Energimærke på ejerlejlighed: Beregning og betydning for boligejere

Af Skøde Centret

Når en ejerlejlighed sættes til salg i Danmark, er det lovpligtigt at kunne fremvise et gyldigt energimærke. Dette krav gælder for langt de fleste bolighandler og har til formål at synliggøre ejendommens energiforbrug over for en potentiel køber. Dokumentet skal foreligge, inden en købsaftale underskrives, så køberen har mulighed for at indregne varmeudgifter i det samlede budget.

Hvad er reglerne for energimærke på ejerlejlighed ved salg?

Energimærket placerer ejendommen på en skala fra A til G, hvor A er det mest energieffektive. Rapporten indeholder også en energiplan med forslag til forbedringer, der kan nedsætte energiforbruget. Det er disse forslag, ejerforeningen kan bruge som grundlag for fremtidige renoveringer.

Det er værd at bemærke, at energimærket skal være synligt i salgsopstillingen. Ejendomsmægleren eller sælgeren skal sikre, at energimærket er tilgængeligt for interesserede købere allerede ved annonceringen af boligen.

For ejerlejligheder adskiller reglerne sig væsentligt fra reglerne for parcelhuse. Energimærket udarbejdes nemlig ikke for den enkelte lejlighed, men for hele ejendommen eller den hovedejendom, lejligheden er en del af. Det betyder, at energimærkningen vurderer bygningens samlede klimaskærm, herunder tag, facader, vinduer og kælder, samt de fælles varmeinstallationer.

Hvem har ansvaret for at skaffe energimærket?

Ansvarsfordelingen ved salg af ejerlejligheder er ofte en kilde til forvirring. Selvom det er sælgeren, der har pligt til at udlevere energimærket til køberen, er det ejerforeningen, der har pligten til at få det udarbejdet. Ejerforeningen skal stille et gyldigt energimærke til rådighed for foreningens medlemmer uden beregning.

Hvis der ikke foreligger et gyldigt energimærke for ejendommen, kan en ejer, der ønsker at sælge, kræve, at ejerforeningen får udarbejdet et. Dette skal ske inden for en rimelig frist, så salget ikke forsinkes unødigt. Det er vores erfaring, at de fleste velfungerende ejerforeninger sørger for løbende at forny energimærket, så det altid er klar til brug ved salg.

I tilfælde hvor ejerforeningen nægter eller undlader at bestille energimærkningen, kan sælgeren i yderste konsekvens lade det udføre for ejerforeningens regning. Dette kræver dog, at man følger specifikke juridiske procedurer for at kunne kræve udgiften refunderet.

Det er ikke muligt for en enkelt lejlighedsejer at få lavet et energimærke kun for sin egen bolig. Systemet er indrettet sådan, at hele bygningen skal vurderes samlet for at give et retvisende billede af energiforbruget.

Hvad koster et energimærke til en etageejendom?

Prisen for energimærkning af en etageejendom afhænger af bygningens størrelse. Der er fastsat øvre grænser for honoraret, som reguleres årligt. Da mærkningen dækker hele ejendommen, er prisen typisk højere end for et parcelhus, men udgiften fordeles mellem alle ejerne i foreningen.

Betalingen for energimærket sker via ejerforeningens fællesudgifter. Det betyder, at den enkelte sælger ikke skal betale et separat beløb her og nu for at få mærket udleveret, da omkostningen allerede er dækket gennem de løbende bidrag til foreningen.

Hvis en ejerforening skal have udarbejdet et nyt energimærke, indhenter bestyrelsen eller administratoren typisk tilbud fra certificerede energikonsulenter. Prisen inkluderer gennemgang af bygningen, beregninger og selve rapporten.

Hvor længe er energimærkningen gyldig?

Et energimærke er som udgangspunkt gyldigt i 10 år fra udstedelsesdatoen. I denne periode kan mærket genbruges til alle salg af lejligheder i ejendommen. Det er derfor ikke nødvendigt at få lavet et nyt mærke, hver gang en ny beboer flytter ind, så længe det eksisterende mærke stadig er inden for gyldighedsperioden.

Der kan dog være situationer, hvor det kan betale sig at få fornyet energimærket før tid. Hvis ejerforeningen har gennemført omfattende energiforbedringer, såsom udskiftning af vinduer, isolering af gavle eller installation af nyt varmeanlæg, vil det gamle energimærke ikke længere være retvisende.

