En gældsovertagelseserklæring er det juridiske dokument, der flytter ansvaret for et lån fra en person til en anden. Det er en helt central del af papirarbejdet, når en ejendom skifter ejer, og eksisterende lån skal følge med huset i stedet for at blive indfriet.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Definition: En skriftlig aftale, der formelt flytter betalingsforpligtelsen for en eksisterende gæld mellem to parter.
- Økonomiske vilkår: Dokumentet skal detaljere gældens præcise størrelse, sammensætning samt fremtidige betalingsrater.
- Krav til indhold: Parterne skal identificeres tydeligt, og det skal eksplicit fremgå, at køber overtager det fulde ansvar.
- Vilkår og misligholdelse: Aftalen bør specifikt regulere betalingsmetoder samt konsekvenserne, såfremt gælden ikke afvikles rettidigt.
Hvorfor er en gældsovertagelseserklæring nødvendig?
Når du køber en bolig, eller overtager den fulde ejendomsret efter en skilsmisse, følger gælden ikke automatisk med. Et realkreditlån er en personlig forpligtelse, selvom der er pant i murstenene. Derfor skal der laves en aktiv handling for at flytte gældsansvaret.
En gældsovertagelseserklæring sikrer, at den oprindelige låntager bliver frigjort for sine forpligtelser. Uden dette dokument ville sælgeren eller den fraflyttende ægtefælle stadig hæfte for gælden, selvom de ikke længere ejer huset. Det er en situation, som ingen parter er interesserede i.
Det er vigtigt at forstå, at man ikke bare kan aftale gældsovertagelse internt mellem køber og sælger. Kreditor, som typisk er et realkreditinstitut, skal altid godkende den nye debitor. Det er her, mange støder på udfordringer, da kravene til kreditgodkendelse er blevet skærpet markant de senere år.
Vi oplever ofte, at kunder tror, at skødet er det eneste vigtige dokument. Men hvis der er lån i ejendommen, der ikke skal indfries, er gældsovertagelsen mindst lige så vigtig. Hvis ikke banken accepterer overtagelsen, kan handlen i værste fald falde til jorden.
Dokumentet fungerer som beviset på, at den nye ejer indtræder i de eksisterende lånevilkår. Det betyder, at man overtager restgælden, rentesatsen og løbetiden, præcis som det var gældende for den tidligere ejer.
Hvordan foregår godkendelsen hos kreditforeningen?
Processen starter længe før, selve erklæringen underskrives. Første skridt er altid en kreditvurdering af den part, der ønsker at overtage gælden. Banken eller realkreditinstituttet skal vurdere, om din økonomi er stærk nok til at bære de samlede udgifter alene.
Det er vores erfaring, at denne del af processen kan trække ud og skabe frustrationer. Bankerne er underlagt stramme regler fra myndighederne, hvilket betyder, at de skal se meget dokumentation for indtægter og udgifter.
Når banken har sagt god for økonomien, udarbejdes selve gældsovertagelseserklæringen typisk af realkreditinstituttet eller banken. Det er sjældent noget, man selv sidder og skriver. Dokumentet sendes til underskrift, ofte digitalt via MitID, hvorefter det registreres hos kreditforeningen.
Det er værd at bemærke, at der ofte er gebyrer forbundet med denne ekspedition i banken. Selvom man blot overtager et eksisterende lån, tager bankerne sig betalt for sagsbehandlingen og vurderingen af sagen.
Hvis du står i en situation, hvor banken tøver, kan det være nødvendigt at se på alternative løsninger. Det kunne være at få en kautionist ind over eller undersøge muligheden for at skifte til et andet realkreditinstitut, der måske vurderer sagen anderledes.
Hvad er forskellen på gældsovertagelse ved skilsmisse og almindeligt salg?
Ved en almindelig hushandel mellem to fremmede mennesker er gældsovertagelse faktisk blevet mindre almindeligt. I dag vælger de fleste købere at optage et helt nyt lån, der passer præcis til deres ønsker om løbetid og rentetype. Det giver ofte en mere ren start på boligejerskabet.
Situationen er dog helt anderledes ved samlivsophør. Her er gældsovertagelse ofte den foretrukne løsning for at holde omkostningerne nede. Den part, der bliver boende, overtager typisk de eksisterende lån for at undgå omkostningerne ved at skulle oprette helt nye lån og betale nye stiftelsesomkostninger.
I forbindelse med en skilsmisse er det afgørende, at der er styr på bodelingen, før gælden endeligt overdrages. En tinglysning af bodelingsoverenskomst kan være relevant, hvis I ejer andre store aktiver sammen, men for selve ejendommen er det skødet og gældsovertagelsen, der er de centrale elementer.
Man bør få en skriftlig bekræftelse fra banken på, at den fraflyttende part er frigjort for gældsansvaret, samtidig med at skødet bliver tinglyst. De to ting bør ske nogenlunde simultant for at sikre begge parter bedst muligt.
Hvilke faldgruber skal du være opmærksom på?
En klassisk fejl er at undervurdere tiden, det tager at få bankens godkendelse. Mange tror, det er en formalitet, men bankerne går grundigt til værks. Start derfor dialogen med banken så tidligt som muligt i processen.
En anden faldgrube er kursværdien på lånet. Hvis du overtager et lån med en lav rente i et marked, hvor renten er steget, kan kursværdien være lav. Det kan være en fordel for dig, men det skal regnes korrekt ind i købesummen eller bodelingen.
Til sidst er det vigtigt at huske, at en gældsovertagelseserklæring er bindende. Når du har skrevet under, og banken har godkendt det, hæfter du for gælden. Du kan ikke fortryde, hvis du senere finder ud af, at huset er mindre værd, eller din økonomi ændrer sig.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser: