Skal man bruge advokat til skøde ved dødsfald og arv?

Af Skøde Centret

Når en husejer går bort, skal ejendommen formelt overdrages til en ny ejer. Det kan være den efterlevende ægtefælle, arvingerne eller en anden person, som overtager ejendommen gennem dødsboet.

Mange tror, at dødsboet altid kræver advokat til denne del af processen. I nogle tilfælde er advokat den rette løsning, men selve skødeskrivningen og tinglysningen kan i mange tilfælde håndteres af en specialiseret virksomhed, hvis boet er afklaret, og arvingerne er enige.

Hos Skøde Centret har vi siden 2003 arbejdet specialiseret med skødeskrivning og tinglysning ved ejendomsoverdragelser i hele Danmark. Vi hjælper løbende med dødsboskøder og har stor praktisk erfaring med de dokumenter og forhold, der typisk opstår i forbindelse med tinglysning efter dødsfald.

Hvordan overtager man huset når ejeren er gået bort?

Når et dødsfald indtræffer, bliver afdødes aktiver og passiver samlet i det, man kalder et dødsbo. Hvis afdøde ejede fast ejendom, indgår boligen i dette bo.

Det betyder, at ejendommen midlertidigt hører til boet, indtil Skifteretten har taget stilling til, hvem der kan disponere over arven.

Processen starter derfor med Skifteretten, som udsteder en skifteretsattest. Skifteretsattesten er et centralt dokument, fordi den viser, hvem der har ret til at handle på vegne af boet.

Først når skifteretsattesten foreligger, kan man gå videre med selve ejendomsoverdragelsen.

Det er en udbredt misforståelse, at ejerskabet automatisk ændres i tingbogen ved dødsfald. Det gør det ikke. I Tinglysningsrettens systemer vil afdøde fortsat stå som ejer, indtil der aktivt bliver tinglyst en ændring.

Det er her dødsboskødet kommer ind i billedet. Et dødsboskøde er det dokument, der bruges til at registrere overdragelsen fra dødsboet til den nye ejer.

Den nye ejer kan eksempelvis være en efterlevende ægtefælle, et barn, flere arvinger eller en køber, hvis ejendommen sælges ud af boet.

Selve tinglysningen foregår digitalt. Skifteretsattesten skal bruges som dokumentation over for Tinglysningsretten, så det kan kontrolleres, hvem der har ret til at underskrive og disponere over ejendommen.

Hvis der er flere arvinger, skal de som udgangspunkt alle medvirke, eller der skal foreligge fuldmagt til en person, der kan handle på boets vegne.

Det er en proces, hvor oplysningerne skal være korrekte. Fejl i navne, roller, ejerandele eller dokumentation kan føre til afvisning fra Tinglysningsretten og dermed forsinke sagen i en i forvejen svær situation.

Er det nødvendigt at bruge en advokat til boet?

I forbindelse med et dødsfald er der mange praktiske og juridiske forhold at tage stilling til. Mange vælger derfor at lade en advokat stå for hele bobehandlingen.

Det kan være den rigtige løsning, hvis boet er komplekst, hvis der er uenighed mellem arvingerne, eller hvis der er tvivl om arv, gæld eller fordeling.

Men i mange tilfælde er boet afklaret, og arvingerne er enige. Her vælger nogle familier privat skifte, hvor arvingerne selv står for det praktiske omkring boet.

I den situation kan det være relevant at skelne mellem den samlede bobehandling og selve tinglysningen af ejendommen.

Skøde Centret er ikke et advokatfirma, og vi møder ikke i retten. Vi håndterer ikke konflikter mellem arvinger eller den samlede juridiske behandling af et dødsbo.

Vores arbejde er specialiseret i skødeskrivning, tinglysning og ejendomsoverdragelser. Det betyder, at vi kan hjælpe med den del af processen, hvor ejendommen skal registreres korrekt i tingbogen.

Hvis I har brug for juridisk rådgivning om arv, boafgift, uenighed eller komplekse forhold i boet, kan advokat være den rette løsning.

Hvis boet derimod er afklaret, og opgaven handler om at få ejendommen overdraget og tinglyst korrekt, vælger mange specialiseret skødeservice som en tryg og effektiv løsning.

Hvad koster det i afgift når man arver et hus?

Når fast ejendom skifter ejer, skal der som udgangspunkt betales afgift til staten.

Det gælder også ved dødsfald, men reglerne afhænger af, hvem der overtager ejendommen, og hvordan boet behandles.

Hvis det er den efterlevende ægtefælle, der overtager ejendommen, kan reglerne være mere lempelige end ved en almindelig handel. Det kan eksempelvis være relevant ved uskiftet bo eller ægtefælleudlæg.

Hvis det derimod er børn eller andre arvinger, der overtager ejendommen, kan overdragelsen i nogle tilfælde blive behandlet mere som en almindelig overdragelse afgiftsmæssigt.

Det er derfor vigtigt, at skødet anmeldes korrekt, og at den rigtige dokumentation anvendes.

Fejl i afgiftsberegningen eller forkert valg af afgiftskategori kan betyde, at boet betaler for meget, eller at tinglysningen bliver forsinket.

Hos Skøde Centret gennemgår vi den konkrete situation og hjælper med at sikre, at anmeldelsen sker korrekt ud fra den dokumentation, der foreligger.

Hvad sker der med lånene i huset ved dødsfald?

Et hus er sjældent gældfrit, og når ejeren dør, forsvinder gælden ikke automatisk. Gælden indgår som en del af boet og skal håndteres i forbindelse med den videre behandling af ejendommen.

Hvis en efterlevende ægtefælle overtager ejendommen, vil der ofte også skulle tages stilling til de eksisterende lån. Banken eller realkreditinstituttet skal typisk orienteres, og der kan være behov for ændringer eller påtegninger i forbindelse med ejerændringen.

Hvis børn eller andre arvinger skal overtage ejendommen, skal banken som regel vurdere, om den nye ejer kan overtage gælden. Det kræver ofte en kreditvurdering og en egentlig godkendelse fra bank eller realkreditinstitut.

Hvis banken ikke kan godkende overtagelsen, kan det betyde, at ejendommen i stedet må sælges. Det er derfor en god idé at tage kontakt til banken tidligt i forløbet, før skødet udarbejdes og anmeldes.

Hos Skøde Centret oplever vi ofte, at en tidlig afklaring med banken gør processen mere smidig og reducerer risikoen for forsinkelser.

Hvilken betydning har skifteretsattesten for skødet?

Skifteretsattesten er det centrale dokument i en sag om dødsboskøde. Uden skifteretsattesten kan Tinglysningsretten ikke se, hvem der har ret til at disponere over afdødes ejendom.

Attesten udstedes af Skifteretten, når der er taget stilling til, hvordan boet skal behandles.

Der findes forskellige former for skifte, og det har betydning for, hvem der skal underskrive skødet, og hvordan overdragelsen skal registreres.

Ved privat skifte vil skifteretsattesten typisk vise, hvem arvingerne er, og hvem der kan handle på vegne af boet.

Hvis en efterlevende ægtefælle sidder i uskiftet bo, vil attesten dokumentere dette og danne grundlag for tinglysningen.

Hvis der er flere arvinger, skal de enten alle medvirke, eller der skal foreligge de nødvendige fuldmagter.

Det er vigtigt, at oplysningerne i skifteretsattesten bruges korrekt i tinglysningssystemet. Ellers kan sagen blive afvist eller forsinket.

Netop derfor kan specialiseret erfaring med dødsboskøder og digital tinglysning være en stor hjælp i processen.