En gældsovertagelseserklæring er et dokument, som bruges, når en ny ejer skal overtage eksisterende pantegæld i en ejendom. Erklæringen identificerer den nye debitor og den gæld, der ønskes overtaget. En underskrift beviser dog ikke altid, at långiveren har godkendt overtagelsen, eller at den tidligere debitor er frigjort.
Virkningen afhænger blandt andet af pantebrevets vilkår, den tinglyste adkomst og af, om overtagelsen kræver en aftale med långiveren eller falder under lovens snævre særregel. Derfor skal erklæringen læses sammen med lånedokumenterne og papirerne om ejerskiftet.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
En gældsovertagelseserklæring dokumenterer, hvem der ønsker at overtage pantegæld i en ejendom, men en underskrift er ikke altid bevis for, at overtagelsen er endelig, eller at den tidligere debitor er frigjort. Virkningen afhænger af lånevilkår, tinglyst adkomst og enten långiverens aftale eller en snæver lovregel.
- Erklæringen identificerer debitor, ejendom, gæld og relevante datoer.
- Skødet ændrer ejerskab; erklæringen ændrer ikke automatisk adkomst eller registrerede roller på pantet.
- Långiveren kan kræve en særskilt ansøgning, økonomiske oplysninger og andre bilag.
- Gebyrer og øvrige dokumentomkostninger afhænger af långiveren og de nødvendige ændringer.
- Kontrollér betingelser, tidligere debitors frigørelse og eventuelle ændringer i Tingbogen.
Hvad dokumenterer erklæringen?
Erklæringen viser, hvem der ønsker at indtræde som ny skyldner, hvilken ejendom og hvilke lån overtagelsen vedrører, og fra hvilket tidspunkt ændringen skal gælde. Den kan også indeholde vilkår om hæftelse, samtykke til indhentning af oplysninger og krav om yderligere dokumentation.
Dokumentet er ét led i en bredere gældsovertagelse. Den konkrete långiver kan bruge erklæringen sammen med en særskilt ansøgning, økonomiske oplysninger og dokumentation for ejerskiftet. Du bør derfor kontrollere, om du har modtaget en ansøgning, en betinget godkendelse eller den endelige bekræftelse. Betegnelserne kan ligne hinanden, men dokumenterne har ikke nødvendigvis samme virkning.
Hvornår får erklæringen virkning for långiveren?
En underskrevet erklæring er ikke i alle tilfælde nok. Tinglysningslovens § 39 har en snæver regel, hvor den nye ejer kan indtræde i pantegælden, og den tidligere ejer kan blive frigjort over for panthaveren, når alle disse betingelser er opfyldt:
- Den nye ejer har aftalt med den tidligere ejer at overtage pantegælden.
- Pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte.
- Den nye ejers adkomst er tinglyst som ubetinget.
Panthaveren kan stadig kræve den tidligere ejer for ydelser efter pantebrevet, indtil panthaveren har fået meddelelse om overtagelsen og tilstrækkeligt bevis for den nye ejers tinglysning. Er betingelserne ikke opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren, når panthaveren og den nye ejer har indgået en aftale. Långiverens eventuelle kreditgodkendelse er i dette spor et aftale- og tredjepartskrav, ikke en tinglysningsregel.
Du kan derfor ikke afgøre den tidligere ejers frigørelse ud fra erklæringens titel eller underskrift alene. Pantebrevets ordlyd, den tinglyste adkomst og långiverens meddelelser skal vurderes samlet.
Illustrativt eksempel: Ida underskriver en erklæring om at overtage lånet, når hun overtager en bolig fra Jonas. Hvis lånevilkårene ikke opfylder særreglen, og långiveren endnu ikke har accepteret Ida som debitor, er underskriften ikke i sig selv bevis for, at Jonas er frigjort. Resultatet kan være et andet, hvis alle lovens betingelser er opfyldt, og panthaveren har fået den nødvendige meddelelse og dokumentation.
Hvad ændrer erklæringen ikke?
Erklæringen overfører ikke i sig selv ejendomsretten. Skødet er det officielle dokument, der tinglyses som køberens ejendomsret. Hvis ejerkredsen eller ejerandelene skal ændres, er en ændring af skøde derfor et særskilt spor.
Selve gældsovertagelsen behøver efter tinglysningsloven ikke at blive tinglyst. Der kan alligevel være behov for en særskilt registrering, hvis debitorrollen på et tinglyst pantedokument skal ændres. Tinglysningsretten beskriver denne opgave som debitor- og kreditorskifte. Du skal her skelne mellem debitorskifte, som ændrer skyldnerrollen, og kreditorskifte, som ændrer kreditorrollen.
En gældsovertagelseserklæring, et skøde og en tinglysningspåtegning kan altså indgå i samme forløb, men de løser forskellige opgaver. Den bredere proces for debitorskifte på boliglån skal afstemmes med det konkrete pantedokument.
Hvilke oplysninger og bilag kan långiveren kræve?
Kravene følger den konkrete långivers formular, lånet og overdragelsen. De er ikke en udtømmende lovbestemt liste. Långiveren kan blandt andet bede om:
- oplysninger, der identificerer ejendommen, pantebrevet og lånet
- navn og underskrift fra nye, fortsættende og udtrædende debitorer
- overtagelsesdato, skæringsdato og oplysninger om aftalen om ejerskiftet
- købsaftale, skøde eller andet dokument, der viser den nye adkomst
- økonomiske oplysninger, legitimation, fuldmagt eller andre samtykker
Hvis flere personer skal være debitorer, skal du læse hæftelsesvilkåret i erklæringen og låneaftalen. Du kan ikke udlede den personlige hæftelse af ejerandelene alene. To personer kan eje boligen med bestemte andele, mens deres ansvar for lånet følger et andet aftalegrundlag.
Hvilke omkostninger kan følge med?
Långiverens behandling har ikke en fælles offentlig standardsats. Et eventuelt gældsovertagelsesgebyr følger långiverens aktuelle prisliste og de konkrete lånevilkår. Du bør derfor hente prisen hos den konkrete långiver. Der kan desuden være udgifter til dokumentudarbejdelse, ændring af skøde, registrering på et pantedokument eller ny finansiering.
Omkostningerne skal holdes adskilt. En långivers gebyr er ikke det samme som offentlig tinglysningsafgift, og underskrift på erklæringen udløser ikke i sig selv en bestemt offentlig afgift. Hvis gælden i stedet indfries eller erstattes af et nyt lån, kan både dokumenter og omkostninger ændre sig.
Hvordan kontrollerer du, at overtagelsen er afsluttet?
Slutkontrollen skal vise både, hvem der ejer ejendommen, og hvem der hæfter for gælden. Du kan bruge denne rækkefølge:
- Identificér de præcise lån og pantedokumenter, som erklæringen omfatter.
- Indsend erklæringen og de bilag, långiveren kræver. Få långiverens skriftlige beslutning og eventuelle betingelser, når overtagelsen kræver en aftale med långiveren.
- Afstem overtagelsesdatoen og betingelserne med skødet og den øvrige aftale om ejerskiftet.
- Få afklaret, om den tidligere debitor er frigjort ved långiverens aftale eller efter den snævre lovregel, og om panthaveren har modtaget nødvendig meddelelse og dokumentation.
- Kontrollér långiverens afsluttende bekræftelse og, hvis der skulle registreres ændringer på pantet, en opdateret tingbogsattest.
En overtagelsesdato, en underskrift eller den første betaling er ikke alene et sikkert bevis på, at hele forløbet er gennemført. Hvis långiverens aftale mangler, og betingelserne for lovens særregel ikke klart er opfyldt, skal frigørelsen af den tidligere debitor afklares, før parterne behandler gældsovertagelsen som afsluttet.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende lov og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om adkomst og roller på tinglyst pant.
- Retsinformation – tinglysningsloven
- Tinglysningsretten – debitor- og kreditorskifte
- Tinglysningsretten – skøder
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: