En sikringsakt er den handling, der skal beskytte en rettighed mod konkurrerende aftaler eller kreditorer. Ved rettigheder over fast ejendom er handlingen som udgangspunkt tinglysning. Du skal skelne mellem at få en ret ved aftale og at sikre, at andre skal respektere den.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En sikringsakt beskytter en bestemt rettighed mod konkurrerende aftaler eller kreditorer. Ved fast ejendom er handlingen som udgangspunkt tinglysning.
- Aftalens gyldighed og dens beskyttelse mod andre er forskellige spørgsmål.
- Underskrift, betaling og nøgleoverdragelse erstatter ikke tinglysning.
- Bankens underpant skal skelnes fra selve ejerpantebrevet.
- En sikret ret har ikke nødvendigvis første prioritet eller fuld økonomisk dækning.
- Identificér rettighed, aktiv og konkurrent, og kontrollér tinglysningssvaret.
Hvad bliver sikret, når du foretager handlingen?
Sikringen knytter sig til en bestemt rettighed. Det kan være din ejendomsret til boligen eller en långivers pant i den. Begrebet handler om rettens stilling over for andre, ikke om at fjerne alle økonomiske risici. Et korrekt sikret pant kan stadig give utilstrækkelig dækning, hvis ejendommens værdi ikke rækker til de krav, der står foran.
Derfor er det nødvendigt at stille to forskellige spørgsmål: Har parterne gyldigt aftalt retten, og er den beskyttet mod den person, der senere gør en konkurrerende ret gældende? En underskrevet aftale besvarer ikke nødvendigvis begge spørgsmål. Omvendt kan en registrering ikke bruges som universelt bevis for, at ethvert underliggende forhold er gyldigt.
Den juridiske vejledning beskriver sikringsakter ved udlæg som handlinger, der beskytter mod skyldnerens øvrige kreditorer og godtroende aftaleerhververe. Det samme afsnit viser, at den nødvendige handling afhænger af det aktiv og den beskyttelse, der er tale om.
Hvorfor er en underskrift eller nøgleoverdragelse ikke nok?
For rettigheder over fast ejendom følger hovedreglen af tinglysningslovens § 1. Tinglysning skal sikre rettigheden mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. At du har fået nøglerne, betalt købesummen eller flyttet dine møbler ind, er ikke i sig selv den foreskrevne tinglysning.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Du køber et sommerhus og overtager det på den aftalte dag. Skødet bliver imidlertid liggende som et underskrevet dokument uden anmeldelse. Overtagelsen dokumenterer, at handlen er kommet langt mellem dig og sælger, men den erstatter ikke sikringsakten over for en konkurrerende rettighedshaver. Et senere tinglyst udlæg for sælgers gæld kan derfor rejse en anden konflikt end et almindeligt spørgsmål om betaling mellem jer.
Det er heller ikke tilstrækkeligt at kalde et bilag for en sikkerhedserklæring. Rettens art og lovens krav afgør, hvad der skal foretages. Betegnelsen på parternes private dokument ændrer ikke den påkrævede sikringsakt.
Hvilken ret skal tinglyses ved et ejerpantebrev?
Et ejerpantebrev og bankens underpant i det er to forskellige rettigheder. Ejerpantebrevet giver en registreret ramme. Bankens sikkerhed inden for rammen skal identificeres særskilt. Du kan derfor ikke nøjes med at konstatere, at der findes et ejerpantebrev på ejendommen, hvis spørgsmålet er, om en bestemt långiver er beskyttet.
Tinglysningslovens § 1 a kræver tinglysning af underpant i ejerpantebreve for at opnå beskyttelse mod de konkurrerende aftaler og den retsforfølgning, bestemmelsen omfatter. Overdragelse af sådan en underpanteret har også et selvstændigt krav om tinglysning. En intern meddelelse om bankskifte og en ændring i Tingbogen er derfor ikke det samme.
For dig som boligejer betyder skellet, at låneaftalen, pantsætningsaftalen og de registrerede rettigheder skal passe sammen. En låneopgørelse fortæller, hvor meget der skyldes. Den dokumenterer ikke alene, hvilken ret banken har sikret, eller hvilken placering den har over for andre.
Hvem skal respektere den sikrede ret?
Beskyttelsen vurderes i forhold til den konkrete modpart. En senere køber eller aftalepanthaver og en kreditor med udlæg står ikke nødvendigvis ens. Efter hovedreglen skal en aftaleerhverver være i god tro for med sin egen tinglyste ret at fortrænge en tidligere utinglyst ret. Kreditorens retsforfølgning er ikke underlagt samme godtrokrav.
Du bør derfor undgå konklusionen, at en manglende sikringsakt enten er helt uden betydning eller altid ødelægger retten. Den kan være afgørende over for én konkurrent, mens retten fortsat kan gøres gældende over for en anden. En rettighed, der er beskyttet direkte efter en særregel, skal desuden vurderes efter den regel.
Tilsvarende er beskyttelse og prioritet forskellige spørgsmål. Et tinglyst pant kan være sikret mod senere konkurrerende rettigheder og samtidig stå bag et ældre pant. Sikringsakten lover ikke førstepladsen i rækkefølgen.
Hvornår har en anmeldelse fået den nødvendige virkning?
Tidspunktet for dokumentets modtagelse hos Tinglysningsretten har betydning for retsvirkningen. Men et dokument, som bliver afvist, er ikke dermed sikret alene på grund af en tidligere indsendelse. Du skal læse resultatet af rettens behandling og eventuelle krav om yderligere dokumentation.
Ved foreløbig indførelse med frist skal den påpegede mangel afhjælpes. Sker det ikke inden fristens udløb, udslettes det foreløbigt indførte dokument. Et gemt udkast, en underskrift og en kvittering for modtagelsen viser således forskellige trin. Ingen af dem bør uden videre omtales som det endelige tinglysningsresultat.
Hvordan bruger du begrebet ved gennemgang af dokumenter?
Læs ordet sikringsakt sammen med den rettighed, teksten beskriver. En brugbar gennemgang identificerer fire forhold:
- Hvilken ret er stiftet, og hvem har fået den?
- Hvilket aktiv eller hvilken ejendom vedrører retten?
- Hvilken handling foreskriver reglerne for netop den ret?
- Hvilke konkurrerende rettigheder skal handlingen beskytte imod?
Kontrollér derefter selve registreringen og tinglysningssvaret. Denne rækkefølge hjælper dig med at opdage, om et dokument kun beviser aftalen, eller også viser den nødvendige sikring. Begrebet kan ikke afgøres ved at tælle underskrifter uden at kende rettens indhold.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om beskyttelse af rettigheder og underpant.
- Den juridiske vejledning: Sikringsakter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: