Når I går fra hinanden som ugifte, er der ingen faste regler for bodeling i loven. Hvis den ene part skal overtage den fælles bolig, kræver det et nyt skøde. Mange tror, det kræver en dyr advokat, men hvis I er enige om vilkårene, kan en specialist ofte klare det billigere og hurtigere.
Hvordan overtager jeg huset fra min samlever uden advokat?
Når et ugift par går fra hinanden, og den ene part ønsker at blive boende i den fælles bolig, står I overfor en formel ejendomsoverdragelse. I modsætning til ægtefæller, der har formuefællesskab, betragtes ugifte samlevende juridisk set som to selvstændige økonomiske individer. Det betyder, at når I skal dele huset, er der teknisk set tale om en almindelig handel, hvor den ene part køber den anden parts andel af ejendommen.
Processen indebærer, at der skal oprettes et nyt skøde, som skal tinglyses digitalt. Det er dette dokument, der sikrer, at den part, der flytter, bliver slettet som ejer, og at den part, der bliver boende, opnår det fulde ejerskab. Før dette kan ske, er det helt afgørende, at I bliver enige om prisen på boligen. Da I ikke er beskyttet af ægteskabslovens regler, er der ingen automatik i, hvordan værdierne skal fordeles. I skal selv aftale, hvad huset er værd, og dermed hvor mange penge den, der flytter, skal have med sig.
Når aftalen er på plads, skal de juridiske dokumenter udarbejdes. Det omfatter typisk en overdragelsesaftale, som beskriver vilkårene for handlen, og selve det digitale skøde. Begge parter skal underskrive med MitID, hvorefter sagen sendes til Tinglysningsretten. Det er en administrativ proces, der kræver nøjagtighed, men som udgangspunkt ikke kræver en advokats involvering, hvis I kan tale sammen og er enige om tallene. Det vigtigste er at få lukket sagen korrekt, så I begge kan komme videre uden løse ender.
Er det nødvendigt at betale for en advokat ved brud?
Det er en udbredt opfattelse, at et brud og en bodeling kræver, at man hyrer hver sin advokat. Det kan også være nødvendigt, hvis konflikten er gået i hårdknude, og I ikke kan blive enige om, hvem der ejer hvad, eller hvad huset er værd. I så fald fungerer advokaten som en konfliktløser og partsrepræsentant, der varetager dine interesser mod din tidligere samlever.
Men hvis situationen er den, at I er enige om, at den ene skal overtage huset, og I er enige om prisen, så er behovet for en advokat ofte overvurderet. I denne situation er der ikke tale om en juridisk tvist, men om en ekspeditionssag. Opgaven går ud på at få formaliseret jeres aftale og få registreret det nye ejerskab korrekt i tingbogen. Her kan en specialiseret virksomhed som Skøde Centret ofte være et fornuftigt alternativ.
Forskellen ligger primært i prisen og fokusområdet. En advokat har en bred juridisk viden og tager sig betalt for denne, hvilket ofte resulterer i en højere pris. En specialist arbejder udelukkende med papirarbejdet omkring ejendommen og har optimeret sine processer til netop dette. Kvaliteten af det færdige skøde er den samme, uanset om det er udarbejdet af en advokat eller en specialist.
Du bør derfor overveje, om du har brug for juridisk rådgivning til at løse en konflikt, eller om du blot har brug for praktisk hjælp til at gennemføre papirarbejdet. For mange ugifte par, der skilles i fordragelighed, er det en unødvendig stor udgift at involvere dyre advokater, når opgaven reelt blot handler om at få det formelle på plads.
Hvad koster det i skat og afgifter at dele huset?
Når ugifte samlevende skal dele en bolig, støder de ofte på en økonomisk virkelighed, der adskiller sig markant fra den, der gælder for ægtefæller. Staten opkræver nemlig afgift ved tinglysning af skøder, og her er der ingen “rabat” til ugifte par, selvom I har boet sammen i mange år og har børn sammen.
Ved en overdragelse mellem ugifte skal der betales almindelig tinglysningsafgift. Det består af en fast afgift på 1.850 kr. samt en variabel afgift på 0,6 % af købesummen for den andel, der overdrages. Hvis den ene part køber halvdelen af huset af den anden, skal der altså betales 0,6 % i afgift af værdien af denne halvdel. Til sammenligning kan gifte par ved separation ofte nøjes med den faste afgift, men denne regel gælder desværre ikke for samlevende.
