En lånegrænse er den højeste andel af en ejendoms værdi, som et realkreditlån som udgangspunkt kan ydes inden for. For en ejerbolig til helårsbrug er grænsen 80 procent, mens den normalt er 75 procent for et fritidshus. Grænsen er ikke et løfte om, hvor meget du personligt kan låne.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Lånegrænsen sætter et lovbestemt loft for, hvor stor en andel af ejendommens værdi et realkreditlån som udgangspunkt kan ligge inden for. Se, hvordan ejendomstype, instituttets vurdering og din kreditværdighed spiller hver sin rolle.
- Grænsen afhænger af ejendomskategorien.
- En ejerbolig til helårsbrug har normalt en grænse på 80 procent.
- Instituttets markedsvurdering er beregningsgrundlaget.
- Grænsen er ikke en personlig lånegodkendelse.
- Kontrollér ejendomskategori og vurderingsbeløb hver for sig.
Hvordan afhænger grænsen af ejendommen?
Loven opdeler ejendomme i kategorier med forskellige lånegrænser. Blandt de centrale grænser er:
- 80 procent for ejerboliger til helårsbrug og private boligudlejningsejendomme
- 75 procent for fritidshuse, der ikke udlejes erhvervsmæssigt
- 70 procent for landbrugs-, skovbrugs- og gartneriejendomme
- 60 procent for blandt andet kontor-, forretnings-, industri- og håndværksejendomme samt erhvervsmæssigt udlejede fritidshuse
- 40 procent for andre ejendomme, herunder ubebyggede grunde
Procenterne er lovens øvre rammer for den pågældende ejendomskategori. Det konkrete lån kan blive lavere, selv om der er plads inden for lånegrænsen.
Ved et fritidshus er grænsen kun realkreditdelen af den samlede finansiering af sommerhuset. Egen betaling og eventuel anden finansiering skal vurderes særskilt.
Hvilken værdi regnes procenten af?
Lånegrænsen regnes ikke automatisk af købsprisen eller den offentlige ejendomsvurdering. Realkreditinstituttet fastsætter en kontantværdi ud fra, hvad ejendommen efter sin karakter og de aktuelle markedsforhold vurderes at kunne sælges for i en normal handel inden for en rimelig periode.
En særlig høj pris, som skyldes netop én købers interesse, skal ikke løfte vurderingen. Instituttets vurdering bliver dermed den belåningsværdi, som procentgrænsen anvendes på.
Forenklet illustrativt eksempel med fiktive tal: En helårsbolig købes for 2.500.000 kr., men realkreditinstituttet vurderer den til 2.300.000 kr. Med en lånegrænse på 80 procent kan kontantprovenuet fra realkreditlånet som udgangspunkt højst udgøre 1.840.000 kr. efter selve lånegrænsereglen. Købsprisen giver ikke i sig selv ret til et højere realkreditlån.
Er lånegrænsen en personlig godkendelse?
Nej. Lånegrænsen beskriver, hvor langt et realkreditlån må gå i forhold til ejendommens værdi. Din mulighed for at få lånet afhænger derudover af en særskilt kreditværdighedsvurdering.
Før en boligkreditaftale indgås, skal kreditgiveren vurdere, om du sandsynligvis kan opfylde aftalen. Vurderingen bygger blandt andet på indtægter, udgifter og andre relevante økonomiske forhold. Den må ikke alene bygge på, at ejendommen er mere værd end lånet, eller på en forventning om, at ejendommen stiger i værdi.
Et institut kan derfor tilbyde et lavere beløb end lånegrænsen tillader eller afslå finansieringen. Eventuel bankfinansiering og egen betaling er andre dele af den samlede finansiering og ændrer ikke realkreditlånets lovbestemte grænse.
Hvad sker der ved blandet anvendelse?
En ejendom kan for eksempel rumme både bolig og erhverv. Som udgangspunkt fastsættes værdi og lånebeløb særskilt for de dele, der hører til forskellige ejendomskategorier. Det forhindrer, at den højeste procent uden videre bruges på hele ejendommen.
Hvis mindst 80 procent af ejendommens bruttoetageareal hører til én kategori, kan instituttet dog vælge at beregne lånegrænsen for hele ejendommen efter denne kategori. Det er en mulighed i reglerne, ikke en automatisk ret. Ejendommens faktiske opdeling skal derfor afklares, før et samlet loft kan beregnes sikkert.
Hvilke begreber bør du skelne mellem?
- Lånegrænse: Den højeste procentdel, som realkreditlånet må ligge inden for for den relevante ejendomskategori.
- Belåningsværdi: Den ejendomsværdi, som realkreditinstituttet bruger som beregningsgrundlag.
- Belåningsgrad: Forholdet mellem den aktuelle belåning og den værdi, der sammenlignes med. Den kan ændre sig, når gælden eller værdien ændrer sig.
- Kreditværdighed: Den individuelle vurdering af, om du kan betale det ønskede lån på de aftalte vilkår.
Skellene forklarer, hvorfor to boliger med samme købspris eller to købere af samme bolig ikke nødvendigvis får samme finansiering.
Sådan kontrollerer du beregningen
- Find den ejendomskategori, som instituttet har anvendt.
- Se den konkrete markedsværdi, som procenten beregnes af.
- Kontrollér beregningen af det maksimale kontantprovenu inden for lånegrænsen.
- Hold dette loft adskilt fra resultatet af din personlige kreditværdighedsvurdering.
Hvis ejendommen har blandet anvendelse, bør beregningen desuden vise, om delene er vurderet hver for sig, eller om reglen om mindst 80 procent af bruttoetagearealet er anvendt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om lånegrænser, værdiansættelse og kreditværdighed. Kilderne er kontrolleret den 14. juli 2026.
- Lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. – især reglerne om ejendomskategorier, lånegrænser, værdiansættelse og blandet anvendelse.
- Bekendtgørelse om god skik for boligkredit – især reglerne om kreditværdighed og standarder for værdiansættelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: