Overtagelsesdatoen er den dag, som køber og sælger har valgt som handlens centrale skæringspunkt for den praktiske og økonomiske overtagelse. Den står i købsaftalen. Hvad der præcist skifter denne dag – nøgler, risiko, forbrug eller betaling – følger dog af aftalens vilkår, og en tidligere dispositionsdag kan flytte nogle virkninger frem uden at flytte dem alle.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Overtagelsesdatoen er det aftalte skæringspunkt for centrale praktiske og økonomiske forhold i bolighandlen. Den skal læses sammen med bestemmelserne om risiko, dispositionsret, betaling og tinglysning, fordi en tidligere dispositionsdag kan flytte nogle virkninger uden at flytte dem alle.
- Køber og sælger fastlægger datoen i købsaftalen.
- Aftalen skal vise, hvornår risiko og dispositionsret går over.
- En tidligere dispositionsdag kan flytte forsikring, vedligeholdelse og forbrug frem.
- Tinglyst ejerskab og fysisk nøgleoverdragelse er særskilte kontrolspor.
- Refusionsopgørelsen bruger normalt overtagelsesdatoen som skæringsdag, mens måleraflæst forbrug kan følge dispositionsdagen.
Hvordan bliver overtagelsesdatoen aftalt?
Køber og sælger fastlægger overtagelsesdatoen som et af de centrale vilkår sammen med blandt andet prisen. Der findes ikke én kalenderregel, som vælger dagen for alle handler. Datoen bliver i stedet en del af parternes forhandling og skal passe sammen med finansiering, fraflytning, indflytning og den praktiske aflevering.
Den valgte dato skal fremgå entydigt af købsaftalen. Hvis klokkeslættet for nøgleudleveringen har betydning, bør det også stå der. Aftaler parterne senere en ny dato, bør ændringen dokumenteres skriftligt og samtidig afklare, hvilke frister og virkninger der flyttes med.
Hvad skifter på overtagelsesdagen?
Har parterne ikke aftalt en tidligere dispositionsdag, er overtagelsesdagen normalt tidspunktet for nøgleudlevering og praktisk rådighed. Køber kan gennemgå boligens synlige stand, modtage de aftalte nøgler og få relevante forbrugsmålere aflæst eller registreret.
Ved en erhvervsmæssigt formidlet forbrugerhandel skal købsaftalen efter de gældende minimumskrav til standardkøbsaftaler oplyse, hvornår risikoen og dispositionsretten går over til køber. Du skal derfor læse den konkrete bestemmelse om risiko sammen med datoen i aftalen. Får du dispositionsret før overtagelsesdagen, skal forsikringsforholdet være afklaret for den tidligere periode.
Hvad hvis du får nøglerne tidligere?
Når du efter aftalen må tage boligen i brug før overtagelsesdatoen, får handlen en særskilt dispositionsdag. Din dispositionsret ved boligkøb kan omfatte indflytning, opbevaring eller bestemte arbejder, men omfanget afhænger af den skriftlige aftale. Den bør angive adgang, risiko, forsikring, vedligeholdelse og betaling for el, vand og varme.
En tidligere dispositionsdag flytter ikke automatisk overtagelsesdatoen, betalingsvilkårene eller tinglysningen. Illustrativt eksempel: Købsaftalen angiver 1. oktober som overtagelsesdato, men parterne aftaler senere nøgleudlevering den 15. september. Et tillæg kan lade risiko, vedligeholdelse og forbrug følge den 15. september, mens betaling og de øvrige tidsfordelte poster fortsat følger 1. oktober. Flytter tillægget i stedet selve overtagelsesdatoen, skal de tilknyttede frister afstemmes på ny.
Er overtagelsesdatoen også tinglysningsdatoen?
Ikke nødvendigvis. Overtagelsesdatoen er et aftalt handelstidspunkt, mens tinglysningen er den offentlige registrering af ejerskabet. Tinglysningsretten beskriver skødet som det officielle dokument, der tinglyses som købers ejendomsret. Datoen i købsaftalen og datoen, hvor skødet registreres, kan derfor være forskellige.
Nøgleudlevering viser ikke i sig selv, at køber er registreret som ejer. Omvendt viser et underskrevet eller tinglyst skøde ikke alene, at boligen er fysisk afleveret som aftalt. Aftale, rådighed og registrering er tre kontrolspor, som skal stemme overens, men som ikke nødvendigvis afsluttes samme dag.
Hvordan bruges datoen i refusionsopgørelsen?
Overtagelsesdatoen bruges normalt som skæringsdag i refusionsopgørelsen for de tidsfordelte indtægter og udgifter, som parterne har aftalt at dele. Opgørelsen retter dermed det økonomiske mellemværende, hvis én part har betalt en post, som helt eller delvist vedrører den anden parts periode.
Forbrug kan følge et andet skæringspunkt. Har køber fået dispositionsret før overtagelsesdatoen, kan måleraflæsninger og forbrugsbetaling følge dispositionsdagen. Direkte slutafregning fra et forsyningsselskab og en post i refusionsopgørelsen er også to forskellige afregningsmåder. Købsaftalen og de faktiske bilag afgør, hvad der skal med.
Hvad kontrollerer du før overtagelsen?
Læs datoerne som en samlet tidsplan i stedet for kun at kontrollere én linje i købsaftalen:
- Bekræft overtagelsesdato, klokkeslæt og hvem der udleverer nøglerne.
- Afklar en eventuel dispositionsdag og præcisér rådighed, risiko, vedligeholdelse og forbrug.
- Kontrollér, at forsikringsdækningen begynder på det tidspunkt, som aftalen kræver.
- Aftal hvordan boligens stand, nøgler og relevante måleraflæsninger dokumenteres.
- Sammenhold datoerne for betaling, skøde, refusionsopgørelse og eventuelle aftalte arbejder.
Viser købsaftale, tillæg og skøde forskellige overtagelsesdatoer, bør uoverensstemmelsen rettes eller forklares skriftligt før nøgleudleveringen. Ingen af dokumenterne bør uden videre behandles som en automatisk ændring af de andre.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle offentlige vejledninger om købsaftaler, overtagelse og tinglysning.
- Retsinformation: bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom.
- Boligejer.dk under Erhvervsstyrelsen: vejledninger om købsaftale, overtagelse og refusionsopgørelse.
- Tinglysningsretten: vejledningen om skøder og registreret ejendomsret.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: