Når en kreditor tager udlæg i medejerens boligandel, bliver kreditorens ret som udgangspunkt knyttet til den gældende medejerens andel og ikke automatisk til din andel. Det kan alligevel få stor praktisk betydning for hele samejet. I skal først fastslå, hvem der skylder pengene, hvilken ejerandel udlægget rammer, og om andre hæftelser allerede omfatter hele ejendommen.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et udlæg mod din medejer rammer som udgangspunkt den gældende ejers boligandel, men kan stadig presse hele samejet. Afklar udlæggets omfang, fælles pant, prioritet og mulighederne for et frivilligt udkøb, før I ændrer skøde eller betaler kreditor.
- Din ejerandel bliver ikke automatisk omfattet af medejerens personlige udlæg.
- En kreditor skal have sikkerhed, før tvangsauktionssporet kan bruges.
- Fælles pant kan omfatte hele boligen og skal vurderes særskilt.
- En forkøbsret beskytter ikke nødvendigvis mod kreditorforfølgning.
- Udkøb kræver koordinering af betaling, lån, udlæg og nyt skøde.
Hvad rammer udlægget i jeres bolig?
Fogedretten kan foretage udlæg i aktiver, som tilhører skyldneren. Ejer I boligen sammen, skal udlæggets omfang derfor holdes op mod de registrerede ejerandele. Tinglysningsrettens vejledning om udlæg har en særskilt markering til den situation, hvor udlægget kun vedrører debitors andel.
Din medejerandel bliver ikke skyldnerens ejendom, blot fordi I bor sammen eller ejer den samme matrikel. Sameje og den ene ejers gæld skal derfor analyseres i to led: først skyldnerens personlige gæld og derefter de rettigheder, der allerede er tinglyst i hele ejendommen eller i en bestemt andel.
Et udlæg er heller ikke det samme som et skøde. Skødet viser adkomsten, mens udlægget registrerer kreditorens retsforfølgning. Hvis ejerandelene senere skal ændres ved et frivilligt udkøb, kræver ændringen et nyt adkomstgrundlag. Det generelle skel mellem aftalen og ejerregistreringen er forklaret i artiklen om samejeoverenskomst om fast ejendom.
Kan medejerens kreditor tvinge huset solgt?
Svaret afhænger af, hvad kreditor har sikkerhed i, og hvad en eventuel anmodning om tvangsauktion omfatter. Danmarks Domstole oplyser, at en kreditor som udgangspunkt skal have sikkerhed i ejendommen, normalt pant eller udlæg, før kreditor kan anmode om tvangsauktion. Et udlæg, der udtrykkeligt kun vedrører skyldnerens ideelle andel, gør ikke i sig selv den anden ejers andel til skyldnerens aktiv.
Det betyder ikke, at den anden medejer kan ignorere sagen. En tvangsauktion over en ejerandel kan ændre, hvem du ejer sammen med, og skabe behov for at opløse samejet. Om hele ejendommen kan blive berørt på et senere trin, kan ikke afgøres alene ud fra ordet “udlæg”. Udlæggets tekst, ejerandelene, de øvrige hæftelser, samejeaftalen og det konkrete tvangsauktionsgrundlag skal læses samlet.
Et illustrativt eksempel: A og B ejer hver halvdelen af et hus. En personlig kreditor får udlæg alene i B’s halvdel, og Tingbogen angiver, at udlægget kun vedrører debitors andel. A’s halvdel bliver ikke omfattet af dette udlæg. Hvis kreditor går videre, skal det stadig afklares, hvilken andel der kan sættes på auktion, og hvilke rettigheder en køber overtager eller skal respektere.
Hvad betyder fælles pant for dig?
Fælles realkredit- eller bankpant er et andet spor end en medejers personlige kreditor. Har begge ejere pantsat hele ejendommen, kan panthaverens sikkerhed omfatte hele boligen, selv om den nye personlige gæld kun tilhører den ene. Din reelle risiko kan derfor ikke vurderes ved kun at se på det seneste udlæg.
Læs Tingbogens hæftelser i prioritetsorden og kontroller for hver hæftelse:
- hvem der er debitor og pantsætter
- om sikkerheden vedrører hele ejendommen eller en ideel andel
- hvornår retten er tinglyst
- om der er anmærkninger, frister eller senere påtegninger
En frivillig aftale mellem medejerne ændrer ikke automatisk en allerede tinglyst kreditors ret. Tinglysningslovens prioritetsregel betyder, at registreringstidspunkt og god tro kan få betydning, når flere rettigheder konkurrerer. Du bør derfor ikke gennemføre et ejerskifte ud fra ejerandelene alene.
Kan en forkøbsret beskytte din andel?
En forkøbsret kan give dig ret til at træde ind, hvis medejeren frivilligt vil sælge på de vilkår, som en anden køber har tilbudt. Den kan være nyttig i det indbyrdes forhold, men den er ikke en sikker garanti mod kreditorforfølgning eller tvangsauktion.
Hvis du vil beskytte fælles bolig mod medejers kreditorer, skal forkøbsrettens ordlyd, tinglysning og prioritet undersøges, før du lægger en handleplan. En utinglyst eller efterstående aftale kan ikke uden videre tilsidesætte en kreditors bedre ret. En klausul, der alene regulerer frivilligt salg, dækker heller ikke nødvendigvis en tvangsauktion. Den nærmere forskel mellem et tilbud fra medejeren og din ret til at købe er beskrevet i artiklen om forkøbsret i en samejeoverenskomst.
Hvordan kan et frivilligt udkøb gennemføres?
Et frivilligt udkøb kan bevare boligen hos den anden medejer, men det kræver mere end en intern aftale. Købesum, eksisterende lån, udlæggets indfrielse eller håndtering, kreditors medvirken og den nye adkomst skal passe sammen. Et nyt skøde sletter ikke af sig selv et udlæg, som fortsat har prioritet i den overdragne andel.
- Hent en aktuel tingbogsattest og de dokumenter, der ligger bag udlæg, pant og eventuel forkøbsret.
- Få oplyst kreditors aktuelle krav og betingelserne for indfrielse, aflysning eller anden håndtering af udlægget.
- Fastlæg en dokumenterbar værdi for den andel, der overdrages, og adskil købesummen fra medejernes øvrige mellemværender.
- Afklar med långiver, om én ejer kan fortsætte med finansieringen, og om den anden kan frigøres fra fælles gæld.
- Gør overdragelsesaftale, betalingsvej, skøde og aflysning eller respekt af rettigheder indbyrdes afhængige.
- Kontroller den nye adkomst og de resterende hæftelser i Tingbogen efter tinglysningen.
Hvis parterne i stedet sælger hele boligen frivilligt, skal provenuet fordeles efter de rettigheder og krav, der faktisk består. Den praktiske skødevej ved et aftalt udkøb er særskilt beskrevet under ophør af sameje om fast ejendom. Linket ændrer ikke behovet for at få kreditorens rettighed afklaret før overdragelsen.
Hvilke dokumenter afgør dit næste skridt?
Start med dokumenterne, fordi navnene på hæftelserne ikke fortæller hele historien. Den aktuelle tingbogsattest viser registreringerne, mens den enkelte akt viser kreditor, debitor, beløb, andel, prioritet og eventuelle vilkår. Skødet viser ejerandelene, og en samejeoverenskomst kan vise aftaler om salg, forkøbsret og opløsning.
Din kontrolmappe bør mindst indeholde:
- aktuel tingbogsattest og udskrift af selve udlægsakten
- seneste skøde med ejerandele
- pantebreve og relevante påtegninger
- samejeoverenskomst og dokumentation for eventuel tinglysning
- meddelelser fra fogedretten, kreditor og en eventuel auktionsrekvirent
- låneoplysninger, hvis et udkøb eller frivilligt salg overvejes
Sæt processen på pause, hvis Tingbogen og skødet ikke viser samme ejerbillede, hvis udlæggets andel er uklar, eller hvis aftalen om forkøbsret ikke kan placeres i prioritetsordenen. Uklarheden skal løses, før der aftales betaling eller underskrives nyt skøde.
Hvilke omkostninger skal I skelne mellem?
Der kan være udgifter til vurdering, gældsopgørelse, dokumentudarbejdelse, långiverens behandling, tinglysning af nyt skøde eller pant og selve tvangsauktionsprocessen. Beløbene afhænger af den konkrete løsning og de registrerede rettigheder, så de kan ikke beregnes sikkert ud fra udlægget alene.
Hold tre beløb adskilt: kreditorens krav, prisen for den ejerandel der eventuelt købes, og omkostningerne ved finansiering og tinglysning. Du bør også få afklaret, om fælles løbende boligudgifter fortsat bliver betalt, mens sagen står på. En intern fordeling mellem medejerne binder ikke automatisk bank, realkreditinstitut eller udlægshaver.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om udlæg og tinglyst prioritet samt Tinglysningsrettens og Danmarks Domstoles aktuelle procesvejledninger.
- Retsinformation: Retsplejeloven
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Tinglysningsretten: Vejledning om udlæg
- Danmarks Domstole: Tvangsauktion
- Tinglysningsretten: Skøder
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: