Sælgers ejendomsmægler rådgiver sælger og arbejder for en handel på de vilkår, der er aftalt med sælger. En køberrådgiver skal derimod varetage dine interesser som køber. Sælgers mægler skal stadig give dig væsentlige oplysninger, men må ikke samtidig være din repræsentant i samme handel. Forskellen ligger derfor i partsrollen og det konkrete opdrag.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Sælgers ejendomsmægler varetager sælgerens interesser, mens en køberrådgiver skal arbejde for dig som køber. Mæglerens pligt til at give dig oplysninger gør ikke mægleren til din rådgiver, og sælger og køber må ikke have samme repræsentant i den konkrete handel.
- Sælgers mægler udarbejder salgsoplysninger og købsaftaleudkast på sælgers vegne.
- Din køberrådgiver gennemgår aftalegrundlag, dokumenter, vilkår og frister efter det aftalte opdrag.
- En ejendomsmægler kan være køberrådgiver i en anden handel, men ikke samtidig repræsentere sælgeren i din handel.
- Den skriftlige rådgivningsaftale skal præcisere opgaver, begrænsninger, betaling og ansvarsdækning.
- Kobl rådgiveren på før dit tilbud eller din underskrift, hvis forbehold og vilkår skal indarbejdes.
Hvem repræsenterer hver part i handlen?
Efter lov om formidling af fast ejendom skal ejendomsmægleren rådgive sælgeren og varetage sælgerens behov og interesser. Mægleren skal arbejde omsorgsfuldt for, at ejendommen bliver handlet til en pris og på vilkår, som er aftalt med sælger. Det gælder også, når du som køber har den meste direkte kontakt med mægleren.
Din køberrådgiver har den modsatte partsrolle. Rådgiveren skal arbejde loyalt for dig og give en relevant, retvisende og fyldestgørende rådgivning inden for opdraget. Ingen må repræsentere både sælger og køber i samme handel. Grænsen gælder ikke kun den enkelte person, men også ejere, ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til den ejendomsformidlingsvirksomhed, der repræsenterer sælger.
Hvorfor giver sælgers mægler dig oplysninger?
Partsrollen fritager ikke sælgers mægler for pligter over for dig. Mægleren skal give både sælger og køber oplysninger, der har betydning for handlen og dens gennemførelse. Det omfatter blandt andet oplysninger i salgsopstillingen, materiale om ejendommen og et udkast til købsaftalen.
Oplysningerne gør ikke mægleren til din rådgiver. Mægleren kan forklare, hvor et dokument kommer fra, viderebringe dit bud og oplyse om handlens praktiske forløb. Din egen rådgiver skal derimod vurdere, hvad dokumenterne og vilkårene betyder for netop dine behov, forudsætninger og risici. Det er forskellen mellem at få materialet udleveret og at få en køberspecifik vurdering af det.
Hvad skal køberrådgiveren gøre for dig?
Når der er indgået en aftale om rådgivning, skal rådgiveren give dig et fyldestgørende indblik i handlen og ejendommens forhold. De gældende regler om køberrådgivning kræver blandt andet, at relevante dokumenter og oplysninger bliver fremskaffet og gennemgået, at aftalegrundlaget afspejler parternes aftaler, og at du får forklaret konsekvenserne af købsaftalen og bilagene.
Det konkrete arbejde kan efter opdraget omfatte:
- gennemgang af købsaftale, ejendomsoplysninger og de dokumenter, som er relevante for din beslutning,
- forslag til forbehold, betingelser eller ændringer, som skal forhandles med sælger,
- kontrol af aftalte frister og løbende orientering om sagens forløb,
- henvisning til særskilt teknisk eller finansiel bistand, når et spørgsmål ligger uden for opdraget, og
- færdiggørelse af handlen, hvis berigtigelse udtrykkeligt er en del af aftalen.
En juridisk dokumentgennemgang er ikke automatisk en fysisk undersøgelse af bygningen, og rådgivning om købsaftalen er ikke det samme som bankens kreditbeslutning. Den skriftlige opgaveaftale skal vise, hvilke spor din rådgiver håndterer, og hvilke der kræver andre fagpersoner.
Kan en ejendomsmægler også være køberrådgiver?
Ja, en ejendomsmægler kan arbejde på købers side i en anden handel. Det afgørende er ikke alene personens uddannelse eller titel, men hvem personen repræsenterer i den konkrete handel. Din rådgiver må ikke samtidig repræsentere sælgeren af den bolig, du vil købe. Rådgiveren må heller ikke være ejer, ansat eller have en tilsvarende tilknytning til den ejendomsformidlingsvirksomhed, der repræsenterer sælger.
Illustrativt eksempel: Du får salgsopstillingen og købsaftaleudkastet fra sælgers mægler. Mægleren kan besvare faktuelle spørgsmål og sende dit bud videre, men kan ikke vurdere vilkårene som din partsrepræsentant. En særskilt rådgiver, som du har indgået aftale med, kan gennemgå materialet ud fra dine forudsætninger og foreslå betingelser. Hvis rådgiveren i stedet var knyttet til sælgers formidlingsvirksomhed i denne handel, ville rollegrænsen blokere opdraget.
Hvad afgør rådgivningens faktiske omfang?
For erhvervsdrivende, der er omfattet af køberrådgivningsbekendtgørelsen, skal rådgivningsaftalen være skriftlig og indgås, før rådgivningen eller bistanden ydes. Aftalen skal beskrive opgaverne, særlige begrænsninger, varighed, betaling, rådgiverens uddannelsesmæssige baggrund samt oplysninger om garantistillelse og ansvarsforsikring. Selvstændige advokater og visse finansielle virksomheder er undtaget fra bekendtgørelsen, når særregler regulerer deres erhverv.
Kontrollér derfor opgaven frem for kun ydelsens navn. En aftale om prisforhandling siger ikke i sig selv, at rådgiveren også gennemgår servitutter, foreningsdokumenter, tekniske rapporter eller står for skøde og refusionsopgørelse. Hvis betalingen afhænger af et prisnedslag, skal en omfattet aftale desuden forklare beregningsgrundlaget, det maksimale beløb og et regneeksempel. Økonomiske eller personlige interesser og visse henvisningsvederlag skal oplyses skriftligt.
Hvornår skal din rådgiver ind i forløbet?
Tidspunktet påvirker, hvad rådgiveren kan nå at beskytte dig imod. Reglerne kræver, at opgaverne udføres i det omfang, det er muligt i forhold til, hvornår opdraget bliver indgået. Hvis du ønsker vilkår undersøgt eller ændret, bør materialet derfor være hos rådgiveren, før du afgiver et bindende tilbud eller godkender en aftale uden de nødvendige betingelser.
Et rådgiverforbehold giver rådgiveren et aftalt spor til at godkende handlen. Godkendelsen skal være skriftlig, følge dine instrukser og gøre konsekvenserne klare for dig. Indeholder den nye betingelser, skal det afklares, om sælger accepterer dem, før handlen kan betragtes som endelig på de vilkår.
- Afgræns, om du har brug for forhandling, juridisk gennemgang, teknisk bistand, finansieringsafklaring eller berigtigelse.
- Få opgaver, begrænsninger, betaling og ansvarsdækning beskrevet i aftalen med rådgiveren.
- Send købsaftale og bilag til rådgiveren, før de relevante frister og beslutninger udløber.
- Kontrollér, hvilke forbehold der står i dit tilbud eller din købsaftale, og hvem der skal følge dem til dørs.
- Få ved afslutningen bekræftet, hvilke opgaver der er udført, og hvem der håndterer eventuelle resterende punkter.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om sælgers ejendomsmægler og erhvervsmæssig køberrådgivning.
- Retsinformation: lov om formidling af fast ejendom
- Retsinformation: bekendtgørelse om rådgivning og bistand ved køb af fast ejendom
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: