Når du ejer en ideel anpart af en ejendom, betyder det, at du ejer en andel uden fysisk opdeling. I stedet ejer du en procentdel af hele ejendommen – ikke et bestemt værelse eller en bestemt etage.
I modsætning til ejerlejligheder, hvor du har eksklusiv ret til din egen bolig, ejer du her i fællesskab med en eller flere andre. Det gælder både det beboede areal og fællesarealerne. En ideel anpart handler derfor om juridisk ejerskab – ikke praktisk brug.
Skal boligen skifte ejer?
Det kan være svært at forstå, at man ejer en ejendom “uden at vide hvilken del”. Men det giver fleksibilitet. Du kan fx eje 50 % af et hus sammen med din partner, uden at huset opdeles fysisk.
I praksis fordeler I måske brugsretten imellem jer, så du bruger stueetagen, og din partner overetagen. Men det er ikke juridisk bindende, medmindre I har lavet en særskilt aftale om det.
Ideelle anparter bruges ofte ved samliv, arv, gaver eller køb af ejendom i fællesskab. De kan også opstå, når én person kommer ind i ejerkredsen via en skødeændring.
Hvordan adskiller en ideel anpart sig fra en fysisk opdeling?
Ved en ideel anpart ejer du hele ejendommen i fællesskab med de andre ejere – i modsætning til en fysisk opdeling, hvor hver ejer har sin egen selvstændige enhed.
Fysisk opdeling sker typisk ved opdeling i ejerlejligheder. Her bliver ejendommen matrikulært ændret, og hver ejer får sit eget blad i tingbogen.
Det gør en stor forskel for rettigheder og ansvar. Når du ejer en ideel anpart, er du fælles om alt – forsikring, vedligeholdelse, ejendomsskat, lån og tinglysning.
En fysisk opdeling kan give større frihed, men kræver en omfattende godkendelsesproces. Derfor er ideelle anparter ofte et mere simpelt og fleksibelt alternativ – især hvis der ikke er behov for total adskillelse.
Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at du ikke kan sælge eller belåne en fysisk del af ejendommen uden de øvrige ejere. Al tinglysning og pantsætning gælder hele ejendommen, og det kræver derfor enighed.
Hvordan fastsætter man anparterne ved køb eller overdragelse?
Anparterne fastsættes typisk som en procentvis fordeling af ejendommens værdi. Den mest almindelige er 50/50, men det kan sagtens være 70/30, 60/40 eller en hvilken som helst anden kombination.
Fordelingen bør afspejle, hvordan udgifter og værdier ønskes fordelt. Betaler du fx 600.000 kr., og din partner 400.000 kr., giver det ofte mening at sætte anparterne til 60/40.
Ved gave eller arv kan anparterne fastsættes ud fra den vurdering, som overdragelsen bygger på. I familiehandler kan det være relevant at anvende den offentlige vurdering minus 15 % – eller 20 %, hvis der foreligger en ny vurdering fra 2020 eller senere.
Hvordan fungerer tinglysning ved ideelle anparter?
Tinglysning af ideelle anparter sker ved at oprette eller ændre et skøde, hvor ejerforholdet angives som en brøk eller procent. Det kan være ½ og ½, 1/3 og 2/3 eller fx 40 % og 60 %.
Der er ikke krav om, at anparterne skal være lige store. Det vigtigste er, at summen giver 100 %, og at fordelingen afspejler det, I er enige om.
Når ændringen tinglyses, bliver ejerforholdet offentligt registreret i tingbogen. Her fremgår det, hvem der ejer hvor stor en del – og hvem der har råderet over ejendommen.
Tinglysningen udløser tinglysningsafgift, som afhænger af om overdragelsen sker ved fri handel, gave, arv eller i forbindelse med separation. Det er vigtigt at bruge korrekt vurdering som grundlag for afgiften.
Ved tvivl om værdien bruger mange den seneste offentlige ejendomsvurdering. Husk, at vurderingen fra 2020 kan give mulighed for en gaveoverdragelse til vurderingen minus 20 %.
Hvad er fordelene og ulemperne ved ideelle anparter?
Ideelle anparter giver fleksibilitet, når to eller flere ønsker at eje noget sammen, uden at det skal opdeles fysisk. Det gør det muligt at købe hus sammen – eller lade en partner eller et familiemedlem træde ind i ejerkredsen.
Fordele kan være:
- Nem og billig løsning uden krav om opdeling eller matrikulære ændringer
- Mulighed for at eje sammen, selv om man ikke ønsker fuld ligedeling
- Anvendelig ved gaveoverdragelser, arv, samliv og generationsskifte
Men der er også ulemper, du bør være opmærksom på:
- Hele ejendommen hæfter samlet ved lån og pant
- I kan ikke disponere frit over jeres “del” uden samtykke fra de andre ejere
- Uenighed om brug, vedligeholdelse eller salg kan give konflikter
En ideel anpart kræver derfor tillid mellem ejerne og en vis grad af samarbejde. Det er en god idé at være enige om de praktiske rammer, selvom aftalerne ikke tinglyses.
Hvis du vil vide mere om, hvordan en overdragelse foregår i praksis, kan du læse om tinglysning af ejerændringer og få overblik over de vigtigste trin.