Løsøre ved hushandel – Hvad er løsøre?

Af Skøde Centret

Når du køber eller sælger en bolig, opstår der ofte tvivl om, hvad der egentlig følger med i prisen. Løsøre dækker over de genstande, der ikke er en fast del af bygningen, men som befinder sig i boligen. Det er her, mange misforståelser opstår mellem køber og sælger.

Hvordan skelner man mellem fast inventar og løsøre?

Den grundlæggende tommelfingerregel er ret simpel. Hvis du forestiller dig, at du kunne vende huset på hovedet og ryste det, ville alt det, der falder ud, typisk blive betragtet som løsøre. Det gælder møbler, lamper, gardiner og potteplanter. Det, der bliver siddende, er fast ejendom eller fast inventar.

Det er dog ikke altid så sort-hvidt i praksis. Vi oplever ofte, at grænsen flyder, når det kommer til ting som store garderobeskabe eller specielle hyldesystemer. Hvis et skab er bygget ind i væggen og tilpasset rummet, vil det oftest høre til boligen. Er det derimod et fritstående skab, som blot er skruet fast for sikkerhedens skyld, kan det diskuteres.

Det er afgørende at forstå denne forskel, da det har betydning for, hvad du som køber kan forvente at overtage. Fast inventar skal som udgangspunkt blive i boligen, medmindre andet er aftalt. Løsøre tager sælger derimod typisk med sig, når flyttebilen pakkes.

For at undgå konflikter anbefaler vi altid, at man er meget specifik i salgsopstillingen. Hvis du er i tvivl om en specifik genstand, bør du spørge ejendomsmægleren eller få det skrevet direkte ind i købsaftalen.

Hvilke regler gælder for hårde hvidevarer?

Hårde hvidevarer er en klassisk kilde til uenighed i bolighandler. Mange købere tager det for givet, at vaskemaskine, tørretumbler og køleskab følger med huset. Det er også ofte tilfældet, men det er ikke en naturlov.

Reglerne siger, at de hvidevarer, der var til stede under fremvisningen, som udgangspunkt følger med. Men sælger har ret til at tage dem med, hvis det tydeligt fremgår af salgsopstillingen eller købsaftalen. Det er derfor vigtigt at læse det med småt.

Vi ser desværre sager, hvor sælger udskifter dyre hvidevarer med billigere modeller lige inden overtagelsen. Dette er ikke tilladt, medmindre det er aftalt. De maskiner, du ser på fremvisningen, er dem, du har købt, medmindre de går i stykker i mellemtiden.

Hvordan håndteres løsøre i købsaftalen?

Købsaftalen er det juridiske dokument, der styrer hele handlen. Det er her, alle aftaler om løsøre skal skrives ned for at være gyldige. Mundtlige aftaler er svære at bevise og skaber ofte problemer senere i forløbet.

Hvis du som køber ønsker at overtage sælgers gardiner, plæneklipper eller den store sofa, skal det noteres som en særskilt aftale. Det sikrer, at der er klarhed over prisen, og om tingene er en del af den samlede købesum eller afregnes separat.

Det er vores erfaring, at en detaljeret inventarliste kan spare begge parter for meget besvær. Listen bør vedlægges købsaftalen som et bilag. På den måde er der ingen tvivl, når nøglerne overdrages på overtagelsesdagen.

Husk også at tjekke, om der er gæld i det løsøre, du overtager. Det er sjældent ved almindeligt indbo, men ved større installationer kan der være ejendomsforbehold, som du ikke ønsker at hænge på.

Kan man spare penge ved at handle løsøre separat?

Når du køber en bolig, skal der betales en tinglysningsafgift til staten for at få skødet registreret. Denne afgift beregnes typisk som et fast beløb plus en procentdel af købesummen. Her er der en vigtig detalje, som mange overser.

Hvis du køber løsøre af sælger, og prisen for dette er inkluderet i den samlede boligpris, kommer du til at betale tinglysningsafgift af dine brugte møbler. Det er unødvendigt. Ved at holde prisen for løsøre adskilt fra selve ejendommens pris, kan du spare den variable afgift på denne del.

Det kræver dog, at prissætningen af løsøret er realistisk. Du kan ikke sætte prisen på en gammel sofa til 100.000 kroner for at nedbringe boligens officielle handelspris. Skattestyrelsen kan gribe ind, hvis fordelingen virker kunstig.

Hvad gælder ved særlige boligtyper som sommerhuse?

Ved handel med sommerhuse er traditionen ofte anderledes end ved helårsboliger. Her er det meget almindeligt, at en stor del af indboet følger med i handlen. Det skyldes ofte, at møblerne er købt specifikt til huset og passer ind i stilen.

Selvom det er kutyme, bør du aldrig tage det for givet. Sælger kan have et særligt forhold til en bestemt lænestol eller et maleri. Derfor gælder de samme råd om skriftlighed her. Gå huset igennem rum for rum og lav en liste.

Du kan læse mere om reglerne for forbrugerbeskyttelse og mangler ved bolighandel hos Boligejer.dk, som giver et godt overblik over dine rettigheder som køber.

Hvad gør du, hvis tingene mangler ved overtagelse?

Det er en frustrerende oplevelse at låse sig ind i sit nye hjem og opdage, at de aftalte genstande er væk. Hvis sælger har fjernet løsøre, som ifølge aftalen skulle blive, har du krav på erstatning eller levering af det manglende.

I første omgang bør du kontakte din rådgiver eller ejendomsmægleren straks. Tag billeder af de steder, hvor tingene mangler. Det er vigtigt at reagere hurtigt, så kravet kan rejses over for sælger, inden købesummen er fuldt frigivet.

Ofte kan sagen løses ved, at sælger leverer tingene tilbage, eller at I aftaler et nedslag i prisen svarende til genstandenes værdi. Det er her, din rådgiver spiller en vigtig rolle i at sikre, at du ikke bliver snydt.

Hvordan vurderes værdien af brugt løsøre?

Når I skal aftale en pris for løsøre, er det vigtigt at huske, at brugte møbler og hvidevarer sjældent har en høj markedsværdi. Det er ikke nyprisen, der er afgørende, men hvad tingene kan sælges for i deres nuværende stand.

En god tommelfingerregel er at se på, hvad tilsvarende brugte ting koster på nettet. Det giver et realistisk udgangspunkt for forhandlingen. Sælger overvurderer ofte værdien af egne ting, mens køber typisk vurderer den lavere.