Et opdateret energimærke med en bedre karakter kan have positiv indflydelse på lejlighedernes salgspris. Derfor vælger mange foreninger at bestille en ny rapport efter større renoveringsprojekter, selvom det gamle mærke formelt set stadig er gyldigt.

Hvilke undtagelser gælder for energimærkning?

Selvom hovedreglen er klar, findes der få undtagelser, hvor der ikke skal udarbejdes energimærke ved salg. Den mest relevante undtagelse for ejerlejligheder er, hvis ejendommen er fredet. Fredede bygninger er fritaget for kravet om energimærkning.

Det er en udbredt misforståelse, at bevaringsværdige bygninger også er undtaget. Dette er ikke korrekt. Kun bygninger, der er officielt fredede i henhold til bygningsfredningsloven, er fritaget. Bevaringsværdige ejendomme skal stadig energimærkes ved salg.

Der findes også undtagelser for meget små fritliggende bygninger under 60 kvadratmeter, men dette er sjældent relevant i forbindelse med ejerlejligheder, da disse typisk er en del af en større etageejendom. Sommerhuse er også underlagt særlige regler, men ejerlejligheder med bopælspligt falder altid ind under kravet.

Hvilke konsekvenser har et manglende energimærke?

Hvis der ikke foreligger et gyldigt energimærke inden aftaleindgåelsen, har køberen visse rettigheder. Køber kan i princippet kræve, at sælgeren sørger for, at energimærket bliver udarbejdet for sælgers regning. Dette gælder også, selvom det egentlig er ejerforeningens ansvar.

Manglende energimærkning kan også medføre bødestraf til den ansvarlige, hvilket i tilfælde af ejerlejligheder oftest vil pege tilbage på ejerforeningen eller den sælger, der ikke har sikret sig dokumentationen. Energistyrelsen fører tilsyn med ordningen og kan udstede påbud.

I praksis vil en manglende energimærkning ofte betyde, at handlen går i stå, eller at købers bank og rådgivere fraråder at underskrive købsaftalen, før forholdet er bragt i orden. Det skaber usikkerhed om ejendommens driftsøkonomi, hvilket sjældent er i sælgers interesse.

Hvordan påvirker energimærket salgsprisen?

Energimærket er blevet en væsentlig parameter for boligkøbere. En god energimærkning (A, B eller C) signalerer lave varmeudgifter og en sund bygningsteknisk stand. Dette kan gøre lejligheden mere attraktiv og potentielt øge salgsprisen sammenlignet med tilsvarende lejligheder i ejendomme med dårligere energimærker.

Købere ser i stigende grad på de samlede boligudgifter, hvor ejerudgift og varmeudgift lægges sammen. En lejlighed i en ejendom med energimærke G vil have markant højere varmeudgifter, hvilket reducerer det beløb, køberen kan betale i ren husleje eller afdrag på lån.

Rapporten indeholder også oplysninger om mulige besparelser. Hvis rapporten viser, at der kan opnås store besparelser ved simple tiltag, kan det være et forhandlingspunkt. Køber kan bruge rapportens anbefalinger til at vurdere fremtidige udgifter til vedligeholdelse og forbedringer i ejerforeningen.

Hvordan klager man over en energimærkning?

Hvis man som ejer eller køber mener, at energimærkningen er fejlbehæftet, er der mulighed for at klage. Klagen skal i første omgang rettes til den energikonsulent eller det firma, der har udarbejdet rapporten. Konsulenten har pligt til at behandle klagen og vurdere, om der er begået fejl i beregningerne eller registreringerne.

Fører henvendelsen til energikonsulenten ikke til en løsning, kan man gå videre med sagen til Energistyrelsen eller Ankenævnet for Tekniske Installationer. Det kræver dog, at man kan påvise konkrete fejl i rapporten, f.eks. at der er registreret forkerte vinduer eller isoleringstykkelser.

Da energimærket for en ejerlejlighed gælder hele ejendommen, vil en eventuel ændring af mærket få betydning for alle lejligheder i bygningen. Derfor involverer klagesager ofte ejerforeningens bestyrelse, da de har bestilt arbejdet på vegne af fællesskabet.