Du bør kunne forvente, at din køberrådgiver arbejder for dine interesser, gennemgår de relevante handelsdokumenter og forklarer de forhold, der kan ændre dit køb. Den præcise leverance afhænger dog af den skriftlige rådgivningsaftale, rådgiverens faglige rolle og tidspunktet, hvor opdraget begynder. Teknisk, finansiel og forsikringsmæssig rådgivning kan kræve andre fagpersoner.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Du bør kunne forvente, at køberrådgiveren varetager dine interesser, gennemgår de relevante handelsdokumenter og forklarer forhold, der kan ændre dit køb. Den præcise leverance følger af den skriftlige rådgivningsaftale, rådgiverens faglige rolle og tidspunktet, hvor opdraget begynder.
- En omfattet rådgiver skal arbejde loyalt for køberens interesser og holde dig orienteret.
- Aftalen skal afklare opgaver, begrænsninger, vederlag, varighed, faglig baggrund og relevant forsikring.
- Relevante dokumenter, vilkår, konsekvenser og aktive frister skal gennemgås før godkendelsen.
- Ændringer under et rådgiverforbehold kræver din instruktion og afklaring af sælgers accept.
- Tekniske, finansielle og forsikringsmæssige spørgsmål kan kræve andre fagpersoner.
Hvem skal rådgiveren varetage i handlen?
Efter lov om formidling af fast ejendom m.v. § 48 skal en erhvervsdrivende køberrådgiver, der er omfattet af reglen, varetage køberens interesser. Rådgivningen skal være relevant, retvisende og fyldestgørende, og køberen skal holdes orienteret om sagens forløb.
Den samme repræsentant må ikke arbejde for både køber og sælger i handlen. Sælgers ejendomsmægler repræsenterer derfor ikke dig, selv om mægleren udleverer dokumenter og besvarer spørgsmål. Forskellen mellem køberrådgiveren og sælgers ejendomsmægler er først og fremmest, hvis interesser de skal varetage.
Reglerne gælder ikke ens for alle faggrupper. Advokater i selvstændig advokatvirksomhed og visse finansielle virksomheder er undtaget fra de særskilte regler, når deres arbejde er reguleret andetsteds. Du bør derfor kontrollere, hvem der er din aftalepart, hvilken faglig rolle personen har, og hvilke regler og klagemuligheder der gælder for netop den rådgiver.
Hvad skal stå i din rådgivningsaftale?
For de rådgivere, som er omfattet af bekendtgørelsen om køberrådgivning, skal aftalen være skriftlig og udleveres til dig, før rådgivningen eller bistanden begynder. Aftalen skal blandt andet beskrive opgaverne, særlige begrænsninger, vederlaget, varigheden, rådgiverens uddannelsesmæssige baggrund samt oplysninger om relevant garanti og ansvarsforsikring.
Brug aftalen som en konkret indholdsfortegnelse for opdraget. Den bør give dig klare svar på:
- om rådgiveren kun gennemgår købsaftalen eller også undersøger ejendommens øvrige dokumenter
- om prisforhandling, særlige vilkår og kontakt med sælgers mægler er med
- om skøde, tinglysning, refusionsopgørelse og frigivelse af købesummen er med
- hvilke opgaver der kræver en bank, bygningssagkyndig, forsikringsrådgiver eller anden specialist
Prisen på køberrådgivning skal ses sammen med dette omfang. Et samlet beløb kan ikke sammenlignes meningsfuldt, før du ved, hvilke opgaver, begrænsninger og betalinger ved en eventuel opsigelse der følger med.
Er rådgiveren omfattet af bekendtgørelsen, kan du opsige aftalen. Rådgiveren må ikke selv afslutte opdraget på et tidspunkt eller en måde, der hindrer dig i rettidigt at få anden bistand. En opsigelse kan stadig udløse betaling for det arbejde, der allerede er udført, hvis aftalen giver grundlag for det.
Nogle af bekendtgørelsens minimumsopgaver er knyttet til, at der faktisk er indgået en aftale om rådgivning. En aftale om ren praktisk bistand bør derfor ikke behandles som et løfte om en fuld juridisk og økonomisk gennemgang.
Hvad skal undersøges før din godkendelse?
Rådgiveren skal tage udgangspunkt i dine behov og interesser og sikre, at relevante dokumenter og oplysninger bliver fremskaffet og gennemgået. Købsaftalen skal afspejle de aftaler, du allerede har indgået med sælger, og du skal forstå konsekvenserne af både købsaftalen og dens bilag.
Hvilke dokumenter der er relevante, afhænger af boligtypen og den konkrete handel. Gennemgangen kan omfatte købsaftale, salgsopstilling, tingbog og servitutter, ejendoms- og bygningsoplysninger, rapporter om bygning og el samt dokumenter fra en ejer- eller andelsboligforening. Et dokument uden bemærkninger på ét område beviser ikke, at andre juridiske, tekniske eller økonomiske spor er afklaret.
Du bør få en forklaring på, hvad rådgiveren har kontrolleret, hvad der mangler, og hvilke fund der kræver en ændring, et forbehold eller en undersøgelse hos en anden fagperson. Det gør det muligt at skelne mellem et afklaret forhold og et punkt, der blot er registreret i sagens dokumenter.
Hvordan bruges rådgiverforbeholdet i praksis?
Et rådgiverforbehold i købsaftalen giver rådgiveren et aftalt tidsrum til at gennemgå og reagere på handlen. Ordlyden og fristen i den konkrete købsaftale styrer, hvad rådgiveren kan gøre. Forbeholdet er et aftalevilkår og er ikke det samme som den lovbestemte fortrydelsesret.
Når rådgiveren godkender handlen, skal godkendelsen være skriftlig, klar og i overensstemmelse med dine instrukser. Du skal kende indholdet og de aftaleretlige følger, før godkendelsen sendes. Indeholder den nye betingelser eller ændringsønsker, skal det afklares, om sælger accepterer dem, før handlen kan betragtes som endeligt afklaret.
Et rådgiverforbehold og et bankforbehold løser forskellige opgaver. Det ene giver plads til rådgiverens gennemgang af handlen, mens det andet knytter sig til finansieringen. Det ene bør ikke uden en konkret ordlyd antages at dække det andet.
Hvornår skal andre fagfolk kobles på?
Køberrådgiveren skal henvise dig til særskilt rådgivning, når et relevant spørgsmål ligger uden for opdraget og den sædvanlige køberrådgivning. Det gælder eksempelvis, når et dokument peger på et teknisk forhold, som kræver en bygningssagkyndig, eller når finansiering, forsikringsdækning eller en særlig økonomisk vurdering kræver en anden reguleret rådgiver.
En juridisk gennemgang af en tilstandsrapport kan forklare rapportens rolle i handlen og behovet for et aftalevilkår. Den kan ikke i sig selv fastslå årsagen til en revne, fugt eller sætningsskade eller prisen på en udbedring.
Illustrativt eksempel: Et bilag beskriver et bygningsforhold, der kræver nærmere teknisk afklaring. Rådgiveren kan sikre en frist og formulere den juridiske betingelse for godkendelsen, mens en bygningssagkyndig undersøger forholdet. Hvis undersøgelsen afklarer risikoen, ændres grundlaget for rådgiverens godkendelse; hvis den ikke gør, skal usikkerheden fortsat håndteres i aftalen eller beslutningen om købet.
Hvad ændrer et sent rådgivningsopdrag?
Minimumsopgaverne skal udføres i det omfang, det er muligt i forhold til, hvornår opdraget er indgået. Kontakter du først rådgiveren efter din underskrift eller kort før en aftalt frist, kan der være mindre tid til at indhente bilag, bestille en teknisk undersøgelse eller forhandle nye vilkår.
Rådgiveren bør straks kortlægge de aktive frister, manglende dokumenter og beslutninger, der kræver din instruktion. En ønsket fristforlængelse skal afklares med den part, der skal acceptere den. Du kan ikke gå ud fra, at beskyttelsen fortsætter, blot fordi rådgiveren har bedt om mere tid.
Bed derfor om en kort status, der skelner mellem det, som kan gennemføres inden fristen, det, som kræver en forlængelse, og det, som ikke længere kan nås. Det gør opdragets faktiske begrænsning synlig, før du beslutter næste skridt.
Følger rådgiveren købet helt til slut?
Godkendelse af købsaftalen og berigtigelse af handlen er to forskellige leverancer. Hvis rådgiveren også har berigtigelsen, skal handlen ekspederes efter købsaftalens vilkår og frister, og du skal orienteres om de enkelte skridt. Du skal have oplyst, hvilke vilkår du skal opfylde for at få rådighed over boligen, og rådgiveren skal sikre anmærkningsfrit skøde eller tilsvarende sikker adkomst for boligformer uden skøde.
Skøde, aflysning af sælgers hæftelser, frigivelse af købesum, refusionsopgørelse og nøgleoverdragelse kan ligge hos forskellige aktører. Rådgivningsaftalen og købsaftalen skal derfor tilsammen vise, hvem der gør hvad, og hvornår en opgave er færdig.
Før du anser opdraget for afsluttet, bør du kunne svare på:
- Hvilke dokumenter og vilkår blev kontrolleret?
- Hvilke indsigelser eller betingelser blev accepteret af sælger?
- Er der forhold, som fortsat kræver en specialist eller din beslutning?
- Hvem håndterer skøde, betaling, refusionsopgørelse og overdragelse?
- Hvilken dokumentation viser, at de aftalte opgaver er gennemført?
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler og den officielle forbrugervejledning om køberrådgivning og rådgiverforbehold.
- Lov om formidling af fast ejendom m.v. med ændringen om køberrådgivning fra 2023
- Bekendtgørelse nr. 1407 af 27. november 2023 om rådgivning og bistand ved køb af fast ejendom
- Boligejer.dk, Erhvervsstyrelsens vejledning om rådgiverforbehold
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: