Sælgers ejendomsmægler skal varetage sælgers interesser, mens din køberrådgiver arbejder på din side af handlen. En ejendomsmægler kan også være køberrådgiver i en handel, hvor vedkommende ikke repræsenterer sælger. Forskellen ligger derfor i opdraget og den part, rådgiveren repræsenterer, ikke alene i personens faglige titel.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Sælgers ejendomsmægler varetager sælgers interesser, mens køberrådgiveren arbejder på købers side. En ejendomsmægler kan også være køberrådgiver, hvis vedkommende ikke repræsenterer sælger i samme handel.
- Sælgers mægler skal give relevante oplysninger til begge parter, men er ikke dermed købers rådgiver.
- Forbuddet mod dobbeltrepræsentation omfatter også ansatte og ejere i formidlingsvirksomheden.
- Rådgivningsaftalen skal afklare opgaver, pris og hvem der håndterer frister og afslutning.
- Købsaftalens rådgiverforbehold og aftalen med rådgiveren har forskellige funktioner.
- Afklar virksomhedstilknytning og eventuel betaling for henvisninger, før du vælger rådgiver.
Hvad kan du forvente af sælgers mægler?
Mægleren, der står for salget, arbejder for at gennemføre handlen på de vilkår, der er aftalt med sælger. Samtidig skal mægleren give både dig og sælger oplysninger af betydning for handlen og dens gennemførelse. Det følger af lov om formidling af fast ejendom.
Oplysningspligten gør ikke mægleren til din rådgiver. Du kan få oplysninger om ejendommen og praktiske svar om salget, men mægleren skal ikke forhandle den lavest mulige pris på dine vegne. Hvis du ikke har egen rådgiver, skal mægleren oplyse dig om muligheden for at søge bistand.
Det er derfor nyttigt at skelne mellem et faktuelt svar og en vurdering af, hvad du bør acceptere. Oplysningen om en overtagelsesdato er én ting; vurderingen af, om datoen passer til din finansiering og dine øvrige forpligtelser, er en anden.
Hvilket arbejde køber du hos en køberrådgiver?
Rådgivning kan omfatte dokumentgennemgang, aftalevilkår, forhandling og den efterfølgende ekspedition af handlen. Du bør få præciseret, hvilke dele der er aftalt, og hvem der håndterer resten. Køberrådgiverens opgaver skal passe til det trin i købet, du er nået til.
For erhvervsdrivende omfattet af køberrådgiverreglerne skal rådgivningen varetage køberens interesser og være relevant, retvisende og fyldestgørende. Selvstændig advokatvirksomhed og visse andre erhverv med særregler er undtaget fra disse regler. Det betyder, at du også skal kende rådgiverens faglige baggrund og det regelsæt, opdraget følger.
En aftale om dokumentgennemgang er ikke i sig selv en aftale om at undersøge bygningens teknik eller skaffe et lån. Bed om at få oplyst, hvilke spørgsmål der kræver en anden fagperson. Et opdrag, som først begynder efter en afgørende frist, kan heller ikke give de samme handlemuligheder som rådgivning inden fristen.
Må samme virksomhed hjælpe begge parter?
Ingen må repræsentere både sælger og køber i samme handel. Forbuddet omfatter også ejere, ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden. Det løser derfor ikke uden videre interessekonflikten, at en anden medarbejder ved siden af sælgers mægler tilbyder at være din repræsentant.
Spørg konkret, hvilken virksomhed du indgår aftalen med, og hvordan den er knyttet til sælgers mægler. Et fælles kædenavn er ikke alene en tilstrækkelig beskrivelse af de involverede virksomheder og personer. Få relationen afklaret, før du lægger din køberrådgivning dér.
Et andet spørgsmål er økonomiske interesser i en henvisning. For rådgivere omfattet af bekendtgørelsen skal væsentlige interesser i dit valg af finansiering, forsikring eller andre tilknyttede ydelser oplyses. Får rådgiveren betaling for en henvisning, skal du blandt andet oplyses om, hvor betalingen kommer fra, og kunne få beløbets størrelse oplyst. At du har fået oplysning om en provision, ophæver ikke forbuddet mod at repræsentere begge parter.
Hvem følger sagen fra forbehold til afslutning?
Få en klar arbejdsfordeling, når du vælger køberrådgiver. Aftalen bør gøre det forståeligt, hvem der undersøger dokumenterne, kommunikerer med sælger, holder styr på fristerne og udfører den afsluttende ekspedition. Spørg også, om prisen omfatter alle de aftalte dele, og hvad der betales, hvis du ikke køber.
Et rådgiverforbehold er et vilkår i købsaftalen. Rådgivningsaftalen er din aftale med rådgiveren. De to dokumenter har forskellige funktioner. Det er ikke nok at bestille rådgivning og derefter regne med, at købsaftalen automatisk afventer rådgiverens godkendelse.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Sælgers mægler sender et udkast med en tidlig overtagelse. Din rådgiver undersøger konsekvenserne for dig og foreslår en senere dato. Mægleren forelægger ændringen for sælger. Hvis sælger accepterer, kan parterne aftale datoen; hvis sælger afslår, må du tage stilling efter de vilkår og frister, der gælder for tilbuddet eller aftalen. Rådgiveren kan ikke ensidigt ændre overtagelsesdagen.
Fagligt grundlag og kilder
Grundlaget er lov om formidling af fast ejendom med ændringerne om køberrådgivning, bekendtgørelsen om køberrådgivning samt Erhvervsstyrelsens oplysninger på Boligejer.dk om ejendomsmæglerens rolle.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: