En ejerskifteforsikring beskytter både køber og sælger mod økonomiske overraskelser efter en bolighandel. Forsikringen dækker skjulte fejl og mangler, som ikke var synlige ved overtagelsen, og som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hos Skøde Centret er vi specialiseret i overdragelse af fast ejendom.
- Dækningsomfang: Standarddækning sikrer bygningen i min. 5 år, mens en udvidet forsikring (10 år) også dækker forhold ved grunden som forurening og ulovlige stikledninger.
- Økonomi: Præmien fastsættes individuelt baseret på boligens alder, størrelse og stand samt den valgte dækningsgrad og løbetid.
- Proces: Før tegning er det afgørende at sammenholde forsikringstilbuddet med tilstandsrapporten, da kendte skader aldrig er dækket.
- Vigtigt forbehold: Vær særligt opmærksom på specifikke klausuler, hvor selskabet tager forbehold for risici nævnt i rapporterne, da disse indskrænker dækningen markant.
Hvad er formålet med huseftersynsordningen?
Huseftersynsordningen danner rammen om ejerskifteforsikringer i Danmark. Systemet er indrettet sådan, at sælger kan frigøre sig for sit 10-årige mangelansvar ved at få udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.
Sælger skal desuden indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring og tilbyde at betale halvdelen af præmien på den billigste basisdækning. Når disse betingelser er opfyldt, overgår risikoen for skjulte skader fra sælger til forsikringsselskabet.
For køberen betyder det, at man skal rette sit krav mod forsikringsselskabet i stedet for sælgeren, hvis der dukker uforudsete skader op. Det skaber en større økonomisk sikkerhed, da man ikke er afhængig af sælgers betalingsevne.
Vi oplever ofte, at købere føler sig mere trygge ved denne model, da forsikringsselskaber er regulerede finansielle virksomheder med pligt til at dække berettigede krav.
Hvilke konkrete skader dækker forsikringen typisk?
Forsikringen dækker skader på selve bygningerne, som var til stede på overtagelsestidspunktet, men som ikke kunne ses med det blotte øje. Det er et krav, at skaden nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt.
Typiske eksempler på dækningsberettigede skader omfatter revner i fundamentet, utætheder i taget, der ikke kunne konstateres ved besigtigelse, eller skjulte rørskader inde i væggene.
VVS-installationer og el-installationer er også omfattet, hvis de er ulovlige eller har nedsat funktion, forudsat at forholdene ikke er nævnt i elinstallationsrapporten.
Den dækker dog ikke fejl, som køber burde have opdaget, eller forhold som er tydeligt beskrevet i de udleverede rapporter.
Hvad er forskellen på basisdækning og udvidet dækning?
Der findes to hovedtyper af dækning: basisdækning og udvidet dækning. Basisdækningen opfylder lovens minimumskrav og løber typisk i 5 år. Den dækker skjulte skader på bygningen samt ulovlige el- og VVS-installationer, der har nedsat funktion.
Den udvidede dækning tilbyder en bredere beskyttelse og løber ofte i op til 10 år. Denne type inkluderer typisk dækning for forhold uden for selve bygningen, såsom forurening på grunden eller ulovlige stikledninger og kloakker.
En væsentlig forskel er også dækningen af ulovlige installationer. Hvor basisdækningen kræver nedsat funktion, dækker den udvidede forsikring ofte ulovlige installationer, selvom de fungerer upåklageligt, men blot er i strid med lovgivningen.
Hvilken betydning har tilstandsrapporten for dækningen?
Tilstandsrapporten fungerer som en negativliste for forsikringen. Alt, hvad den byggesagkyndige har noteret af fejl, skader eller tegn på skader i rapporten, er undtaget fra dækning.
Hvis rapporten indeholder bemærkningen “UN” (Undersøges Nærmere), bortfalder dækningen for det pågældende bygningsdel fuldstændigt. Det gælder, uanset hvad en nærmere undersøgelse senere måtte vise.
Køber bærer selv risikoen for de forhold, der er oplyst. Det er derfor, man skal læse rapporten grundigt igennem. Hvis en skade er nævnt, kan man ikke senere melde den til forsikringsselskabet som en skjult mangel.
Du kan læse mere om tilstandsrapporter og deres juridiske betydning hos Boligejer.dk.
Hvad dækker forsikringen ikke?
Ejerskifteforsikringen er ikke en vedligeholdelseskonto. Den dækker ikke almindeligt slid og ælde, som må forventes i forhold til husets alder. Hvis et tag er udslidt på grund af alder, er det ikke en forsikringsskade, men forventeligt vedligehold.
Synlige fejl og mangler er heller ikke dækket. Hvis en skade var tydelig ved en almindelig gennemgang af boligen, forventes det, at køber har set den og taget højde for den i prisen.
Der gælder også en bagatelgrænse. Skader skal have et vist omfang eller en vis økonomisk værdi, før de udløser erstatning. Kosmetiske fejl, der ikke påvirker bygningens levetid eller funktion, afvises typisk.
Hvordan fungerer selvrisikoen?
Ved hver skadeanmeldelse skal der typisk betales en selvrisiko. Størrelsen på selvrisikoen varierer fra selskab til selskab, men er lovmæssigt reguleret med et maksimumbeløb pr. skade.
Nogle forsikringsselskaber tilbyder en lavere præmie mod en højere selvrisiko, eller omvendt. Det er en økonomisk afvejning, man foretager ved tegningen af forsikringen.
Det er vores erfaring, at mange boligkøbere overser de samlede omkostninger ved selvrisikoen, hvis der opstår flere mindre skader uafhængigt af hinanden, da selvrisikoen trækkes pr. skadeforløb.
Gælder forsikringen ved køb af sommerhus?
Reglerne for ejerskifteforsikring gælder også ved handel med sommerhuse. Processen er den samme som ved helårshuse: Sælger skal fremlægge tilstandsrapport, elinstallationsrapport og et forsikringstilbud.
Ved sommerhuse skal man være særligt opmærksom på fundamenter og lette konstruktioner, som ofte er bygget anderledes end helårshuse. Forsikringsbetingelserne tager højde for fritidshusets karakter.
Du kan finde specifik information om ejerskifteforsikring ved køb af sommerhus, hvis du overvejer at investere i en feriebolig.
Er det lovpligtigt at tegne forsikringen?
Det er frivilligt for køber, om man vil tegne en ejerskifteforsikring. Der er ingen lov, der tvinger køber til at acceptere sælgers tilbud eller tegne forsikringen.
Hvis køber vælger ikke at tegne forsikringen, er sælger dog stadig fritaget for sit 10-årige ansvar, så længe sælger har opfyldt sin del af forpligtelserne i huseftersynsordningen.
Det efterlader køber uden sikkerhedsnet. Hvis der opstår skjulte skader, skal køber selv betale for udbedringen. Derfor vælger langt de fleste at tegne forsikringen for at sikre deres investering.
Spørgsmålet om, er en ejerskifteforsikring lovpligtig, dukker ofte op, og svaret er altså nej, men det anbefales kraftigt af hensyn til den økonomiske risiko.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
