Du behøver ikke automatisk en advokat til et skilsmisseskøde. Er I enige om overdragelsen, og er bodeling, ejerandele, betaling, lån og eventuelle betingelser afklaret, kan I som udgangspunkt selv oprette og anmelde bodelingsdokumentet. Tinglysningen kontrollerer dog ikke, om hele jeres aftale beskytter jer begge, og skødet frigør ikke altid den fraflyttende ægtefælle fra boliglånet.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Juridisk bistand er ikke et generelt formkrav, når I er enige og har afklaret hele boligoverdragelsen. Den private bodelingsaftale, den tinglyste ejerændring og frigørelsen fra lån er tre forskellige resultater, som skal kontrolleres hver for sig.
- I kan selv aftale formuedelingen, men aftalen bør være skriftlig og underskrevet af jer begge.
- Anmeldelsen kræver korrekte ejerandele, ejerskiftesum, underskrifter og dokumentation for separation eller skilsmisse.
- Et tinglyst skøde frigør ikke altid den fraflyttende ægtefælle fra boliglånet.
- Den faste tinglysningsafgift på 1.850 kr. forudsætter, at overdragelsen opløser et bestående formuefællesskab.
- Kontrollér både Tingbogen, långiverens bekræftelse og bodelingsaftalens vilkår efter registreringen.
Hvad kan I selv gøre?
Danmarks Domstole oplyser, at ægtefæller, som er enige, selv kan dele deres formuer uden en myndigheds godkendelse. I bør samle resultatet i en skriftlig aftale, som I begge underskriver. Aftalen skal vise, hvordan boligen indgår i den samlede deling, og ikke kun hvem der fremover skal stå som ejer.
Selve ejerændringen kan I anmelde digitalt. Tinglysningsrettens dokumenttype Bodeling bruges ved overdragelse af fast ejendom i forbindelse med separation eller skilsmisse. Sælgeren og køberen skal underskrive, og anmelderen sender dokumentet til tinglysning, når de nødvendige oplysninger og bilag er på plads. Selvbetjening fjerner altså ikke dokumentkravene; den betyder blot, at en professionel repræsentant ikke er et obligatorisk led.
Hvorfor er skødet ikke hele bodelingen?
Tre resultater skal holdes adskilt. En bodelingsoverenskomst fastlægger jeres private økonomiske opgør. Et skilsmisseskøde registrerer ejerændringen i Tingbogen. En aftale med långiveren afgør som udgangspunkt, hvem der hæfter personligt for lånene. Ét dokument løser derfor ikke nødvendigvis de to andre opgaver.
Tinglysningsrettens aktuelle bodelingsvejledning siger direkte, at eventuelle øvrige vilkår kan skrives i skødeteksten, men at teksten ikke bliver påset ved tinglysningen. Et tinglyst dokument er dermed ikke en myndighedsgodkendelse af værdiansættelsen, udligningsbeløbet, betalingsvilkårene eller resten af bodelingen. Det er et stærkt argument for at få aftalen vurderet særskilt, hvis dens rækkevidde er uklar.
Illustrativt eksempel: To ægtefæller aftaler, at den ene overtager huset og betaler den anden et udligningsbeløb. Ejerændringen bliver tinglyst, men banken har ikke frigjort den fraflyttende ægtefælle. Den ene kan da være registreret som eneejer, mens begge fortsat hæfter for lånet. Resultatet ændrer sig, hvis långiveren skriftligt frigør den fraflyttende ægtefælle, eller hvis de snævre lovbetingelser for gældsovertagelse uden en ny långiveraftale er opfyldt.
Hvornår bør du få individuel hjælp?
Professionel hjælp har særlig værdi, når problemet ikke kun er at udfylde et digitalt dokument. Det gælder blandt andet, hvis I er uenige om boligens værdi, udligningsbeløbet, overtagelsesdagen eller hvilke lån der skal overtages. Det samme gælder, hvis en af jer ikke har et sikkert overblik over aftalen eller ikke kan vurdere konsekvenserne på egen hånd.
En individuel vurdering kan også være relevant, når boligen er særeje eller delvist særeje, en ægtepagt påvirker delingen, Tingbogen viser udlæg eller komplicerede hæftelser, overdragelsen kun er én del af en større bodeling, eller gennemførelsen afhænger af flere uopfyldte betingelser. Hjælpen bør da afgrænses til det konkrete problem: den samlede bodeling, dokumentvilkårene, tinglysningen, låneforholdet eller en kombination.
Kan I ikke blive enige om delingen, løser et skøde ikke tvisten. Efter en anmodning om separation eller skilsmisse kan en eller begge bede skifteretten om hjælp til formuedelingen. Det er et andet forløb end anmeldelsen af ejerændringen.
Hvad skal være afklaret før anmeldelsen?
Den officielle vejledning om bodeling viser, hvilke oplysninger der indgår i tinglysningssporet. I får et mere sikkert forløb, hvis I tager beslutningerne i denne rækkefølge:
- Fastlæg, hvem der skal eje boligen, og hvordan overtagelsen hænger sammen med resten af bodelingen.
- Kontrollér den aktuelle tingbogsattest, de registrerede ejerandele, servitutterne og hæftelserne.
- Angiv korrekt sælgerandel og køberandel. Køberandelen er den andel af hele ejendommen, som erhverves ved anmeldelsen; en andel, køberen allerede ejer, skal ikke tælles med igen.
- Opgør den samlede ejerskiftesum. Den omfatter ikke kun kontant betaling, men også pantegæld, som overtages som en del af ejerskiftet.
- Beskriv overtagelsesdag, betaling og eventuelle betingelser. Hvis gennemførelsen skal afvente en betingelse, kan dokumenttypen Bodeling Betinget være den relevante type.
- Afklar låne- og pantsporet med långiveren, før I behandler skødet som den endelige løsning.
- Vedhæft den krævede separations- eller skilsmissebevilling eller udskrift af dommen. Bilagsbanken er offentligt tilgængelig, så bilag må ikke indeholde de sidste fire cifre i CPR-numre eller følsomme personoplysninger.
En særskilt gennemgang af tinglysningen af skødet ved skilsmisse kan hjælpe dig med at holde anmeldelsesprocessen adskilt fra de aftaler, der skal være på plads først.
Hvordan holdes ejerskab og lån adskilt?
Skødet ændrer adkomsten, men ikke automatisk jeres aftale med banken. Tinglysningslovens § 39 har et snævert spor, hvor en køber kan indtræde i pantegælden, og sælgeren kan blive frigjort. Det kræver blandt andet en aftalt gældsovertagelse, et pantebrev der ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, ubetinget tinglyst adkomst samt meddelelse og dokumentation til panthaveren.
Er alle betingelserne ikke opfyldt, får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Derfor bør du få skriftlig dokumentation for, hvem der fremover er debitor, fra hvilken dato en eventuel frigørelse gælder, og hvad der sker med eksisterende pantebreve eller ejerpantebreve. En intern aftale mellem ægtefællerne er ikke i sig selv den dokumentation.
Det samme skel er uddybet i artiklen om gældsansvar ved bodeling. Her er det centrale kontrolpunkt ikke blot, hvem der betaler de månedlige ydelser, men hvem långiveren fortsat kan kræve betaling af.
Hvilke omkostninger kan komme oveni?
Ved et ejerskifte i forbindelse med separation eller skilsmisse er tinglysningsafgiften i 2026 som udgangspunkt 1.850 kr., når overdragelsen sker som følge af opløsningen af et bestående formuefællesskab. Har en tidligere ægtepagt allerede ophævet formuefællesskabet, eksempelvis gennem relevant skilsmissesæreje, gælder den nedsatte afgift ikke automatisk. Den konkrete formueordning og dokumentationen skal derfor kontrolleres, før beløbet lægges til grund.
Nye lån, ny pantsætning eller ændringer i pantet kan udløse en særskilt offentlig afgift. Dertil kan komme bankomkostninger, vurdering og udgifter til den dokumentudarbejdelse eller individuelle rådgivning, I vælger. Kun den faste ejerændringsafgift kan beskrives generelt her; de øvrige beløb afhænger af sagen. De aktuelle offentlige beløb fremgår af den officielle satsoversigt.
Hvordan kontrollerer I det færdige resultat?
Anmelderen modtager tinglysningssvar, når Tinglysningsretten har behandlet dokumentet. Status “tinglyst” skal holdes adskilt fra “modtaget” eller “manuel”, og en afvist anmeldelse skal indsendes på ny efter rettelse. Gem derfor kladden, og læs hele svaret i stedet for kun at kontrollere, at dokumentet er sendt.
Når dokumentet er tinglyst, bør I hente en ny tingbogsattest og kontrollere ejer, ejerandel, hæftelser og eventuelle retsanmærkninger. Et anmærkningsfrit skøde dokumenterer stadig ikke, at banken har frigjort en tidligere debitor. Sammenhold derfor Tingbogen med långiverens skriftlige bekræftelse og med bodelingsaftalens betalings- og overtagelsesvilkår. Først når alle tre spor stemmer, er boligoverdragelsen afsluttet på det aftalte grundlag.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på aktuelle danske lov- og myndighedskilder:
- Retsinformation: Tinglysningsloven og tinglysningsafgiftsloven.
- Tinglysningsretten: Bodeling, bodelingsvejledningen og tinglysningssvar.
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue ved separation og skilsmisse.
- Den aktuelle officielle vejledning og satsoversigt for tinglysningsafgift.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: