Du får auktionsskøde efter tvangsauktion ved at dokumentere over for fogedretten, at betingelserne for skødets udstedelse er opfyldt. Derefter skal skødet anmeldes til tinglysning. Et hammerslag eller en stillet sikkerhed afslutter ikke dette arbejde: Du skal have styr på betalinger, samtykker og de hæftelser, der skal slettes eller fortsat stå på ejendommen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Du får auktionsskøde ved at dokumentere over for fogedretten, at betingelserne for udstedelsen er opfyldt. Derefter skal du sørge for tinglysning og korrekt behandling af ejendommens hæftelser.
- Sikkerhedsstillelse erstatter ikke betaling til rettighedshaverne.
- Saml retsbogsudskrift, samtykkeerklæringer og eventuelle yderligere bilag.
- Opret skødet digitalt, orientér fogedretten og anmeld det efter underskrifterne.
- Helt udækkede, delvist dækkede og dækkede hæftelser kræver forskellig behandling.
- Skødet skal efter auktionsvilkårene tages inden ét år. Du betaler omkostninger til skøde og tinglysning; betalingsfristerne for auktionens krav skal kontrolleres særskilt.
Hvornår kan fogedretten udstede skødet?
Efter retsplejelovens § 580 kan fogedretten udstede skødet, når du godtgør, at auktionsvilkårene er opfyldt, eller at alle berettigede har modtaget det, de har krav på, eller samtykker til udstedelsen. Dokumentationen skal derfor passe til netop din auktion og de krav, der blev dækket.
Ved et boligkøb på tvangsauktion er sikkerheden en garanti for, at du opfylder dine forpligtelser. Den kan ikke bruges som selve betalingen til rettighedshaverne. Har du stillet sikkerheden kontant, skal du derfor også have penge til at betale kravene, mens sikkerheden fortsat er bundet. Den frigives først, når opfyldelsen af auktionsvilkårene er dokumenteret.
En bankoverførsel dokumenterer betalingen, mens en samtykkeerklæring viser, at den berettigede accepterer, at skødet udstedes. Bed om den nødvendige erklæring i forbindelse med afregningen, så du kan samle dokumentationen til fogedretten.
Mangler du en kvittering, må du få afklaret årsagen. Hvis en kreditor med et tinglyst krav trods et lovligt betalingstilbud nægter eller ikke kan give den nødvendige kvittering til sletning, rummer loven en mulighed for at indbetale beløbet til fogedretten. Retten kan da anføre i skødet, at dokumentet kan slettes. Det er en særlig fremgangsmåde, som kræver, at betingelserne er opfyldt; almindelig tavshed fra en kreditor dokumenterer ikke i sig selv grundlaget.
Hvilke bilag skal du samle?
Ved den digitale anmeldelse med fogedrettens underskrift skal du efter Tinglysningsrettens vejledning vedhæfte:
- En udskrift af retsbogen om auktionen.
- Samtykkeerklæringer til fogedretten og eventuelle tegningsregler, der dokumenterer, hvem der må underskrive for en rettighedshaver.
- En opgørelse over den betalte del af størstebeløbet, hvis hele størstebeløbet ikke er medregnet i den angivne købesum.
- Et eventuelt transportskøde, hvis retten til at få auktionsskødet er overdraget.
Domstolsstyrelsens købervejledning kræver samtykker fra samtlige dækkede rettighedshavere i salgsopstillingens kolonneopstilling og fra dem, der har krav omfattet af størstebeløbet. Brug derfor både salgsopstillingen og auktionsresultatet til at kontrollere, hvem du mangler svar fra.
Bilagene bliver tilgængelige i den offentlige bilagsbank. Følg derfor vejledningen om at fjerne personnumre og følsomme personoplysninger fra bilagene før vedhæftning.
Hvordan kommer skødet fra kladde til tinglysning?
Du kan selv oprette anmeldelsen på tinglysning.dk eller lade en repræsentant håndtere den. Fogedretten kontrollerer grundlaget og underskriver som myndighed. Køberen har ansvaret for, at skødet også bliver anmeldt til tinglysning.
- Opret en anmeldelse under Adkomst med dokumenttypen Auktionsskøde. Kontrollér, at den valgte ejendom svarer til auktionen.
- Udfyld auktionsoplysninger, køber og de hæftelser, anmeldelsen skal håndtere. Vedhæft dokumentationen.
- Læg skødet i underskriftsmappen med køber og fogedretten i de relevante roller. Giv fogedretten besked med sagsnummer og oplysninger, så retten kan finde anmeldelsen.
- Ret anmeldelsen, hvis fogedretten kræver flere bilag eller ikke kan bekræfte behandlingen af en hæftelse. Læg den opdaterede version til underskrift.
- Anmeld skødet, når de krævede underskrifter foreligger. Kontrollér bagefter resultatet og registreringerne i Tingbogen.
Dokumentet bliver altså ikke tinglyst alene ved, at det ligger underskrevet i mappen. Hvis der undtagelsesvis allerede foreligger et underskrevet papirauktionsskøde, beskriver Tinglysningsretten en anden underskriftsgang: Papirskødet vedhæftes, og fogedretten kan angives uden ny digital underskrift.
Hvilke hæftelser kan slettes?
Du skal skelne mellem rettigheder, der fik fuld dækning, delvis dækning eller ingen dækning på auktionen. Retsplejelovens § 581 giver adgang til at kræve udækkede rettigheder slettet, når auktionsvilkårene er opfyldt, og appelfristen er udløbet, uden at Tinglysningsretten har fået underretning om appel.
Tinglysningsrettens vejledning om auktionsskøde skelner mellem tre fremgangsmåder:
- Helt udækkede hæftelser markeres til sletning i auktionsskødet. De slettes i tinglysningsprocessen, når skødet tinglyses endeligt.
- Delvist dækkede hæftelser håndteres gennem en særskilt erklæring om nedsættelse af det tinglyste beløb. De må ikke markeres som helt udækkede. Efter tinglysningen kan kreditor skulle foretage en yderligere nedlysning til det reelt dækkede beløb efter afskrivning af provenuet.
- Dækkede hæftelser kan ikke slettes efter denne auktionsregel. Skal de aflyses, må kreditor kvittere dem til aflysning.
Et færdigt auktionsskøde betyder derfor ikke nødvendigvis, at alle gamle hæftelser er væk. Sammenhold auktionsresultatet med den aktuelle tingbogsattest. En manglende anmodning om sletning eller nedlysning kan kræve en efterfølgende anmeldelse med dokumentation.
Hvilken auktionsdato og købesum skal bruges?
Har der været to auktioner, er datoen for den sidste ikke automatisk den dato, du skal indsætte i skødet. Hvis anden auktion bliver gennemført med et højere bud, bruges datoen for anden auktion. Det gælder også, hvis køberen er den samme.
Hvis ejendommen derimod går til samme køber til samme pris på anden auktion, bruges datoen for første auktion. Det gør der også, hvis anden auktion blev begæret, men ikke gennemført.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Du byder højest på første auktion. Ved anden auktion kommer der ingen højere bud, og du får ejendommen til samme pris. Anmeldelsen skal da bruge første auktionsdag. Hæver du i stedet selv buddet og får ejendommen til den højere pris på anden auktion, ændres datoen til anden auktionsdag.
Også beløbsfeltet kræver en særskilt kontrol. Ifølge Tinglysningsrettens vejledning skal feltet Budsum indeholde buddet plus de kontantbeløb, du skal betale ud over buddet. Et eventuelt beløb betalt for at afværge anden auktion skal også med. Brug opgørelserne fra auktionen, så du ikke blot overfører tallet fra dit sidste bud.
Hvilke frister og udgifter skal du planlægge efter?
Efter Justitsministeriets auktionsvilkår skal du tage skøde på ejendommen inden ét år efter auktionen. Det er ikke en betalingsfrist for alle krav: Vilkårene har særskilte frister for blandt andet restancer, beløb ud over auktionsbuddet og hæftelser, der kan kræves udbetalt. Kontrollér fristerne og eventuelle særlige vilkår fra auktionsmødet, mens du indhenter erklæringerne.
Du betaler omkostningerne ved skødets udstedelse og tinglysning samt ved overtagelse af hæftelser og sletning af udækkede rettigheder. Derudover indgår auktionsafgift i auktionsforløbet. Hvis du bruger hjælp til dokumentarbejdet eller finansierer købet, må udgifter til dette afklares særskilt. Sikkerhedsstillelsen skal holdes adskilt fra de endelige udgifter i dit likviditetsoverblik.
Hvis ejendommen videresælges, før auktionsskødet er udstedt, kan et transportskøde overdrage retten til at få skødet. Den nye køber indtræder da i retten på auktionsvilkårene; transporten fjerner ikke kravet om dokumentation. Transportskødet skal vedhæftes anmeldelsen.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsplejeloven om udstedelse af auktionsskøde og sletning af udækkede rettigheder.
- Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår for fast ejendom om køberens forpligtelser, sikkerhed og skøde.
- Tinglysningsrettens vejledning om auktionsskøde og Domstolsstyrelsens købervejledning om tvangsauktion over fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: