Mange forældre drømmer om at lade sommerhuset gå videre til næste generation, mens de selv er i live. Det kan sikre, at huset bliver i familien, og det kan lette byrden med vedligeholdelse. Men for at undgå store skatteregninger kræver det, at man navigerer præcist i reglerne for familieoverdragelse.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
- Lovkrav: Huset kan sælges som en familiehandel til den offentlige vurdering minus 20 procent, uden at differencen beskattes.
- Økonomi: Finansiering sker typisk via et anfordringslån. Statens tinglysningsafgift udgør 1.850 kr. samt 0,6 % af beregningsgrundlaget.
- Proces: Der skal oprettes formel købsaftale, tinglyses skøde og laves gældsbrev. Gælden kan derefter nedskrives løbende med det årlige skattefrie gavebeløb.
- Advarsel: Den årlige gældsnedskrivning må aldrig aftales på forhånd. Gøres dette, vil Skattestyrelsen opkræve øjeblikkelig gaveafgift af hele lånets beløb.
- Godt råd: Opret altid en juridisk bindende samejeoverenskomst, hvis flere børn overtager huset sammen, for at forebygge fremtidige konflikter om brug og ejerskab.
Kan vi sælge sommerhuset billigt til vores børn?
Det korte svar er ja. I Danmark har vi nogle særlige regler, der gør det muligt for forældre at sælge fast ejendom til deres børn på meget fordelagtige vilkår. Det kaldes ofte en familiehandel.
Hovedreglen er, at I må sælge ejendommen til en pris, der svarer til den offentlige ejendomsvurdering minus 20 procent. Hvis den offentlige vurdering eksempelvis er 1.000.000 kroner, kan I sælge huset til børnene for 800.000 kroner, uden at skattemyndighederne betragter differencen som en gave, der skal beskattes.
Dette er en utrolig populær model, da den reelle markedspris på sommerhuse ofte er langt højere end den offentlige vurdering. Ved at bruge denne metode overfører I reelt en stor friværdi til jeres børn helt skattefrit.
Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at reglerne løbende justeres i takt med de nye ejendomsvurderinger. Men princippet om at kunne handle under markedsprisen er stadig kernen i en god familieoverdragelse.
Vi oplever ofte, at familier tror, de bare kan overdrage huset gratis. Det kan man ikke uden store skattemæssige konsekvenser. Der skal laves en reel købsaftale, hvor prisen er fastsat korrekt efter reglerne.
Hvis I ønsker at blive boende eller bruge huset efter salget, skal I også være opmærksomme på reglerne for dette. I kan læse mere om, hvorvidt I kan sælge huset til børnene og blive boende billigt, da det kræver klare aftaler for ikke at udløse beskatning af fri bolig.
Hvordan finansierer børnene købet uden penge op af lommen?
Selvom prisen sættes lavt, er det de færreste unge mennesker, der har flere hundrede tusinde kroner stående kontant til at købe et sommerhus. Her kommer gældsbrevet ind i billedet som et helt centralt værktøj.
I stedet for at børnene går i banken og låner pengene til købesummen, kan I som forældre yde dem et lån. I praksis betyder det, at børnene “skylder” jer købesummen. Dette formaliseres i et gældsbrev.
For at dette lån ikke skal blive beskattet, skal det laves som et såkaldt anfordringslån. Det betyder juridisk set, at I til enhver tid kan kræve hele beløbet indfriet. I praksis sker det sjældent, men vilkåret skal stå der for at undgå problemer med Skattestyrelsen.
Kombinationen af en lav salgspris og et familielån gør det muligt at gennemføre handlen, uden at der skal findes kontanter frem her og nu. Det giver børnene mulighed for at komme ind på boligmarkedet på en skånsom måde.
Det er dog vigtigt at overveje, om denne konstruktion er den rette for jer. I kan undersøge nærmere, hvad der betaler sig bedst for dit barn, når valget står mellem forældrekøb eller familielån.
Hvordan nedbringes gælden med skattefrie gaver?
Når gældsbrevet er oprettet, skylder børnene jer penge. Mange forældre vælger herefter at bruge reglerne for skattefrie pengegaver til løbende at nedskrive denne gæld.
Hvert år må forældre give deres børn et bestemt beløb i gave, uden at der skal betales gaveafgift.
I kan vælge at give denne gave ved at “klippe en luns” af gælden i gældsbrevet. Det gøres typisk ved at lave en påtegning på gældsbrevet eller et gavebrev, hvor I dokumenterer, at gælden er nedskrevet med gavebeløbet.
Her er det ekstremt vigtigt at holde tungen lige i munden. I må ikke på forhånd aftale, at gælden skal nedskrives hvert år. Det skal være en spontan gave, I giver år for år. Hvis det er aftalt på forhånd, kan Skattestyrelsen betragte hele beløbet som en gave med det samme, hvilket udløser en stor afgift.
Hvis I har flere børn, men kun overdrager huset til de to, skal I være opmærksomme på retfærdigheden i familien. Det kan være relevant at se på, om man kan give en stor pengegave til kun det ene barn eller de to, der overtager huset, uden at det skaber splid.
Hvorfor er en samejeoverenskomst nødvendig?
Når I overdrager sommerhuset til jeres to børn i fællesskab, opstår der et sameje. Selvom børnene er gode venner i dag, kan deres livssituationer ændre sig drastisk over de næste 10 eller 20 år.
Den ene kan blive skilt, miste sit job eller få brug for friværdien i huset til noget andet. Den anden vil måske for alt i verden beholde sommerhuset. Uden klare regler kan dette føre til opslidende konflikter i familien.
Derfor anbefaler vi altid, at der laves en samejeoverenskomst. Det er et juridisk dokument, der fungerer som en “grundlov” for fællesskabet om sommerhuset.
Her aftaler man spillereglerne for brugen af huset, fordeling af udgifter til vedligeholdelse og skatter, og vigtigst af alt: Hvad gør man, hvis den ene vil ud af samejet?
Skal den anden part have forkøbsret? Til hvilken pris skal andelen sælges? Hvordan fastsættes prisen? Det er afgørende at have svar på disse spørgsmål, før konflikten opstår.
Det handler også om at sikre, at der ikke sker forskelsbehandling, hvis økonomien er stram hos den ene part. I kan læse mere om problematikken vedrørende om forældre må gøre forskel på børn ved gaver og arv, da samejet indirekte kan påvirke dette.
Hvilke dokumenter skal der helt præcist laves?
For at gennemføre en familieoverdragelse korrekt, er der en række dokumenter, der skal være på plads. Det er ikke nok bare at blive enige mundtligt over middagsbordet.
Følgende dokumenter er typisk nødvendige i processen:
- Købsaftale: Det centrale dokument, der beskriver handlens vilkår, overtagelsesdag og pris.
- Skøde: Det digitale dokument, der tinglyses, så børnene officielt står som ejere.
- Gældsbreve: Dokumentation for lånet mellem jer og børnene.
Derudover kan der være behov for gavebreve, hvis I giver en gave i forbindelse med udbetalingen. Det kan være en fordel at gøre gaven til særeje for børnene, så værdien ikke skal deles ved en eventuel skilsmisse.
Det er værd at overveje, om I vil sikre, at arven eller gaven forbliver i barnets hænder.
Hvad koster det i tinglysningsafgift til staten?
Når sommerhuset skifter ejer, skal det nye skøde tinglyses i tingbogen. Det koster en afgift til staten, som man ikke kan komme udenom.
Ved en almindelig familieoverdragelse består afgiften af to dele. Først er der en fast grundafgift på 1.850 kroner. Derudover skal der betales en variabel afgift på 0,6 procent af købesummen.
Her er det vigtigt at kende beregningsgrundlaget. Ved familieoverdragelser beregnes de 0,6 procent typisk af den offentlige ejendomsvurdering minus 15 procent. Det gælder, medmindre den faktiske købesum er højere end dette beløb – så beregnes afgiften af købesummen.
Hvis I eksempelvis overdrager et sommerhus med en offentlig vurdering på 1.000.000 kroner, vil beregningsgrundlaget være 800.000 kroner (vurderingen minus 20%). Afgiften bliver således 1.850 kroner plus 0,6% af 800.000 kroner.
Det er vigtigt at få beregnet denne afgift korrekt inden anmeldelse til tinglysning, da fejl kan være besværlige at rette. I kan finde de officielle satser og regler hos Tinglysningsretten.
Kan vi ordne papirerne selv?
Teoretisk set er der ikke krav om, at I skal bruge en advokat eller en juridisk rådgiver til at gennemføre handlen. I princippet kan I selv skrive dokumenterne og anmelde skødet digitalt.
Vi vil dog på det kraftigste anbefale, at I søger professionel hjælp. Der er mange faldgruber, især når det gælder formuleringen af gældsbreve og vilkårene for gaver. En forkert formulering kan betyde, at Skattestyrelsen underkender konstruktionen.
Hvis et gældsbrev ikke er formuleret korrekt som et anfordringslån, kan det blive betragtet som en gave, hvilket udløser gaveafgift af hele beløbet. Det kan blive en meget dyr fornøjelse at spare rådgivningen væk.
Hos Skøde Centret har vi specialiseret os i netop denne type sager siden 2003. Vi sørger for, at alle dokumenter lever op til gældende lovgivning, og at tinglysningen sker korrekt første gang.
Det giver tryghed for både jer og jeres børn, så I kan fokusere på at nyde sommerhuset sammen, frem for at bekymre jer om jura og skat. I kan læse mere om reglerne for gaver og afgifter hos Skat.
Skal I overdrage bolig til barn?
Mange vælger at overdrage en ejendom, eksempelvis et forældrekøb eller sommerhus, til næste generation. Ved en familiehandel kan I ofte handle til en fordelagtig vurdering, men det kræver et specifikt skøde for at overholde skattereglerne.
