af husets stand og beliggenhed.
Forbrugsafgifter til vand, varme og el kan variere meget afhængigt af, hvor meget huset bruges, og hvordan det opvarmes. Elvarme i ældre sommerhuse kan være en tung post i budgettet.
Vedligeholdelse må heller ikke glemmes. Et sommerhus ligger ofte udsat for vind og vejr, hvilket stiller krav til løbende vedligehold af træværk, tag og grund.
Hvordan påvirker udlejning min finansiering?
Indtægter fra udlejning kan være et godt supplement til at dække de løbende udgifter.
Bankerne er dog ofte forsigtige med at medregne potentielle lejeindtægter fuldt ud i deres kreditvurdering. De ser typisk på, om din økonomi kan bære huset, selv i perioder hvor det ikke er udlejet.
Du kan læse mere om reglerne for beskatning af udlejning hos Skat, da reglerne kan ændre sig, og det har betydning for det reelle rådighedsbeløb.
Hvad gælder ved køb i familien?
Nogle vælger at overtage et sommerhus fra forældre eller bedsteforældre. Her gælder der særlige regler for prisfastsættelsen, som kan have indflydelse på finansieringsbehovet.
Ved handel mellem nærtstående familiemedlemmer er det muligt at overdrage ejendommen til en pris, der ligger under markedsprisen, inden for visse rammer af den offentlige vurdering. Dette kan reducere lånebehovet for køberen.
En familieoverdragelse af sommerhus kræver dog, at man er opmærksom på reglerne for gaveafgift og tinglysning, da skattemyndighederne holder øje med, at overdragelsen sker korrekt.
Hvordan sikrer vi hinanden ved fælles køb?
Hvis I er to, der køber sommerhus sammen, eksempelvis som ugifte samlevende, er det væsentligt at tage stilling til ejerforholdene. Banken vil typisk kræve, at I begge hæfter solidarisk for gælden.
Det betyder, at kreditor kan hente hele beløbet hos den ene part, hvis den anden ikke betaler.
En samejeoverenskomst kan være et nyttigt værktøj her. Den beskriver, hvordan udgifter fordeles, og hvad der skal ske med sommerhuset, hvis I går fra hinanden, eller den ene part ønsker at sælge.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