Det er også her, man skal være særligt opmærksom på reglerne om gaveafgift. I kan blive fristet til at sætte prisen på boligen lavt for at hjælpe den part, der skal blive boende, eller for at spare på tinglysningsafgiften. Men da ugifte samlevende juridisk set er uafhængige parter, vil skattemyndighederne kunne betragte en for lav pris som en gave.
Der gælder følgende opmærksomhedspunkter:
- Handlen skal ske på markedsvilkår, hvilket vil sige til den reelle handelsværdi.
- Hvis prisen er sat for lavt, kan differencen blive beskattet som personlig indkomst for modtageren.
- I kan ikke give hinanden skattefrie gaver ud over det årlige grundbeløb, medmindre I har boet sammen i mere end to år, og selv da er der regler, der skal overholdes.
En rådgiver kan hjælpe jer med at fastsætte prisen korrekt og beregne afgifterne, så I undgår en efterregning fra Skattestyrelsen.
Hvad siger banken til at jeg overtager gælden alene?
Det juridiske skøde er kun den ene halvdel af øvelsen, når I skal dele boligen. Den anden og ofte mere komplicerede del handler om finansieringen. Langt de fleste boliger er behæftet med gæld, og da I købte boligen sammen, skrev I begge under på lånene. Det betyder, at I hæfter solidarisk, hvilket vil sige, at banken kan kræve det fulde beløb af jer begge.
Når du ønsker at overtage boligen alene, skal din tidligere samlever frigøres fra gælden, og du skal overtage den fulde forpligtelse. Dette kaldes gældsovertagelse. Det er ikke noget, man bare kan beslutte sig for; det kræver bankens og realkreditinstituttets aktive godkendelse. Banken vil foretage en ny kreditvurdering af dig for at se, om din økonomi er stærk nok til at bære alle udgifterne alene.
Det er en proces, der kan tage tid, og det er vigtigt at få afklaret, inden I skriver under på noget som helst. Hvis skødet bliver tinglyst uden bankens accept, risikerer I, at den part, der er flyttet, stadig hæfter for gælden, selvom vedkommende ikke længere ejer huset. Det er en meget risikabel situation.
Banken vil typisk kræve, at det nye skøde ligger klar eller er under tinglysning, før de endeligt frigiver den fraflyttende part. Derfor skal processen med skødeskrivning og bankgodkendelse koordineres nøje. Det er værd at bemærke, at banken ofte tager et gebyr for at ændre låneaftalerne. Dette gebyr er en ren bankomkostning og har ikke noget med prisen for skødeskrivning at gøre.
Er jeg juridisk tryg uden en advokat?
Når man står midt i et samlivsophør, er tryghed ofte det, man søger mest. Man vil gerne være sikker på, at man ikke bliver snydt, og at papirerne er i orden, så man ikke risikerer problemer i fremtiden. Derfor overvejer mange at bruge en advokat for at være på den sikre side. Men det er vigtigt at forstå, hvad denne sikkerhed består af.
Juridisk tryghed i en ejendomshandel handler primært om, at dokumenterne er korrekte, og at der er en forsikring, der dækker, hvis rådgiveren laver en fejl. En advokat har en obligatorisk ansvarsforsikring. Det er den, der sikrer dig økonomisk. Men advokater har ikke eneret på at være forsikrede.
Når du vælger en specialiseret virksomhed som Skøde Centret, vil du typisk opleve, at der er tegnet en tilsvarende professionel ansvarsforsikring. Ofte er denne forsikring tegnet hos store internationale selskaber som Lloyd’s, hvilket giver dig nøjagtig samme økonomiske beskyttelse som hos en advokat. Hvis der sker en fejl i sagsbehandlingen, er du dækket.
Derudover er der trygheden i selve fagligheden. En specialist, der beskæftiger sig med ejendomsoverdragelser hver eneste dag, oparbejder en rutine, som en almindelig advokat, der også skal i retten og lave testamenter, sjældent har. Denne store mængde sager betyder, at specialisten kender systemerne og faldgruberne indgående. Du kan derfor med ro i sindet vælge en specialiseret løsning, velvidende at du er dækket både fagligt og forsikringsmæssigt, præcis som hvis du havde valgt en advokat.
