Du behøver ikke en advokat for at få tinglyst et ægtefælleskøde. I kan selv anmelde et ukompliceret skøde med MitID, hvis I kan udforme aftalen og angive de korrekte oplysninger. Behovet for juridisk hjælp afhænger især af ejerandelene, eventuelt særeje og lånene. Et skøde løser ikke automatisk alle tre spørgsmål.
Et ægtefælleskøde bruges, når den ene ægtefælle overdrager hele eller en del af en fast ejendom til den anden under ægteskabet. Her er udgangspunktet en bolig i Danmark, danske formueregler og en overdragelse uden forbindelse til separation eller skilsmisse.
Skal skødet overdrages eller ændres?
I kan selv anmelde et ukompliceret ægtefælleskøde med MitID. Behovet for juridisk hjælp afhænger af ejerandele, særeje, lån og jeres aftale om overdragelsen.
- Ægteskab gør ikke automatisk begge til ejere. Skødet og en eventuel ægtepagt løser forskellige opgaver.
- Et ændret skøde flytter ikke i sig selv låneansvaret. Afklar hæftelsen særskilt med långiveren.
- Kontrollér både den andel, der overdrages, og ejerfordelingen bagefter. Køberens eksisterende andel er ikke en ny erhvervelse.
- Gennemgå dokumentet, underskriv, anmeld og kontrollér tinglysningssvaret. Frister og anmærkninger kræver opfølgning.
- Skeln mellem betaling for dokumentarbejde, offentlig tinglysningsafgift og eventuelle låneomkostninger. Sammenlign tilbud ud fra de opgaver, de dækker.
Hvad skal være afklaret, før I vælger hjælp?
Start med at beskrive det resultat, du ønsker: Skal din ægtefælle være medejer, skal en eksisterende ejerandel ændres, eller ønsker I alene en anden ordning for deling af værdier? Det er forskellige opgaver.
Formuefællesskab og fælles ejerskab er ikke det samme. Ægteskabet gør ikke i sig selv din ægtefælle til medejer af huset. Skødet vedrører ejendomsretten, mens delingsformue handler om den økonomiske deling ved blandt andet skilsmisse.
Vil I aftale særeje, er en gyldig ægtepagt et særskilt spørgsmål. Ægtefælleloven kræver begge ægtefællers underskrift og tinglysning i Personbogen; er værgesamtykke nødvendigt, skal værgen også underskrive. Et skøde med nye ejerandele erstatter ikke den aftale. Har I allerede særeje, skal grundlaget og den ønskede virkning undersøges, før ejerændringen gennemføres.
Du kan bruge følgende spørgsmål til at afgrænse opgaven:
- Er I enige om ejerandel, betaling eller gave, overtagelsesdato og eventuelle betingelser?
- Er det klart, hvordan en eksisterende ægtepagt påvirker den ønskede overdragelse?
- Skal hjælpen alene omfatte skødet, eller også aftalen mellem jer og koordinering med långiver?
- Hvem følger op, hvis Tinglysningsretten kræver oplysninger eller giver skødet en anmærkning?
Domstolsstyrelsens vejledning på borger.dk om tinglysning beskriver muligheden for selv at tinglyse ukomplicerede dokumenter. Den mulighed siger noget om adgangen til systemet, men afgør ikke, om jeres aftale har de ønskede økonomiske virkninger. Hvis I er uenige om vilkårene, bør I få uenigheden afklaret, før nogen udarbejder skødet som en færdig aftale.
Hvorfor skal lånene undersøges særskilt?
Bliver du medejer, følger det ikke alene af skødet, at du overtager halvdelen af boliglånet. Hver ægtefælle hæfter som udgangspunkt for sine egne forpligtelser. Den aftalte gældsovertagelse og dens virkning over for långiveren skal derfor undersøges særskilt.
Der findes en særlig regel i tinglysningslovens § 39: Hvis en erhverver har aftalt med overdrageren at overtage pantegælden, pantebrevet udelukker krav om indfrielse ved ejerskifte, og den nye ejers adkomst er tinglyst som ubetinget, kan overdrageren blive frigjort efter reglen. Långiveren kan dog fortsat kræve ydelser hos den tidligere ejer, indtil långiveren har modtaget besked og fornødent bevis for overtagelsen og tinglysningen.
I andre tilfælde kræver gældsovertagelsens virkning over for panthaveren en aftale mellem denne og den nye ejer. Det følger af tinglysningsloven. Derfor kan I hverken regne med automatisk frigørelse eller nøjes med at skrive i jeres private aftale, at gælden er flyttet.
Ved overdragelse af en andel skal I konkret afklare, om en af jer overhovedet skal udtræde af lånet. Bed långiveren beskrive, hvem der skal hæfte efter ændringen, og hvilke vilkår der skal opfyldes. Hvis overdragelsen forudsætter en bestemt finansiering eller frigørelse, er et uafklaret svar et praktisk stoppunkt. En kreditgodkendelse er långiverens beslutning; den er ikke det samme som Tinglysningsrettens registrering af ejerskabet.
Hvordan kontrollerer I ejerandelene?
Ved en deloverdragelse skal du skelne mellem den del af sælgerens ejerandel, der overdrages, og den del af hele ejendommen, som køberen erhverver. Tinglysningsrettens vejledning bruger netop disse to forskellige mål. Har køberen allerede en ejerandel, skal den ikke lægges ind som en ny erhvervelse.
Et fiktivt eksempel: Maja ejer tre fjerdedele af huset, og Emil ejer en fjerdedel. De vil fremover eje halvdelen hver. Maja skal derfor overdrage en fjerdedel af hele ejendommen til Emil. Det svarer til en tredjedel af hendes nuværende ejerandel: sælgerandelen er 1/3, og køberandelen er 1/4.
Emil ender med 1/4 + 1/4 = 1/2. Hvis Maja i stedet ejede hele huset fra begyndelsen, og Emil ikke ejede nogen andel, skulle hun overdrage halvdelen af sin ejerandel for at nå samme slutfordeling. De samme slutandele kan altså kræve forskellige oplysninger i anmeldelsen.
Skriv både jeres nuværende og ønskede ejerfordeling ned, før skødet udfyldes. Det gør det muligt at kontrollere resultatet uanset, om I selv anmelder eller får hjælp.
Hvilken rækkefølge giver et sammenhængende forløb?
Du kan forberede sagen ved at samle tingbogsoplysninger, lånedokumenter, en eventuel ægtepagt og jeres aftale om overdragelsen. Brug derefter denne rækkefølge som praktisk arbejdsplan:
- Kontrollér, hvem der er registreret som ejer, og hvilke andele og rettigheder der fremgår af Tingbogen.
- Afklar vilkårene mellem jer og eventuelle ændringer af lån eller særeje. Afgør, hvilke dokumenter der skal udarbejdes.
- Udarbejd skødet med den rigtige ejendom, parter, andele, betaling og relevante erklæringer. Afklar også grundlaget for tinglysningsafgiften.
- Gennemgå dokumentet før underskrift. Køber og sælger skal som udgangspunkt underskrive; repræsentation ved fuldmagt følger særskilte krav.
- Anmeld det underskrevne dokument, og læs tinglysningssvaret. Underskrift alene afslutter ikke anmeldelsen.
- Kontrollér, at de registrerede ejerandele svarer til aftalen, og at eventuelle låneændringer er gennemført.
Ved en frist skal du få den angivne mangel afhjulpet inden fristens udløb; ellers kan den foreløbige registrering blive slettet. En retsanmærkning kan derimod betyde, at skødet er tinglyst med en bemærkning om andre rettigheder. Undersøg derfor svarets konkrete betydning. Har I købt hjælp til forløbet, bør det fremgå af opgaveaftalen, hvem der håndterer opfølgningen.
Hvilke udgifter skal I skelne mellem?
Når du sammenligner mulighederne, bør prisen opdeles i dokumentarbejde, offentlig tinglysningsafgift og eventuelle udgifter hos bank eller realkreditinstitut. En særskilt vurdering eller en ægtepagt kan også være en del af den opgave, I aftaler at få løst.
Selvbetjening fjerner ikke den offentlige afgift. Beløbet afhænger af overdragelsens konkrete grundlag; det er ikke det samme som betalingen for at udarbejde skødet. Låneomkostninger afhænger tilsvarende af, hvilke ændringer långiveren skal gennemføre.
Bed om en skriftlig beskrivelse af, om et tilbud omfatter juridisk afklaring, udarbejdelse, anmeldelse og opfølgning. En pris kan først sammenlignes meningsfuldt, når du ved, hvilke af disse opgaver den dækker.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om ejendomsret, registrering og gældsovertagelse.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om rådighed, gæld, delingsformue og ægtepagter.
- Tinglysningsrettens vejledninger om endeligt skøde og sælger- og køberandele.
- Domstolsstyrelsens vejledning på borger.dk om digital tinglysning.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: