Ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed – er det muligt?

Af Skøde Centret

Mange boligkøbere antager fejlagtigt, at de samme forsikringsmuligheder gælder for ejerlejligheder som for parcelhuse. I praksis støder man dog ofte på betydelige forhindringer, når man forsøger at tegne en forsikring mod skjulte fejl og mangler på en lejlighed.

Hvorfor er det svært at tegne ejerskifteforsikring på lejligheder?

Loven om huseftersynsordningen, som danner grundlag for ejerskifteforsikringer, skelner ikke principielt mellem huse og ejerlejligheder. Det er teoretisk muligt at benytte ordningen ved handel med lejligheder. Udfordringen opstår i de praktiske krav, som lovgivningen stiller til rapportens omfang.

For at en ejerskifteforsikring kan tegnes, skal der foreligge en gyldig tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Ved en ejerlejlighed er det ikke tilstrækkeligt kun at gennemgå selve lejligheden. Rapporterne skal dække hele ejendommen, herunder alle fællesarealer, kælder, loft, tag og facade.

Dette krav gør det i langt de fleste tilfælde umuligt eller uforholdsmæssigt dyrt at udarbejde rapporterne. En bygningssagkyndig ville skulle gennemgå hele etageejendommen, hvilket kræver adgang til installationer og konstruktioner, der berører alle ejere i foreningen.

Derfor ser man sjældent en ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed i almindelige etageejendomme. Det er simpelthen for omfattende en opgave at leve op til lovens krav om en komplet bygningsgennemgang.

Hvad betyder manglende forsikring for sælgers ansvar?

Når huseftersynsordningen ikke benyttes, træder de almindelige regler i kraft. Det betyder, at sælger ikke opnår den ansvarsfrihed, som normalt følger med fremlæggelsen af tilstands- og elinstallationsrapporter samt tilbud om ejerskifteforsikring.

Sælger hæfter i denne situation for skjulte fejl og mangler i 10 år efter overtagelsesdagen. Dette gælder mangler, der var til stede på overtagelsestidspunktet, men som ikke kunne opdages ved en almindelig besigtigelse.

Det stiller sælger i en mere sårbar position end ved salg af et parcelhus. Hvis der efter tre år opdages ulovlige elinstallationer inde i væggen eller problemer med vådrumssikringen, kan køber rette et krav mod sælger.

Det er dog købers opgave at bevise, at manglen var til stede ved overtagelsen, og at der er tale om en reel mangel i juridisk forstand. Slid og ælde betragtes ikke som mangler, man kan kræve erstatning for.

Hvordan dækker ejerforeningens fællesforsikring?

Selvom der sjældent tegnes individuel ejerskifteforsikring, står lejligheden ikke uden forsikringsdækning. Ejerforeningen har pligt til at tegne en bygningsforsikring, der dækker hele ejendommen mod brand, storm og vandskade.

Denne fælles bygningsforsikring dækker typisk skader på selve bygningskonstruktionen, herunder rørskader og svampeskader, der opstår pludseligt. Det er en væsentlig sikkerhed for køber, da store skader på klimaskærmen eller fælles installationer håndteres via denne police.

Det er dog væsentligt at skelne mellem pludselige skader og skjulte mangler. Fællesforsikringen dækker ikke ulovlige installationer udført af en tidligere ejer eller konstruktionsfejl, der ikke har resulteret i en dækningsberettiget skade.

Køber bør altid gennemgå policen for ejendommens fællesforsikring. Dækningsomfanget kan variere, og nogle foreninger har valgt høje selvrisici for at holde præmien nede.

Kan sælger fraskrive sig ansvaret i købsaftalen?

I handler, hvor huseftersynsordningen ikke anvendes, forsøger sælger ofte at indsætte en ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen. En sådan klausul har til formål at begrænse eller helt fjerne sælgers 10-årige mangelansvar.

Domstolene er generelt tilbageholdende med at acceptere generelle ansvarsfraskrivelser. En formulering som “købt som beset” har sjældent juridisk gyldighed i forbrugerhandler. For at en ansvarsfraskrivelse skal være gyldig, skal den typisk være meget specifik og konkretisere, hvilke forhold sælger ikke vil hæfte for.

Hvis sælger for eksempel oplyser om en konkret mistanke om fugt i badeværelset, og køber accepterer dette, kan sælger ofte frigøre sig for ansvar for netop dette forhold. Men en generel fraskrivelse af alt ansvar holder sjældent i retten, hvis der dukker alvorlige skjulte mangler op.

Køber bør nærlæse alle klausuler i købsaftalen. Hvis sælger insisterer på en omfattende ansvarsfraskrivelse, bør det afspejles i prisen, da køber overtager en betydelig økonomisk risiko.

Hvilken rolle spiller villalejligheder i denne sammenhæng?

Der findes en undtagelse, hvor ejerskifteforsikring oftere kommer på tale. Det gælder ved handel med villalejligheder, som typisk er to-familiehuse, der er opdelt i to ideelle anparter eller to ejerlejligheder.

Ved villalejligheder er bygningsmassen langt mindre end ved store etageejendomme. Her er det ofte økonomisk og praktisk muligt at få udarbejdet en tilstandsrapport og elinstallationsrapport for hele huset.

Hvis sælger af en villalejlighed vælger at få udarbejdet rapporterne og indhente tilbud på ejerskifteforsikring, gælder de samme regler som ved handel med parcelhuse. Sælger kan dermed opnå ansvarsfrihed for de forhold, der er beskrevet i rapporterne.

Det kræver dog stadig, at den anden ejer i ejendommen giver adgang til sin del af huset, så den bygningssagkyndige kan gennemgå hele ejendommen. Uden en komplet gennemgang er rapporterne ikke gyldige i forhold til huseftersynsordningen.

Hvordan undersøger man lejligheden grundigt før køb?

Når muligheden for ejerskifteforsikring reelt ikke er til stede, bliver købers egen undersøgelsespligt endnu vigtigere. Det anbefales ofte at tage en byggesagkyndig med på råd til at gennemgå lejligheden for synlige fejl og mangler inden underskrift.

En bygningssagkyndig kan vurdere standen af vinduer, gulve, synlige rørføringer og elinstallationer. Selvom de ikke kan se ind i væggene, kan deres erfaring ofte afsløre indikationer på dybereliggende problemer, såsom uautoriseret arbejde eller fugtproblemer.

Desuden bør køber granske ejerforeningens referater fra generalforsamlinger flere år tilbage. Her drøftes ofte problemer med bygningen, kommende renoveringer og historik omkring vandskader eller svamp i ejendommen.

Vedligeholdelsesplanen er også et nøgledokument. Den giver indblik i, hvilke større arbejder der forventes i fremtiden, og om der er sparet op til disse. Store fællesudgifter til nyt tag eller faldstammer rammer alle ejere via fællesudgifterne.

Hvad skal man være opmærksom på ved VVS og EL?

Ulovlige installationer er en klassisk faldgrube ved lejlighedskøb. Især i ældre københavnerlejligheder eller lejligheder i større provinsbyer er der gennem tiden blevet renoveret badeværelser og køkkener, hvor arbejdet ikke altid er udført autoriseret.

Sænkede lofter med indbyggede spots er et typisk område, hvor der kan være problemer med brandsikkerhed og lovlighed. Det samme gælder flytning af vægge, hvor der kan være pillet ved bærende konstruktioner eller installationer uden byggetilladelse.

Da man ikke har en ejerskifteforsikring til at dække disse forhold, kan det være en fordel at bede sælger om dokumentation for udført arbejde. Kvitteringer fra autoriserede håndværkere eller en afsluttet byggesag hos kommunen giver tryghed.

Man kan også tjekke offentlige registre som Weblager.dk for at se tegninger og tilladelser på ejendommen. Hvis den fysiske indretning ikke stemmer overens med de officielle tegninger, bør det give anledning til yderligere spørgsmål.

Hvordan håndteres mangler opdaget efter overtagelsen?

Hvis køber opdager mangler efter indflytning, er processen anderledes end ved huse med ejerskifteforsikring. I stedet for at anmelde skaden til et forsikringsselskab, skal køber reklamere direkte over for sælger.

Reklamationen skal ske inden for rimelig tid efter, at manglen er opdaget. Det er afgørende at sikre beviser, så man bør ikke udbedre skaden, før omfanget er dokumenteret, og sælger har haft mulighed for at besigtige forholdet.

Sager om mangler ved ejerlejligheder ender ofte som civile tvister, hvis parterne ikke kan blive enige. Det kan være en langvarig og omkostningstung proces, hvilket understreger vigtigheden af grundig forberedelse før købet.

I nogle tilfælde kan retshjælpsforsikringen, som er en del af den almindelige indboforsikring, dække sagsomkostninger ved sådanne tvister. Det er dog altid at foretrække at afklare byggetekniske usikkerheder, inden købsaftalen underskrives endeligt.