Spørgsmål til køberrådgiver: Hvad bør du afklare?

Af Skøde Centret

Artiklen er senest opdateret 16. oktober 2026

Af Skøde Centret

Spørg din køberrådgiver, hvilke opgaver aftalen omfatter, hvem der håndterer fristerne, og hvad du betaler, hvis boligkøbet ikke bliver til noget. Afklar også rådgiverens interesser og ansvar. Bed om konkrete svar på skrift: Reglerne afhænger af rådgiverens faggruppe, mens købsaftalens ordlyd afgør, hvordan et rådgiverforbehold kan bruges.

De fem spørgsmål nedenfor hjælper dig med at omsætte en indledende samtale til en tydelig aftale. De retter sig mod dig, der køber bolig som privat forbruger.

1. Hvilke opgaver påtager du dig i mit boligkøb?

Bed rådgiveren beskrive, hvad du får hjælp til fra første dokumentgennemgang til afslutning af handlen. Et svar som hele købet er for upræcist, hvis det ikke forklarer, hvem der vurderer dokumenterne, forhandler vilkår og følger de sidste ekspeditioner.

For rådgivere omfattet af bekendtgørelsen om køberrådgivning skal der være en skriftlig aftale, før hjælpen ydes. Den skal blandt andet beskrive opgaver, begrænsninger, varighed, betaling, uddannelsesmæssig baggrund samt garanti og ansvarsforsikring efter de gældende regler. Du skal have en kopi.

Bekendtgørelsen undtager advokater, der udøver selvstændig advokatvirksomhed, og visse andre faggrupper med særskilte regler. Hos en advokat skal du som forbruger også modtage skriftlig oplysning om opgaven og prisen, men efter advokatreglerne. Spørg derfor både til faggruppen og til den konkrete aftale.

• Hvem gennemgår købsaftalen og ejendommens relevante dokumenter?
• Indgår forhandling om pris og øvrige vilkår, og hvem må godkende ændringer?
• Hvem afklarer behovet for yderligere undersøgelser?
• Hvem udfører og følger op på skøde og den økonomiske afregning?

En gennemgang af dokumenter erstatter ikke en fysisk byggeteknisk gennemgang. Hvis du eksempelvis er usikker på fugt eller tagets tilstand, så bed om en konkret vurdering af, om en bygningssagkyndig skal inddrages. Aftal, hvem der bestiller undersøgelsen, og hvornår resultatet skal foreligge.

Efter bekendtgørelsen skal en rådgiver med en rådgivningsaftale sikre, at relevante dokumenter fremskaffes og gennemgås, og henvise til særskilt hjælp, når forhold ligger uden for opdraget og sædvanlig køberrådgivning. Opgaverne afhænger dog også af, hvornår rådgiveren bliver tilknyttet. En aftale, du først indgår efter en frists udløb, genskaber ikke den mistede mulighed.

2. Hvem repræsenterer du, og hvad bygger din rådgivning på?

Spørg, om rådgiveren har personlige eller økonomiske forbindelser til sælger, sælgers mægler eller de virksomheder, som rådgiveren anbefaler. Få også navn på den person, der faktisk behandler din sag, og spørg til vedkommendes faglige baggrund og arbejde med den boligtype, du køber.

For køberrådgivere omfattet af formidlingslovens regler gælder, at de skal varetage køberens interesser. De må ikke repræsentere både køber og sælger i samme handel. Forbuddet omfatter også ejere, ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden; det er derfor ikke nok blot at få en anden medarbejder hos sælgers mægler.

Efter bekendtgørelsen skal rådgiveren skriftligt oplyse om relevante økonomiske eller personlige interesser i dit valg af eksempelvis finansiering eller forsikring. Modtager rådgiveren henvisningsbetaling, skal du have oplysning om, hvorfra den kommer, og om din adgang til at få beløbets størrelse oplyst. Bed om beløbet, hvis du vil forstå aftalen med samarbejdspartneren.

Spørg desuden, hvilken ansvarsforsikring og garanti der gælder for virksomheden og opgaven, og hvem du skal kontakte ved en fejl. Bed om de konkrete oplysninger, så du kan se, hvem der står bag arbejdet. Et løfte om tryghed fortæller ikke i sig selv noget om forsikringsvilkårene.

Hvis rådgiveren skal udtale sig om prisen, så spørg, om du får en egentlig værdiansættelse eller et uforpligtende prisoverslag. Efter formidlingslovens køberregler skal en værdiansættelse uden fysisk besigtigelse oplyses skriftligt. Ved et uforpligtende overslag uden besigtigelse skal begge begrænsninger oplyses udtrykkeligt.

3. Hvad betaler jeg, hvis købet gennemføres eller afbrydes?

Få prisen forklaret for begge udfald. En aftale kan have fast honorar, timebetaling eller betaling, som afhænger af et forhandlet prisnedslag. Spørg, hvad der er med i beløbet, hvilke ekstraopgaver der kan koste mere, og hvordan du godkender dem.

For rådgivere omfattet af bekendtgørelsen skal aftalen oplyse prisen eller beregningsgrundlaget, betalingsvilkårene og om du skal betale, selv om du ikke køber ejendommen. Den skal også beskrive betaling ved opsigelse. Du kan opsige aftalen, men det betyder ikke automatisk, at udført arbejde er gratis; en opkrævning ved opsigelse må højst være rimelig i forhold til de udførte ydelser.

Ved variabelt honorar kræver bekendtgørelsen både beregningsgrundlag, et maksimalt beløb og et regneeksempel. Spørg især, hvilken pris et eventuelt nedslag måles fra, og om et fast honorar kommer oveni. Et prisnedslag og din besparelse efter rådgiverbetaling er to forskellige tal.

Illustrativt, fiktivt eksempel: Aftalen angiver et fast honorar på 8.000 kr., et tillæg på 10 procent af et prisnedslag og et loft over det samlede honorar på 20.000 kr. Alle beløb er inklusive moms. Et nedslag på 100.000 kr. giver et tillæg på 10.000 kr. og samlet betaling på 18.000 kr. Nedslaget efter denne rådgiverbetaling er dermed 82.000 kr. før øvrige udgifter. Hvis aftalen i stedet har et lavere honorarloft, ændres beregningen. Tallene viser alene aftalens regnemåde og er ikke markedspriser.

Hold rådgiverens honorar adskilt fra mulige udgifter til bank og lån, bygningssagkyndig, forsikring, dokumentarbejde og offentlige afgifter. Bed om at få markeret, hvilke poster der indgår i tilbuddet, og hvilke du betaler til andre. Det gør tilbud med forskelligt indhold lettere at sammenligne.

4. Hvem reagerer på frister og forbehold?

Vis rådgiveren den konkrete købsaftale, og bed om en skriftlig oversigt over datoer, klokkeslæt og modtagere. Et rådgiverforbehold følger den aftalte formulering. Regn derfor ikke med, at fristen altid har samme længde eller begynder ved samme begivenhed.

Spørg, hvem der sender indsigelser, hvem der afløser ved fravær, og hvordan du får besked om, at noget kræver din stillingtagen. Efter bekendtgørelsen skal rådgiveren med en rådgivningsaftale sikre, at købsaftalens frister overholdes, i det omfang det er muligt ud fra opdragets starttidspunkt.

Ved rådgiverforbehold skal en rådgiver omfattet af bekendtgørelsen udarbejde en klar, skriftlig godkendelse i overensstemmelse med dine ønsker. Du skal godkende indholdet og kende de aftaleretlige konsekvenser, før den sendes. Indeholder godkendelsen betingelser, skal rådgiveren derefter afklare, om sælger accepterer dem, og om der kan meddeles endelig handel.

Illustrativt, fiktivt eksempel: Din rådgiver vil godkende købet på betingelse af, at et bestemt forhold undersøges. Du accepterer skrivelsen, og rådgiveren sender den rettidigt. Det dokumenterer endnu ikke, at sælger har accepteret undersøgelsesvilkåret. Hvis sælger afviser det, må næste skridt vurderes ud fra forbeholdets ordlyd og den øvrige aftale. Få derfor et særskilt svar på, om betingelsen er accepteret og senere opfyldt.

Hold også rådgiverforbeholdet adskilt fra et eventuelt bankforbehold og fra den lovbestemte fortrydelsesret. Bed rådgiveren forklare, hvilke muligheder der gælder for netop din aftale, og hvilke handlinger de kræver. Rådgiverens godkendelse af handlen er ikke i sig selv bankens tilsagn om lån. At du har bestilt rådgivning, sætter heller ikke købsaftalens frister i bero.

Hvis der mangler oplysninger tæt på fristens udløb, så aftal straks, om rådgiveren skal søge en fristforlængelse eller reagere under det eksisterende forbehold. En anmodning om mere tid er ikke det samme som en accepteret forlængelse.

5. Hvordan ved jeg, at handlen er færdigbehandlet?

Spørg allerede ved opstart, hvad du får som afsluttende dokumentation. Der er forskel på, at købsaftalen er godkendt, og at alle efterfølgende ekspeditioner er afsluttet. Få navn på både den, der udfører arbejdet, og den, der følger op, hvis andre står for dele af det.

Bekendtgørelsen kræver, at den omfattede rådgiver sikrer, at handlen ekspederes færdigt efter købsaftalens vilkår og frister, og holder køberen orienteret. Ved køb af ejerbolig skal rådgiveren sikre, at køber får et anmærkningsfrit skøde. For boligformer uden tinglyst skøde gælder kravet tilsvarende sikring af køberens adkomst.

Bed om en afslutningsstatus med de punkter, der passer til din handel:

• Er aftalte betingelser afklaret, og er der noget, du stadig skal gøre?
• Hvad er status på skødet og eventuelle forhold, der skal bringes på plads i tingbogen?
• Hvem udarbejder og kontrollerer refusionsopgørelsen, og er en eventuel saldo betalt?
• Hvilke bilag får du udleveret, og hvem kontakter du om udestående opgaver?

Spørg særskilt, om hjælp til en senere uenighed om boligens forhold er med i opdraget eller kræver en ny aftale. Hos en advokat beskriver opdrags- og prisoplysningen de vigtigste dele af bistanden. Brug den sammen med rådgiverens afslutningsstatus til at se, hvad der er udført, og hvad der fortsat mangler.

Fagligt grundlag og kilder

• Retsinformation: Lov om formidling af fast ejendom med ændringer om køberrådgivning samt bekendtgørelsen om erhvervsmæssig rådgivning og bistand ved køb af fast ejendom.
• Boligejer.dk: Vejledning om rådgivergodkendelse og rådgiverforbehold.
• Advokatsamfundet: Regler og vejledning om opdrags- og prisoplysninger til forbrugere.

Skøde Centret – specialister i skøder og tinglysning siden 2003

Gennem mere end 20 år har Skøde Centret hjulpet med over 17.000 ejendomsoverdragelser i hele Danmark.

Skøde Centret er specialiseret i skødeskrivning og tinglysning, ændring af ejerforhold mellem ægtefæller, når samlever skal være medejer, ved skilsmisse, ved samlivsophør, ved familieoverdragelse og ved overtagelse af dødsbo.

Du får hurtig sagsbehandling og én fast rådgiver, der følger din sag fra start til slut. Prisen er fast, og du betaler os kun, hvis sagen kan gennemføres.