Hvad betyder et fordelingstal i en ejerforening – og hvordan fastsættes det?

Af Skøde Centret

Når du køber en ejerlejlighed, køber du dig også ind i et fællesskab. Du bliver en del af en ejerforening, hvor udgifterne skal deles mellem beboerne. Det er her, fordelingstallet bliver helt centralt for din privatøkonomi.

Hvad er et fordelingstal egentlig?

Et fordelingstal er det nøgletal, der definerer, hvor stor en andel af den samlede ejendom du ejer. Du kan betragte det som din specifikke “lagkagestykke” af hele bygningen. Uden dette tal ville det være umuligt at fordele udgifterne retfærdigt.

Tallet angives oftest som en brøk eller et decimaltal. I mange ældre ejendomme ser man typisk brøker som 85/1000. Det betyder i praksis, at hvis ejendommen er opdelt i 1000 enheder, ejer du de 85 af dem.

Hvorfor er tallet afgørende for din månedlige økonomi?

Din andel af fællesudgifterne bliver beregnet direkte ud fra fordelingstallet. Det gælder alt fra bygningsforsikring og renovation til lønnen til viceværten. Jo højere dit tal er, desto større en del af regningen skal du betale.

Det bliver især mærkbart, hvis ejerforeningen beslutter at gennemføre store renoveringer. Skal der lægges nyt tag eller skiftes vinduer, kan det koste millioner. Her vil din andel af fælleslånet blive fastsat ud fra netop dette tal.

Vi oplever desværre ofte, at købere glemmer at tjekke dette, før de skriver under. En lejlighed kan virke billig i udbudspris, men hvis fordelingstallet er uforholdsmæssigt højt, kan de månedlige ejerudgifter være en tung post i budgettet.

Hvordan bliver fordelingstallet beregnet?

Der findes ingen fast lovregel for, præcis hvordan tallet skal fastsættes, men det sker typisk ved ejendommens opdeling. Der anvendes oftest to metoder: arealmodellen eller værdimodellen.

Ved arealmodellen kigger man rent på kvadratmeter. Har du en lejlighed på 100 m² i en ejendom på samlet 1.000 m², vil dit fordelingstal typisk være 10/100. Det er en meget gennemskuelig metode, som ofte bruges i nyere byggeri.

Værdimodellen tager højde for, at nogle kvadratmeter er mere værd end andre. En lejlighed i stueetagen mod gaden er måske mindre værd end en penthouselejlighed med havudsigt, selvom de er lige store. Her vil penthouselejligheden få et højere fordelingstal.

Hvilken betydning har tallet for din stemmeret?

I mange ejerforeninger er din indflydelse direkte koblet til dit fordelingstal. Det betyder, at ejeren af den store lejlighed på 1. sal har flere stemmer end ejeren af den lille lejlighed på 4. sal, når der afholdes generalforsamling.

Dette princip kaldes “stemmevægt efter fordelingstal”. Det sikrer, at dem, der betaler den største andel af udgifterne, også har mest at skulle have sagt, når pengene skal bruges.

Der kan dog være undtagelser. I nogle foreningers vedtægter er det besluttet, at man stemmer “efter hoveder”. Her har hver lejlighed én stemme, uanset størrelse. Det er derfor altid en god idé at læse vedtægterne grundigt igennem.

Hvad er forskellen på tinglyste og administrative tal?

Det tinglyste fordelingstal er det officielle tal. Det står registreret i tingbogen hos Tinglysningsretten og er juridisk bindende. Det er dette tal, der danner grundlag for ejerforeningens officielle regnskab og hæftelse.

Administrative fordelingstal er derimod interne tal, som foreningen selv har besluttet at bruge til specifikke formål. Det kan være relevant, hvis kun halvdelen af lejlighederne har altaner, og man ønsker, at kun disse lejligheder skal betale for vedligeholdelsen af dem.

Det er vores erfaring, at administrative fordelingstal kan skabe forvirring ved ejerskifte. Det er vigtigt, at sælger oplyser tydeligt om disse, så du som køber ikke bliver overrasket over ekstraregninger, der ikke fremgår af det officielle tingbogsudskrift.

Kan du få ændret dit fordelingstal?

Mange boligejere spørger os, om de kan få ændret deres fordelingstal, hvis de føler, det er uretfærdigt. Svaret er, at det er meget vanskeligt. Det tinglyste fordelingstal ligger som udgangspunkt fast.

For at ændre fordelingstallene kræver det typisk enstemmighed i ejerforeningen. Alle ejere skal være enige, fordi en ændring for én ejer uundgåeligt vil betyde en ændring for de andre. Hvis dit tal sættes ned, skal naboens tal sættes op.

Hvis der opnås enighed, skal de nye tal tinglyses på alle lejligheder i foreningen. Det udløser en tinglysningsafgift til staten på 1.850 kr. pr. lejlighed, hvilket hurtigt kan blive en bekostelig affære for foreningen.