En deklaration om fast ejendom er et dokument, der indeholder en servitut – altså en begrænset ret eller pligt knyttet til ejendommen. Den kan for eksempel give andre færdsels- eller ledningsret eller begrænse byggeri og anvendelse. Du kan derfor ikke afgøre betydningen ud fra ordet alene; den konkrete tekst, påtegningerne og den berørte ejendom er afgørende.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En deklaration er dokumentet, der indeholder en servitut om en bestemt fast ejendom. Betydningen afhænger af den fulde tekst, det berørte areal, senere påtegninger og den påtaleberettigede.
- Deklarationen findes normalt under Servitutter i Tingbogen.
- Rettigheden kan være privatretlig eller offentligretlig.
- Åbn både det oprindelige dokument og senere påtegninger.
- Kontrollér også hovedejendommen eller grunden, når ejendomstypen kræver det.
- Aktuelle lokalplaner og ændring eller aflysning skal undersøges særskilt.
Hvad er forskellen på deklaration og servitut?
Deklarationen er dokumentet. Servitutten er den ret eller byrde, som dokumentet fastlægger. I Tingbogen finder du derfor normalt deklarationen under rubrikken Servitutter.
Efter tinglysningsloven kan et privat dokument kun tinglyses, hvis det fastslår, stifter, ændrer eller ophæver en ret over en bestemt fast ejendom. En privat aftale bliver altså ikke en servitut alene, fordi den handler om en ejendom. Den skal vedrøre en ret over selve ejendommen. Tinglysning giver efter lovens hovedregel retten beskyttelse mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning.
Hvilke rettigheder kan dokumentet indeholde?
En deklaration kan give en anden person, en anden ejendom eller en myndighed en afgrænset ret. Tinglysningsretten nævner blandt andet færdselsret, jagtret, aftægtsret og forkøbsret. Andre dokumenter kan regulere ledninger, bebyggelse eller brugen af et bestemt areal.
Rettigheden kan være privatretlig eller offentligretlig. Ved en privatretlig servitut ligger retten hos en privat part. Ved en offentligretlig servitut er en myndighed rettighedshaver. Nogle offentligretlige rettigheder kan gælde uden tinglysning, så fravær under Tingbogens servitutter beviser ikke i sig selv, at ejendommen er fri for alle offentlige begrænsninger.
Hvor finder du den fulde tekst?
Start med ejendommens tingbogsattest. Under Servitutter kan du se de registrerede dokumenter. Tinglysningsrettens officielle vejledning om at finde en servitut beskriver derefter denne kontrol:
- Vælg den rigtige ejendom på tinglysning.dk, og åbn rubrikken Servitutter.
- Brug dokumentets dato og løbenummer til at åbne den fulde tekst og eventuelle senere påtegninger.
- Dokumenter tinglyst efter 8. september 2009 kan normalt åbnes direkte. Ældre dokumenter kan ligge i ejendommens indskannede akt.
- En servitut fra før 1927 uden akthenvisning kan skulle findes gennem Rigsarkivet.
For en ejerlejlighed eller anpart kan et relevant dokument ligge i hovedejendommens akt. Ejer du en bygning på lejet grund, kan servitutten ligge på grundens tingblad. Du bør derfor kontrollere den ejendom eller grund, som vejledningen henviser til, frem for kun at søge på din egen enhed.
Hvad skal du kontrollere i teksten?
Læs dokumentet sammen med alle senere påtegninger. Kontrollér især:
- hvilken ejendom, matrikel eller bygningsdel deklarationen omfatter
- hvilken ret eller begrænsning der er fastlagt
- om et rids afgrænser et bestemt areal
- hvem der er påtaleberettiget
- om tidsvilkår, ændringer, delvis aflysning eller andre påtegninger har betydning
Illustrativt eksempel: En deklaration giver et forsyningsselskab adgang til en ledning og begrænser byggeri i et indtegnet bælte. En planlagt tilbygning kan blive berørt, hvis den ligger i bæltet. Ligger tilbygningen uden for det viste areal, eller er retten senere delvist aflyst, kan den praktiske vurdering blive en anden. Dokumentet og ridset – ikke overskriften alene – afgør, hvad du skal undersøge nærmere.
Hvem kan ændre eller aflyse den?
De fleste servitutdokumenter angiver en eller flere påtaleberettigede. Det er den person, ejendom, forening eller myndighed, der efter dokumentet kan håndhæve retten. Tinglysningsretten oplyser, at den påtaleberettigede skal godkende ændringer, respektpåtegninger eller aflysning.
Ejeren kan derfor ikke gå ud fra, at en gammel eller upraktisk deklaration kan slettes ensidigt. Den konkrete ret og den ønskede ændring afgør, hvilke samtykker og dokumenter der kræves. Oprettes eller ændres en ret over ejendommen, er tinglysning af servitut et særskilt trin.
Er deklarationen det samme som en lokalplan?
Nej. En deklaration er et dokument om en konkret ret eller byrde over fast ejendom. En lokalplan er offentlig planlægning for et område og bygger på planloven.
Efter digitaliseringen den 8. september 2009 tinglyses lokalplaner og byplanvedtægter ikke længere. Gældende planer findes i Plandata. Hvis du undersøger mulighed for byggeri eller en bestemt anvendelse, skal du derfor både kontrollere de tinglyste servitutter og det aktuelle plangrundlag. Det ene register erstatter ikke det andet.
Fagligt grundlag og kilder
Forklaringen bygger på gældende tinglysningsregler og Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.
- Retsinformation: Tinglysningsloven, lovbekendtgørelse nr. 285 af 31. januar 2026.
- Tinglysningsretten: Servitutter og påtaleberettigede.
- Tinglysningsretten: Find servitut og Udskrifter fra fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: