Du kan ikke beregne din låneramme ud fra indkomst eller købspris alene. For et almindeligt fritidshus kan realkreditdelen højst ligge inden for 75 procent af långiverens værdiansættelse. Resten kræver en passende udbetaling og eventuel anden finansiering, mens din endelige låneramme afhænger af en individuel vurdering af hele din økonomi og det konkrete sommerhus.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
For et almindeligt fritidshus kan realkreditdelen højst ligge inden for 75 procent af långiverens værdiansættelse, men grænsen er ikke et lånetilsagn. Din samlede låneramme afhænger også af passende udbetaling, kreditvurdering, øvrig gæld og sommerhusets fulde budget.
- Erhvervsmæssigt udlejede fritidshuse har en særskilt 60-procentsgrænse.
- En vurdering under købsprisen øger beløbet, du skal dække på anden måde.
- Budgettet skal rumme låneydelser, forsikring, drift, vedligeholdelse og eksisterende udgifter.
- Sammenlign ydelse, oprettelsesomkostninger, bidrag, samlet tilbagebetaling og ÅOP.
- Få det konkrete sommerhus og den samlede finansiering godkendt, før du baserer købet på en foreløbig ramme.
Hvor går 75-procentsgrænsen?
De aktuelle realkreditregler om lånegrænser tillader realkreditlån til fritidshuse inden for 75 procent af ejendommens værdi. Denne lånegrænse gælder realkreditdelen. Den siger ikke, at du samlet kan låne 75 procent, eller at banken skal finansiere resten.
Værdien er långiverens belåningsværdi. Den kan være lavere end den pris, du og sælger har aftalt. Långiveren skal bruge pålidelige standarder ved vurderingen, og hverken udbudsprisen, den offentlige vurdering eller din egen prisforventning erstatter denne kontrol.
Fritidshuse, der klassificeres som erhvervsmæssigt udlejet, har efter loven en særskilt grænse på 60 procent. Hvis udlejning er en del af planen, skal långiveren derfor afklare ejendomskategorien, før du lægger den endelige finansiering fast.
Hvorfor kan din personlige låneramme blive lavere?
Boligkreditgiveren skal efter reglerne om god skik for boligkredit vurdere, om du sandsynligvis kan betale renter og afdrag som aftalt. Vurderingen skal være konkret og omfatte indtægter, faste udgifter, anden gæld og øvrige økonomiske forhold. Sommerhusets værdi eller en forventning om prisstigning kan ikke stå alene.
Køber du sammen med en anden, er det også afgørende, hvem der optager lånet og hæfter for det. En partners indkomst kan ikke uden videre lægges til din låneramme, hvis lånet kun optages af dig. Samtidig skal fordelingen af fælles udgifter bygge på de faktiske forhold, ikke blot på en antagelse om, at alt deles lige.
Långiveren skal som udgangspunkt sikre, at du kommer med en passende udbetaling ved boligkøb. Den gældende regel fastsætter ikke ét procenttal, som giver alle ret til samme restfinansiering. Opsparing, gæld, rådighedsbeløb og ejendommens vurdering kan derfor føre til et større behov for egne midler.
En lav begyndelsesydelse løfter heller ikke automatisk lånerammen. Variable lån og lån med afdragsfrihed kan som udgangspunkt kun tilbydes inden for de relevante lånegrænser, hvis din økonomi også kan godkendes til et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Kreditvurderingen skal desuden tage højde for en mulig rentestigning og for ydelsen efter en afdragsfri periode.
Hvad betyder en lavere vurdering i kroner?
Illustrativt eksempel: Du aftaler en købspris på 2.000.000 kr., men realkreditinstituttet vurderer sommerhuset til 1.800.000 kr. Ved en grænse på 75 procent kan realkreditdelen højst blive 1.350.000 kr. Der mangler dermed 650.000 kr. af købsprisen, før udgifter til selve købet og låneoprettelsen er betalt.
De 650.000 kr. kan ikke automatisk lægges i et banklån. Beløbet skal dækkes af din udbetaling, anden finansiering eller en kombination, som långiverne godkender. En højere egenbetaling kan løse finansieringsgabet, men ændrer ikke i sig selv långiverens vurdering af ejendommen eller din betalingsevne.
Eksemplet viser forskellen mellem tre kontroller: lovens loft for realkredit, långiverens værdi af sommerhuset og den samlede kredit, din økonomi kan bære. Et realistisk køb skal kunne rummes inden for alle tre kontroller og samtidig efterlade penge til de øvrige udgifter.
Hvilke udgifter skal sommerhusbudgettet kunne bære?
Kreditvurderingen tager udgangspunkt i dit rådighedsbeløb efter faste udgifter. Budgettet skal derfor vise mere end ydelsen på lånet. Det skal også rumme de udgifter, som følger med det konkrete sommerhus, og dine eksisterende forpligtelser.
- Renter, bidrag eller rentetillæg og aftalte afdrag på realkredit- og bankfinansiering.
- Forsikring, energi, vand, renovation og eventuelle betalinger til en grundejerforening.
- Transport til huset samt vedligeholdelse og kendte arbejder, som ikke kan udskydes.
- Udgifter til din helårsbolig, anden gæld og øvrige faste personlige udgifter.
- Engangsudgifter som långivergebyrer, kurstab og tinglysning af pant.
Udgifterne skal bygge på sommerhusets faktiske oplysninger, når de findes. Et forsigtigt estimat kan bruges, når en udgift endnu ikke er kendt, men et generelt gennemsnit kan skjule forskelle i blandt andet størrelse, varmekilde, stand og afstand. Forventet lejeindtægt er heller ikke automatisk det samme som en sikker, fast indkomst; långiveren afgør, om og hvordan den kan indgå.
Friværdi i din helårsbolig kan efter en ny kreditvurdering være en alternativ finansieringskilde. Det er stadig ny gæld med pant og løbende omkostninger, og løsningen flytter en del af risikoen til helårsboligen. Sammenlign derfor den mulighed med finansiering i sommerhuset og en større kontantbetaling på samme budgetgrundlag.
Hvordan sammenligner du lånetyper og tilbud?
Fast eller variabel rente og lån med eller uden afdrag løser forskellige behov. Fast rente kan give større forudsigelighed, mens variabel rente kan ændre ydelsen undervejs. Afdragsfrihed udskyder afdragene, men gælden falder ikke i den afdragsfrie periode, og ydelsen kan stige, når perioden slutter. Valget afhænger derfor af din tidshorisont, betalingsevne og tolerance for ændringer.
Det simple låneoverblik giver et fælles kontrolgrundlag. Sammenhold mindst:
- det beløb, du får til rådighed, og den gennemsnitlige betaling i de første 12 måneder
- gebyrer ved oprettelsen og eventuelt kurstab
- bidrag til realkreditinstituttet eller rentetillæg til banken
- det samlede beløb, du skal tilbagebetale i hele løbetiden
- ÅOP, når tilbuddene har sammenligneligt beløb, løbetid og lånetype
Et tilbud med den laveste første månedsbetaling er ikke nødvendigvis billigst eller mest robust. Kontrollér også ydelsen efter en eventuel afdragsfri periode og konsekvensen af en renteændring. Hvis det simple overblik og lånetilbuddet ikke er ens, er det lånetilbuddet, der gælder, og beregningerne kan blive justeret ved udbetalingen.
Hvilken rækkefølge giver et realistisk lånesvar?
- Saml aktuelle oplysninger om indkomst, opsparing, gæld, faste udgifter og den økonomi, du beholder efter købet.
- Få beregnet en foreløbig personlig prisramme og afklar, hvor stor en kontantbetaling du kan bruge uden at mangle midler til købs- og låneomkostninger.
- Lav et budget for det konkrete sommerhus, og få långiveren til at godkende både ejendommens kategori, værdi og den samlede finansiering.
- Hvis du afgiver tilbud før den endelige finansiering er på plads, skal din egen rådgiver sikre, at købsaftalens forbehold og frister passer til finansieringsprocessen. Det er et særskilt trin i et køb af sommerhus.
- Sammenlign de endelige lånetilbud og kontrollér derefter udbetaling, bankgaranti, låneudbetaling og de beløb, der skal være til rådighed på de aftalte datoer.
Først når både din økonomi og det konkrete sommerhus er godkendt, har du et brugbart svar på, hvor meget du kan låne. En foreløbig prisramme kan hjælpe søgningen, men den erstatter ikke långiverens endelige ejendoms- og kreditkontrol.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på aktuelle officielle regler og vejledninger om realkredit, boligkredit og kreditværdighed.
- Retsinformation: lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.
- Retsinformation: bekendtgørelse om god skik for boligkredit.
- Finanstilsynet og Forbrugerombudsmanden: vejledning om kreditværdighedsvurdering.
- Boligejer.dk: officiel vejledning om budget og finansieringsforberedelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: