Når du køber en bolig på tvangsauktion, foregår processen anderledes end ved en almindelig fri handel. Du underskriver ikke en købsaftale med sælger, og du modtager ikke et traditionelt skøde fra den tidligere ejer. I stedet får du udstedt et auktionsskøde direkte fra fogedretten.
- Juridisk gyldighed: Skødet udstedes først efter appelfristen på fire uger og er en forudsætning for at kunne tinglyse ejerskabet og optage lån i ejendommen.
- Økonomi: Tinglysningsafgiften til staten udgør 1.850 kr. i grundbeløb samt en variabel afgift på 0,6 % af den samlede købesum.
- Proces: Før udstedelse skal køber indbetale hele auktionsbuddet samt størstebeløbet, der dækker rekvirentens salær og offentlige restancer.
- Vigtig advarsel: Der eksisterer ingen fortrydelsesret eller advokatforbehold ved tvangsauktion; buddet er juridisk bindende øjeblikkeligt.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hvad er et auktionsskøde, og hvordan adskiller det sig?
Et auktionsskøde fungerer som dit endelige bevis på, at du har vundet auktionen og opfyldt betalingsbetingelserne. Det er først, når dette dokument foreligger, at du formelt set kan få registreret din ejendomsret i tingbogen. Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over, at de ikke modtager dokumentet umiddelbart efter hammerslaget.
Forskellen ligger også i ansvaret. Ved et almindeligt skøde indestår sælger for visse forhold, men ved et auktionsskøde overtager du ejendommen, som den er og forefindes. Der er ingen tilstandsrapport og ingen ejerskifteforsikring, hvilket gør dokumentet til afslutningen på en proces, hvor du selv bærer risikoen.
Hvordan får man udstedt skødet efter auktionen?
Processen for at få auktionsskødet i hånden kræver, at du har styr på økonomien over for fogedretten. Når hammerslaget er faldet, skal du typisk stille en sikkerhedsstillelse med det samme eller inden for en meget kort frist. Dette er første skridt mod at få ejerskabet.
Herefter skal du betale det fulde auktionsbud samt de omkostninger, der er forbundet med auktionen. Disse omkostninger kaldes størstebeløbet og dækker blandt andet rekvirentens salær og restancer til det offentlige. Først når alt er betalt, vil fogedretten udstede selve auktionsskødet til dig.
Der er også en tidsfaktor at tage højde for. Der løber en appelfrist på fire uger fra auktionens afslutning. Fogedretten udsteder normalt ikke skødet, før denne frist er udløbet, medmindre alle involverede parter giver samtykke til det. Du kan læse mere om selve auktionsprocessen hos Danmarks Domstole.
Hvorfor er tinglysning af auktionsskødet nødvendigt?
Selvom du har betalt for ejendommen og har papir fra fogedretten på dit køb, er du ikke fuldt sikret, før auktionsskødet er tinglyst. Tinglysningen er din sikringsakt, der beskytter din ret over for omverdenen. Uden tinglysning står ejendommen formelt stadig i den tidligere ejers navn i de offentlige registre.
Manglende tinglysning betyder, at du ikke kan optage lån i ejendommen. Realkreditinstitutter og banker kræver, at dit navn står som adkomsthaver i tingbogen, før de vil udbetale lån eller tinglyse pantebreve. Det kan skabe store problemer for din finansiering, hvis dette trækker ud.
Desuden sikrer tinglysningen, at gamle udlæg og hæftelser, som ikke blev dækket ind ved auktionen, formelt bliver slettet fra ejendommen. Det er vigtigt at få ryddet op i tingbogen, så du starter på en frisk. Du kan altid tjekke den aktuelle status på en ejendom via Tinglysning.dk.
Hvad koster det at tinglyse et auktionsskøde?
Når du skal tinglyse dit auktionsskøde, skal du betale en afgift til staten. Reglerne for denne afgift følger de generelle principper for handel med fast ejendom, men beregningsgrundlaget kan variere lidt afhængigt af auktionsvilkårene.
Selve grundbeløbet for tinglysning er fastsat til 1.850 kroner. Derudover skal du betale en variabel afgift på 0,6 % af købesummen. Ved en tvangsauktion består købesummen typisk af dit bud samt eventuelle hæftelser, du overtager som en del af handlen.
Det er vigtigt at have disse omkostninger med i budgettet, da de kommer oven i selve budsummen og størstebeløbet. Pengene til tinglysningsafgiften skal betales i forbindelse med den digitale anmeldelse til Tinglysningsretten.
Kan man fortryde et køb på tvangsauktion?
Et af de vigtigste punkter at forstå ved tvangsauktioner er, at du ikke har fortrydelsesret. I en almindelig hushandel har du som køber ofte en lovbestemt fortrydelsesret på seks hverdage, eller du kan få indsat et advokatforbehold i købsaftalen.
Disse beskyttelsesregler gælder ikke på en tvangsauktion. Når hammeren falder, er dit bud bindende. Du kan ikke efterfølgende trække dig, fordi du har fortrudt, eller fordi du ikke kunne blive godkendt til lån i banken.
Det er vores erfaring, at dette punkt kommer bag på mange førstegangskøbere. Hvis du ikke kan betale dit bud, risikerer du at blive gjort ansvarlig for forskellen mellem dit bud og det bud, ejendommen opnår på en ny auktion, samt omkostningerne ved at afholde en ny auktion.
Hvilke risici skal man være opmærksom på?
Når du køber på tvangsauktion, køber du ejendommen som beset. Det betyder, at du ikke kan komme efterfølgende og klage over fejl og mangler ved boligen. De normale regler om mangelansvar, som gælder i fri handel, er sat ud af kraft.
Derfor er det afgørende, at du besigtiger ejendommen grundigt inden auktionen. Ofte er der en annonceret fremvisning, hvor du har mulighed for at se boligen an. Det kan være en god idé at tage en byggesagkyndig med, hvis du er i tvivl om ejendommens stand.
Du bør også nærlæse salgsopstillingen og auktionsvilkårene nøje. Her fremgår det, om der er særlige forhold, såsom lejere der ikke kan opsiges, eller servitutter der begrænser din brug af ejendommen. Information om offentlige vurderinger og BBR-data kan findes på OIS.dk.
Fra auktionshammerslag til fælles ejerskab
Når hammerslaget er faldet, og du står med et auktionsskøde i hånden, er den umiddelbare handel afsluttet. Dette dokument er dit officielle bevis på, at du har vundet ejendommen, og det er grundlaget for din adkomst. Processen med at få skødet tinglyst sikrer, at din ejendomsret bliver registreret offentligt, og at du formelt anerkendes som den nye ejer. Tinglysningen beskytter dig mod tidligere ejeres kreditorer og andre krav.
For mange er købet på en tvangsauktion dog kun første skridt. Ofte opstår der efterfølgende et ønske om at dele ejerskabet med en partner, som måske ikke var en del af selve budprocessen. Selvom du står som eneejer på det oprindelige auktionsskøde, er det fuldt ud muligt at ændre ejerforholdet, så I begge står som officielle ejere af boligen.
En sådan ændring kræver, at der udarbejdes et nyt, supplerende skøde. Dette dokument skal præcist beskrive, hvordan ejerskabet fordeles mellem jer. Det kan for eksempel være en ligedeling på 50/50, eller en anden fordeling som afspejler jeres individuelle økonomiske bidrag til ejendommen. Dette nye skøde skal efterfølgende anmeldes til tinglysning for at blive juridisk gyldigt.
I forbindelse med udarbejdelsen af det nye skøde skal der tages stilling til ejendommens værdi, som danner grundlag for beregning af tinglysningsafgiften. Derudover skal eventuelle eksisterende pantebreve og byrder, som fulgte med ejendommen fra auktionen, håndteres korrekt i det nye dokument. Alle servitutter, der er tinglyst på ejendommen, vil fortsat være gældende for jer som nye ejere.
For ugifte samlevende, der ønsker at formalisere et fælles ejerskab, sker dette typisk gennem en overdragelse af ejendom til samlever. Denne proces sikrer, at begge parter opnår juridisk anerkendt ejendomsret og de rettigheder, der følger med. Det skaber klarhed over ejerforholdet og sikrer begge parter i tilfælde af et fremtidigt salg eller samlivsophør.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
