Byggeret er den ret, som bygningsreglementet giver til at få bestemte forhold ved et byggeri godkendt, når projektet holder sig inden for fastsatte rammer. Rammerne omfatter blandt andet bygningernes størrelse, højde, etageantal og afstand til skel. Kommunen kan ikke afslå projektet med henvisning til netop disse forhold, når byggerettens betingelser er opfyldt.
Begrebet har betydning, hvis du vil opføre et hus, udvide din ejerbolig eller undersøge en boliggrund. Byggeretten angiver en del af det retlige grundlag for projektet. Den fritager dig ikke fra at få en nødvendig byggetilladelse eller fra at overholde andre regler for ejendommen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Byggeret er retten til at få bestemte forhold ved et byggeri godkendt, når bygningsreglementets rammer er opfyldt. Den vedrører blandt andet størrelse, højde og placering og er relevant ved nybyggeri og udvidelse af en ejerbolig.
- Reglerne afhænger af bygningstypen og ejendommens forhold.
- En lokalplan kan fastsætte andre rammer på de punkter, den regulerer.
- Byggeretten erstatter ikke en nødvendig byggetilladelse.
- Projekter uden for byggeretten kan kræve en konkret helhedsvurdering.
- Tegninger, arealberegning og planbestemmelser gør den konkrete kontrol mulig.
Hvilke forhold omfatter byggeretten?
Byggeretten er fastlagt i bygningsreglementets bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering. For at bruge reglerne skal du kende både bygningstypen og det område, ejendommen ligger i. Et fritliggende enfamiliehus, et rækkehus og et sommerhus har ikke nødvendigvis samme rammer.
Bebyggelsesprocenten er ét af forholdene. Den viser etagearealets andel af grundens areal. Inden for bygningsreglementets byggeret er niveauet eksempelvis 30 procent for fritliggende en- og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel i et parcelhusområde og 15 procent for sommerhuse. Tallene kan ikke bruges løsrevet fra ejendommens planforhold og reglerne om, hvilke arealer der tæller med.
Byggeretten omfatter også grundstørrelse ved bestemte matrikulære ændringer samt regler om højde, antal etager og afstande. Det er derfor ikke nok, at huset holder sig under en bestemt bebyggelsesprocent. En tilbygning kan have et begrænset areal og alligevel falde uden for byggeretten på grund af sin placering.
Garager, carporte og visse andre mindre bygninger har særlige bestemmelser. Du bør derfor først afklare, hvilken bygning der faktisk planlægges. En garage integreret i huset kan ikke uden videre bedømmes som en fritliggende garage. Et rumnavn på tegningen afgør heller ikke alene, hvilke regler projektet skal opfylde.
Hvad betyder en lokalplan for byggeretten?
En lokalplan kan indeholde andre bestemmelser om de samme bebyggelsesregulerende forhold. For de forhold, planen regulerer, træder planens bestemmelser i stedet for de tilsvarende regler i bygningsreglementets kapitel om byggeret og helhedsvurdering. Tilsvarende gælder blandt andet for en byplanvedtægt.
Det er en kontrol punkt for punkt. Har lokalplanen sin egen bestemmelse om højde, skal du læse den ved vurderingen af højden. Det betyder ikke, at alle øvrige bestemmelser i bygningsreglementet forsvinder. De forhold, som planen ikke regulerer anderledes, skal fortsat vurderes efter de relevante regler.
Oplysningen »30 procent byggeret« i et salgsmateriale kan derfor ikke stå alene. Bed om at få vist, hvor tallet kommer fra, og hvilket projekt det er beregnet på. En procentsats fortæller eksempelvis ikke, om en bestemt placering også respekterer en byggelinje. Få desuden afklaret tinglyste begrænsninger, når de kan få betydning for byggeønsket.
Er byggeret det samme som byggetilladelse?
Byggeretten er en regel om, hvad kommunen skal acceptere på de omfattede punkter. Byggetilladelsen er kommunens tilladelse til et konkret projekt. Et nyt enfamiliehus kan således være inden for byggeretten og stadig kræve en byggetilladelse, før arbejdet begynder.
Et byggeri skal også opfylde relevante krav til blandt andet brand, konstruktioner, sundhed og energiforhold. Regler om fritagelse fra ansøgning om byggetilladelse er et særskilt spørgsmål. At et mindre byggeri kan udføres uden ansøgning, betyder ikke, at byggerettens rammer eller andre gældende krav er ophævet.
Ved en ansøgning skal projektet beskrives tilstrækkeligt til, at kommunen kan behandle de relevante forhold. Tegninger og oplysninger om placering, anvendelse og dimensioner er derfor mere brugbare end en løs oplysning om, at der skulle være »ledig byggeret« på grunden.
Hvad sker der uden for byggeretten?
Et projekt, som ikke opfylder byggeretten, er ikke af den grund automatisk udelukket. Kommunen skal foretage en helhedsvurdering, når forholdene ikke er reguleret af eller ikke opfylder byggerettens bestemmelser. Her vurderes projektet konkret efter bygningsreglementets kriterier.
En godkendelse efter helhedsvurdering er ikke en dispensation fra byggeretten. Afviger projektet også fra en lokalplan, skal det spørgsmål behandles særskilt. Du kan derfor ikke regne med, at en positiv vurdering efter bygningsreglementet samtidig løser en konflikt med planen.
Et tænkt eksempel er en boligejer, der ønsker en tilbygning tættere på naboskel end byggerettens afstand tillader. Ejeren kan undersøge en ændret placering, som opfylder byggeretten, eller få kommunen til at behandle projektet uden for den. Det sidste giver ikke på forhånd ret til den ønskede løsning. Eksemplet forudsætter, at der ikke gælder en anden bestemmelse om afstanden i en lokalplan.
Hvordan undersøger du din konkrete byggeret?
Saml grundlaget, før du lægger en bestemt udvidelse til grund for køb eller projektering:
- Find den gældende lokalplan og eventuelle ældre planbestemmelser for ejendommen.
- Beskriv bygningstype, anvendelse, eksisterende bebyggelse og den ønskede ændring.
- Få udarbejdet en arealberegning og tegninger med højder og afstande.
- Bed kommunen afklare, hvilke forhold der følger byggeretten, og hvilke der kræver konkret vurdering.
Gem kommunens skriftlige svar sammen med det materiale, svaret vedrører. En vurdering af én tegning siger ikke nødvendigvis noget om en senere ændring af projektets højde, placering eller anvendelse.
Fagligt grundlag og kilder
Definitionen bygger på bygningsreglementets regler og myndighedernes forklaring af deres anvendelse.
- Retsinformation: Bygningsreglement 2018 med senere ændringer
- Bygningsreglementet: Aktuelle bestemmelser om byggeret og helhedsvurdering
- Geodatastyrelsen: Byggeloven og bygningsreglementet
- Bygningsreglementet: Vejledning om byggesagsbehandling
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: