Nej, der er ikke et generelt krav om, at du skal bruge en advokat, når din ægtefælle skal med på skødet. I kan selv oprette, underskrive og anmelde et digitalt skøde. Det afgørende er, om I kan fastlægge ejerandel, overdragelsesvilkår, lån og formueordning korrekt og bagefter følge Tinglysningsrettens svar.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
I kan selv oprette, underskrive og anmelde et ægtefælleskøde, fordi der ikke gælder et generelt krav om professionel repræsentation. Selvbetjening forudsætter, at ejerandele, overdragelsesvilkår, formueordning, lån og den efterfølgende kontrol er afklaret korrekt.
- Skødet overfører ejerskab; formueordning og personlig lånehæftelse følger separate regler.
- Sælgerandelen angiver delen af den nuværende ejers andel, mens køberandelen angiver delen af hele ejendommen, der erhverves.
- Begge parter underskriver med MitID, hvorefter anmelderen indsender dokumentet og betaler tinglysningsafgiften.
- Lån og pant skal afklares særskilt med långiveren, hvis hæftelse, sikkerhed eller vilkår kan ændres.
- Anmelderen skal følge tinglysningssvar og frister og kontrollere den nye tingbogsattest.
Hvad kan I selv gøre på tinglysning.dk?
Den digitale tinglysning er åben for almindelige borgere med MitID. Det betyder, at en af jer kan være anmelder, oprette skødet og sende det til registrering, når begge parter har underskrevet. Anmelderen behøver ikke være advokat.
Ifølge Tinglysningsrettens vejledning om digital tinglysning består forløbet grundlæggende af tre faser:
- Anmelderen vælger dokumenttypen og udfylder oplysningerne.
- De relevante parter underskriver dokumentet med MitID.
- Anmelderen sender dokumentet til tinglysning og betaler tinglysningsafgiften.
Adgangen til systemet er dog ikke det samme som en juridisk kontrol af den løsning, I vælger. Tinglysningsretten undersøger, om dokumentet kan registreres efter tinglysningsreglerne, men retten rådgiver ikke om, hvilken ejerfordeling eller aftale der passer til jeres økonomi og familieforhold.
Hvad skal være afklaret før skødet?
Et skøde overfører ejendomsretten til hele eller en del af en fast ejendom. Før I opretter dokumentet, skal I derfor beslutte præcist, hvad den ene ægtefælle overdrager, og hvad den anden erhverver. En uklar mundtlig forståelse kan ikke erstatte de ejerandele og øvrige oplysninger, som skal stå i anmeldelsen.
I bør som minimum have styr på:
- hvem der er registreret ejer før overdragelsen
- hvor stor en del af den nuværende ejers andel der overdrages
- hvor stor en del af hele ejendommen den nye medejer erhverver
- hvilket vederlag og hvilke øvrige værdier der indgår i overdragelsen
- om eksisterende pant og lån kræver særskilt afklaring
Sælgerandelen og køberandelen beskriver ikke det samme. Sælgerandelen er den brøkdel af sælgerens nuværende ejerskab, der overdrages. Køberandelen er den brøkdel af hele ejendommen, som køberen erhverver ved skødet.
Et forenklet eksempel er, at den ene ægtefælle ejer hele boligen og overdrager halvdelen. Sælgerandelen er da halvdelen af sælgerens eksisterende andel, mens køberens erhvervede andel er halvdelen af hele ejendommen. Hvis køberen allerede ejer en andel, skal den eksisterende andel ikke tælles med igen som ny køberandel.
Den praktiske rækkefølge er uddybet i guiden om, hvordan ægtefællen kommer med på skødet.
Ændrer skødet også jeres formueordning?
Nej, ikke i sig selv. Tingbogen viser, hvem der er registreret som ejer, mens formueordningen regulerer, hvordan ægtefællernes formuer skal behandles indbyrdes. Et ægteskab gør derfor ikke automatisk begge ægtefæller til tinglyste ejere, og et fælles skøde afgør ikke alene, om boligen er delingsformue eller særeje.
Hvis I ønsker særeje, kræver det en særskilt aftale i en ægtepagt, som skal underskrives af begge og tinglyses i Personbogen for at være gyldig. Skødet og en eventuel ægtepagt skal derfor passe sammen, men de løser forskellige juridiske opgaver.
Forskellen er forklaret nærmere i artiklen om formuefællesskab og fælles ejerskab.
Bliver I begge ansvarlige for huslånet?
Ikke alene fordi begge navne kommer på skødet. Skødet regulerer ejerskabet, mens låneaftalen regulerer den personlige betalingspligt. En ægtefælle kan derfor blive medejer uden automatisk at blive meddebitor, og en person kan fortsat hæfte for et lån efter at have overdraget en ejerandel.
Tinglysningslovens § 39 indeholder dog en vigtig betinget regel. Hvis den nye ejer overtager en tinglyst pantegæld, pantebrevet udelukker opsigelse ved ejerskifte, og adkomsten bliver tinglyst uden frist, kan gældsovertagelsen få virkning over for panthaveren efter lovens regel. Uden for den situation kræver virkningen over for panthaveren en aftale mellem panthaveren og den nye ejer.
Det er derfor for upræcist både at sige, at banken altid skal godkende ejerskiftet, og at skødet aldrig påvirker gælden. I skal læse vilkårene for de konkrete lån og afklare med långiveren, hvis debitorerne, sikkerheden eller lånevilkårene skal ændres. Se også den særskilte forklaring af, hvem der hæfter for huslånet.
Hvornår er professionel hjælp relevant?
Spørgsmålet er ikke kun, om systemet tillader jer at indsende skødet. I skal også kunne vurdere virkningen af den valgte løsning. Tinglysningsretten kan vejlede om systemets funktioner, men giver ikke juridisk rådgivning om jeres konkrete aftale.
Det taler for at få professionel hjælp, hvis:
- I er i tvivl om de nuværende eller ønskede ejerandele
- overdragelsesvilkårene ikke kan beskrives klart og dokumenteres
- særeje, en ægtepagt eller andre familieformueretlige aftaler skal koordineres med skødet
- pantebreve, lånehæftelse eller långiverens krav er uklare
- tingbogen viser hæftelser eller rettigheder, som kan påvirke overdragelsen
- I ikke er enige om de økonomiske eller juridiske følger
Hjælpen kan også afgrænses. I kan eksempelvis selv indsamle tingbogsoplysninger og aftale den ønskede ejerfordeling, men få selve overdragelsesgrundlaget og dokumentet kontrolleret. Omfanget bør følge sagens kompleksitet, ikke en antagelse om at alle ægtefælleoverdragelser er ens.
Hvordan gennemfører I ændringen sikkert?
En fast rækkefølge mindsker risikoen for, at skødet bliver underskrevet, før lån eller formueordning er afklaret:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér registreret ejer, ejerandele, hæftelser og servitutter.
- Fastlæg den ønskede ejerfordeling og de samlede overdragelsesvilkår skriftligt.
- Afklar lån og pant med långiveren, hvis hæftelse, sikkerhed eller lånevilkår kan blive berørt.
- Kontrollér, om en ægtepagt eller anden særskilt aftale skal oprettes eller tilpasses.
- Opret et endeligt skøde med korrekte sælger- og køberandele, og lad begge parter underskrive med MitID.
- Lad anmelderen indsende dokumentet, betale afgiften og følge alle tinglysningssvar.
Rækkefølgen er vigtig, fordi en tinglysning ikke retter en uafklaret aftale mellem jer og heller ikke automatisk ændrer bankens lånedokumenter. Først når både ejerskab, aftalegrundlag og finansiering peger i samme retning, kan I kontrollere, om det samlede resultat svarer til det, I besluttede.
Hvem følger op på Tinglysningsrettens svar?
Anmelderen modtager Tinglysningsrettens svar og har ansvaret for at reagere. Det ansvar forsvinder ikke, fordi I har kunnet udfylde og indsende dokumentet uden advokat. Hvis skødet får en frist, skal det manglende forhold håndteres inden fristen. Bliver anmeldelsen afvist, skal dokumentet oprettes og anmeldes på ny.
Når skødet er endeligt tinglyst, bør I hente en ny tingbogsattest og kontrollere navnene, ejerandelene og eventuelle bemærkninger. Sammenhold derefter resultatet med lånedokumenterne. Tingbogen kan vise den aftalte ejerfordeling, selv om en ønsket ændring af den personlige lånehæftelse endnu ikke er gennemført.
Hvilke udgifter kan opstå?
Fravalg af advokat betyder ikke, at overdragelsen er uden udgifter. Der skal normalt betales tinglysningsafgift, når skødet anmeldes. Derudover kan der opstå udgifter hos långiveren, til værdiansættelse eller til afgrænset professionel hjælp, hvis sagen kræver det.
Udgiftstyperne og deres forudsætninger er beskrevet nærmere i oversigten over, hvad det koster at få en ægtefælle på skødet. Den relevante pris afhænger blandt andet af overdragelsen, de eksisterende lån og hvor meget hjælp I vælger.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om tinglysning og ægtefællers økonomiske forhold samt Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger.
- Tinglysningsloven på Retsinformation
- Ægtefælleloven på Retsinformation
- Tinglysningsrettens vejledninger om digital tinglysning, skøder, ejerandele, underskrifter og tinglysningssvar
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: